Rynek kredytów mieszkaniowych wyraźnie przyspiesza
Czynnikiem determinującym ożywienie są sprzyjające warunki makroekonomiczne. Inflacja obniżyła się do poziomu dopuszczalnych odchyleń od celu NBP i obecnie wynosi poniżej 3%. Główna stopa referencyjna spadła do poziomu 4,25%, co w porównaniu z początkiem cyklu łagodzenia oznacza spadek o 2,5 punktu procentowego.
Jednocześnie gospodarka rośnie w tempie około 3,7% rok do roku, bezrobocie pozostaje niskie i stabilne, a wynagrodzenia realnie zwiększają się o 4-5% rocznie.
– Kombinacja niższych stóp procentowych i wzrostu płac przekłada się na poprawę zdolności kredytowej gospodarstw domowych, a tym samym na większą dostępność kredytów mieszkaniowych – wskazywał przedstawiciel BIK.
Trwałe odbicie na rynku kredytowym
Efektem jest zauważalne ożywienie na rynku kredytów dla osób fizycznych. Łączne zadłużenie Polaków z tytułu kredytów i pożyczek sięga prawie 800 mld zł, z czego aż 68% stanowią kredyty mieszkaniowe.
Rośnie sprzedaż praktycznie wszystkich produktów kredytowych, a w przypadku hipotek dynamika sięga blisko 17% rok do roku.
– Mówimy tu o trwałym odbiciu, a nie chwilowym wyskoku – podkreślał Sławomir Nosal.
Skalę poprawy nastrojów dobrze widać na danych miesięcznych. Miesięczna wartość nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych zbliża się do 11 mld zł, co oznacza, że rynek przebił już „górkę” ze stycznia 2024 r., kiedy po uruchomieniu programu „Bezpieczny Kredyt 2%” wyniki przekraczały 10 mld zł.
Szczególnie dynamicznie rośnie segment kredytów wysokokwotowych, powyżej 600 tys. zł, gdzie roczna dynamika przekracza 50%. Tego typu finansowanie odpowiada już za ponad 37% wartości tegorocznej sprzedaży.
Konsekwencją wzrostu cen nieruchomości i struktury nowej sprzedaży jest dalszy wzrost średniej kwoty kredytu mieszkaniowego. W okresie obowiązywania programu „Bezpieczny Kredyt 2%” przeciętna kwota finansowania rosła bardzo gwałtownie, a choć tempo tego wzrostu w ostatnim czasie nieco wyhamowało, trend nadal jest rosnący.
Średnia kwota kredytu hipotecznego to około 451 tys. zł
W październiku ’25 średnia kwota nowo udzielanego kredytu mieszkaniowego wyniosła około 451 tys. zł. Największe kwoty kredytów odnotowywane są w dużych aglomeracjach, zwłaszcza warszawskiej i krakowskiej, gdzie średnia kwota finansowania wzrosła w ostatnich miesiącach o odpowiednio około 7% i 7,7% rok do roku.
Struktura sprzedaży według wielkości miejscowości potwierdza dominującą rolę największych rynków. Większość nowych kredytów mieszkaniowych trafia do klientów mieszkających w pięciu największych miastach – Warszawie, Łodzi, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu – a dynamika sprzedaży w tej grupie jest najwyższa.
Czytaj także: Czy kredyt hipoteczny w Polsce jest drogi i dlaczego
Łącznie w dziewięciu badanych aglomeracjach miejskich sprzedawanych jest prawie 59% kredytów mieszkaniowych, choć zamieszkuje je niespełna 35% ludności Polski. Jednocześnie sprzedaż rośnie także poza aglomeracjami – dynamika dla klientów mieszkających poza głównymi ośrodkami miejskimi sięga blisko 18%.
Zmiany w strukturze zaciąganych kredytów
BIK odnotował również zmiany w strukturze produktu. Coraz większą rolę odgrywają kredyty zaciągane w celu refinansowania lub konsolidacji dotychczasowych zobowiązań mieszkaniowych.
– Analizujemy sytuacje, w których klient zaciąga nowy kredyt mieszkaniowy, a w okresie około 90 dni spłaca stary – tłumaczył Sławomir Nosal.
Tego typu operacje – konsolidacje, refinansowania czy rolowanie zobowiązań – stanowią już około 18% wartości udzielanych kredytów mieszkaniowych, podczas gdy w poprzednich latach ich udział był wyraźnie niższy.
Co istotne, aż 89% kwoty nowych kredytów udzielanych w ramach refinansowania to tzw. sprzedaż netto, czyli dodatkowe środki, które trafiają do klienta, a jedynie 11% stanowi część przeznaczoną na spłatę starego zobowiązania.
Większość nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych to pierwsze tego typu umowy w życiu klienta, według BIK ich udział oscyluje wokół 70% akcji kredytowej.
Około jedna czwarta przypadków to klienci mający już jedno zobowiązanie hipoteczne i zaciągający kolejne.
Czynnikiem różnicującym strukturę sprzedaży jest też wiek kredytobiorcy. Około połowa wartości nowej sprzedaży przypada na klientów poniżej 30. roku życia, choć w tej grupie dynamika wzrostu sprzedaży jest relatywnie niższa.
Najsilniej rosną wolumeny wśród osób powyżej 45. roku życia, co wiąże się z rosnącym udziałem wysokokwotowych kredytów, częściej zaciąganych przez klientów starszych, o ugruntowanej pozycji zawodowej i wyższych dochodach.
Ryzyko współkredytobiorców: 62% stanowią zobowiązania zaciągnięte przez dwie osoby
Istotnym czynnikiem ryzyka, ale też determinanta jakości portfeli, pozostaje liczba współkredytobiorców. W całym portfelu kredytów mieszkaniowych około 62% stanowią zobowiązania zaciągnięte przez dwie osoby, nieco ponad jedna trzecia to umowy z pojedynczymi kredytobiorcami, a mniej niż 4% przypada na kredyty, zaciągnięte przez co najmniej trzy osoby.
Najniższą szkodowość notują kredyty zaciągane wspólnie przez dwóch współkredytobiorców.
W przypadku singli poziom przeterminowań jest wyższy, choć, jak zwrócił uwagę Sławomir Nosal, solidniejszymi płatnikami są panie.
Najgorszą jakością charakteryzują się zobowiązania z trzema kredytobiorcami, co często wiąże się z sytuacją, gdy para o niewystarczającej zdolności kredytowej posiłkuje się jednym z rodziców.
Rosnąca skala przedterminowych spłat
Silne wahania sprzedaży z ostatnich lat przełożyły się także na wielkość portfela kredytowego. Gwałtowne podwyżki stóp procentowych z pandemicznego minimum 0,1% do 6,75% spowodowały spadek miesięcznej sprzedaży nowych hipotek do około 2 mld zł, co było niewystarczające, by zrównoważyć spłaty wcześniejszych kredytów i doprowadziło do chwilowego kurczenia się portfela.
Uruchomienie programu wsparcia w połowie 2023 r. przywróciło wzrost akcji kredytowej, który trwa do dziś.
Równocześnie obserwujemy rosnącą skalę przedterminowych spłat. W ciągu dziesięciu miesięcy 2025 r. wartość nadpłat i spłat „do zera” sięgnęła 43,5 mld zł, z czego w ostatnich miesiącach jest to ok. 5 mld zł miesięcznie.
Poprzednio rekordowe spłaty obserwowano w 2022 r., gdy klienci dysponujący wolnymi środkami chcieli szybciej pozbyć się wysoko oprocentowanego długu. Obecnie znaczną część przedterminowych spłat stanowi refinansowanie kredytów ze stopy stałej na relatywnie wyższym poziomie na niżej oprocentowane finansowanie w środowisku spadających stóp.
Struktura walutowa portfela kredytów mieszkaniowych
Na tle przeszłości pozytywnie wygląda struktura walutowa portfela mieszkaniowego. Obecnie ponad 90% jego wartości stanowią kredyty złotowe, podczas gdy udział kredytów frankowych spadł do około 7%.
Dla porównania, na koniec 2011 r. złotowe hipoteki stanowiły zaledwie około 40%, a większość portfela były to kredyty walutowe.
– Trzeba pamiętać, że obecny odsetek kredytów frankowych to swoisty „osad” po portfelu sprzed kilkunastu lat, który już nie jest odnawiany – zaznaczył ekspert BIK.
Stąd relatywnie wysoki, około 12-procentowy udział kredytów niepracujących wśród zobowiązań frankowych.
W przypadku kredytów złotowych udział NPL przekracza nieznacznie 3%, co pokazuje, że jakość tego portfela pozostaje pod kontrolą.
Potwierdzają to również dane o szkodowości nowych roczników kredytów z lat 2019–2024, których profile przeterminowań w kolejnych miesiącach praktycznie na siebie nachodzą, a rocznik 2024 wygląda nawet lepiej niż wcześniejsze.
Kredyty mieszkaniowe dla cudzoziemców
Osobny obszar stanowią kredyty mieszkaniowe dla obcokrajowców. W ich portfelu już ponad 80% stanowią właśnie kredyty hipoteczne, a dynamika sprzedaży przekracza 40% rok do roku.
Rośnie też udział obcokrajowców w bieżącej sprzedaży banków – w październiku ’25 już 9,3% wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych trafiło do klientów, w których strukturze współkredytobiorców przynajmniej jedna osoba nie ma polskiego obywatelstwa.
Dominują tu osoby młode, w wieku 25–54 lat, mieszkające w największych miastach, a wśród narodowości przeważają obywatele Ukrainy i Białorusi.
– Co istotne, te kredyty są bardzo dobrze spłacane; mówimy w większości o nowych, zdrowych portfelach – podsumował Sławomir Nosal.
