Rynek mieszkaniowy: nie ma bańki, ale trzeba rozwinąć rynek listów zastawnych

Maciej Małek: Jak znowelizowana rekomendacja S może wpłynąć na rynek kredytów hipotecznych?

Dr Jacek Furga: Rekomendacja S ulegała w procesie konsultacji wielokrotnie zmianom. Dzisiaj wiemy, że nadzór finansowy oczekuje od banków jasnej deklaracji i – niezdefiniowanego procentowo, ale jednak − istotnego udziału kredytu o stałej stopie w ogólnej liczbie kredytów.

To będzie przy obecnych stopach na rynku i sposobach finansowania kredytu hipotecznego dużym wyzwaniem. Ponieważ oczekiwania na stałą stopę są związane z niskim poziomem wszystkich stóp dzisiaj.

Ci, którzy sięgają po kredyt o stałej stopie zakładają, że będzie on przynajmniej tak samo tani, jak przy kredytach o stopie zmiennej. A tutaj niespodzianka – ten kredyt, żeby mogło być zapewnione jego refinansowanie w przyszłości, na dzisiaj przynajmniej pięcioletni okres−  musi być droższy. Żeby ewentualnie móc ponieść koszty wzrostu stóp procentowych na rynku w przyszłych okresach.

Więc to będzie powolny wzrost. Kredyt ze stałą stopą będzie adresowany do bardziej wyedukowanych klientów, których stać na zapłacenie drożej, ale w zamian dostaną bezpieczeństwo i stabilność przynajmniej w okresie pięcioletnim.

Na szczęście KNF dał dosyć długi okres  vacatio legis czyli wejścia w życie tych regulacji, bo dla banków uniwersalnych jest to koniec roku 2020, a dla banków spółdzielczych to nawet koniec roku 2022.

Więc tutaj dynamicznej zmiany na rynku nie będzie. Będzie oferowany dodatkowy produkt, który jest atrakcyjniejszy dla osób zamożniejszych, lepiej wyedukowanych.

Jak z punktu widzenia stabilności finansowania ocenia Pan perspektywy dla nowego wciąż jeszcze instrumentu, choć postulowanego od dawna − czyli listów zastawnych?

Nowelizacja ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 2016 roku dokonała już istotnej zmiany. Kilkakrotnie wzrosła liczba emisji oraz wolumen wyemitowanych listów zastawnych.

Nasze listy zastawne, Polski Bank Hipoteczny  pojawiły się już na rynkach walutowych, również europejskich. I to jest od dawna pożądany i oczekiwany kierunek.

W swoim wystąpieniu Andrzej Raczko, były minister finansów mówił m.in. o tym, że potrzeba jeszcze dalszych redukcji kosztów administracyjnych obrotu listami, kosztów emisyjnych. Mamy tu jeszcze wiele do zrobienia, aby list zastawny był atrakcyjny dla inwestorów.

Myślę, że otwarta  jest kwestia wprowadzenia listów zastawnych na rynek osób fizycznych, żeby list zastawny stał się  instrumentem długoterminowego oszczędzania dla gospodarstw domowych. Tak jak ma to miejsce w większości krajów europejskich.

Co powinno ograniczyć bańkę na rynku mieszkań na własność, jak i paradoksalnie − również na rynku mieszkań na wynajem?

W trakcie Kongresu trwała wzmożona dyskusja na ten temat, czy mamy bańkę, czy się do tej bańki przygotowujemy. Opinie są mocno zróżnicowane, zarówno w wystąpieniu byłego ministra Andrzeja Raczko, jak i w komentarzu do najnowszego raportu AMRON-SARFIN prof. Jacka Łaszka z NBP.

Sytuacja roku 2019 jest  porównywalna pod wieloma względami   do lat 2007 − 2008, czyli do okredu przed kryzysem subprimowym. Po dokładniejszej analizie sytuacji dochodowej, przyczyn obecnego wzrostu cen raczej mówimy, że to nie jest dzisiaj ani stan przedkryzysowy, ani tym bardziej stan „bańki”.

Raczej mamy  dzisiaj boom kredytowy i boom mieszkaniowy. Tutaj nie ma zagrożenia, nie ma ryzyka nagłego tąpnięcia ani na rynku kredytów hipotecznych, ani tąpnięcia cen na rynku mieszkaniowym.

Przypomnę tylko, że po upadku Lehman Brother’s, gdy kryzys subprime dotarł do Polski, to wówczas redukcja cen maksymalnych na rynku warszawskim wyniosła 17 proc. Ale to było po ponad 100-proc. wzroście od momentu, gdy Polska weszła do Unii Europejskiej.

Dzisiaj obserwowany od 6 lat, czyli od początku 2013 roku wzrost cen wyniósł ok. 40 proc.

Więc nawet jeśli by doszło do jakiejś korekty, to będą kosmetyczne zmiany.