Rynek kredytów mieszkaniowych łapie oddech, raport AMRON-SARFiN za III kw. 2020 r.
Dane z najnowszego raportu AMRON-SARFiN, monitorującego sytuację na rynku finansowania nieruchomości w Polsce pokazują istotną poprawę w stosunku do poprzedniego kwartału. Po wyraźnym zaostrzeniu polityki kredytowej w II kwartale bieżącego roku, w III kwartale banki złagodziły kryteria udzielania kredytów hipotecznych, przy dalszym, powolnym wzroście marży kredytowej i utrzymaniu podwyższonej marży dla klientów obarczonych wyższym ryzykiem. Jednocześnie, część banków zdecydowała się na obniżenie wymogu wkładu własnego. Złagodzenie polityki kredytowej podyktowane było bardziej optymistyczną niż w poprzednim okresie oceną sytuacji na rynku mieszkaniowym i lepszymi perspektywami rozwoju sytuacji gospodarczej. Nie bez znaczenia był również odnotowany przez banki wzrost popytu na kredyty hipoteczne i presja konkurencyjna. Minione trzy miesiące zwiastują powrót na ścieżkę wzrostową w obszarze zarówno liczby, jak i wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych. W całym III kwartale liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 48 782 sztuk, czyli o 7,97% więcej w porównaniu do poprzedniego okresu. Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 14,141 mld zł – o 669 mln zł, czyli 4,96% w odniesieniu do II kwartału bieżącego roku.
Nieco słabsze wyniki akcji kredytowej
W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku (III kwartału 2019) wyniki akcji kredytowej były nieco słabsze. Zawartych zostało o 10 925 mniej (18,30%) umów kredytowych niż przed rokiem, a ich wartość była niższa o 2,734 mld zł (16,20%).
„W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego – przypomnę – rekordowego roku, wyniki bieżącej akcji kredytowej były – co zrozumiałe – słabsze, ale w porównaniu do II kwartału tego roku wzrosty wyniosły odpowiednio prawie 8% w przypadku liczby i 5% w przypadku wartości kredytów” – komentuje dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.
Istotnym bodźcem do sięgania po kredyt było zapewnienie Prezesa NBP, że co najmniej do końca 2022 roku Rada Polityki Pieniężnej nie podejmie decyzji o podwyższeniu podstawowych stóp procentowych.
– „Stopa referencyjna na poziomie 0,1% z jednej strony zachęca do sięgania po tani kredyt hipoteczny a z drugiej przekreśla szanse na jakiekolwiek zyski z lokat bankowych, co dodatkowo skłania do inwestowania w nieruchomości posiadanych oszczędności. Po trzech kwartałach tego roku banki udzieliły w sumie prawie 151 tys. kredytów o łącznej wartości ponad 44 mld zł. To pozwala na oszacowanie wyników na koniec roku 2020 z założeniem spadek wartości o 6-7% oraz spadku liczby nowych kredytów o 11-12% względem rekordowego wyniku roku 2019” – dodaje.
Bez niekorzystnych zmian w zakresie struktury jakości portfela kredytów mieszkaniowych
Dotychczasowe doświadczenia pandemii nie przyniosły niekorzystnych zmian w zakresie struktury jakości portfela kredytów mieszkaniowych. W III kwartale udział kredytów zagrożonych w portfelu kredytów mieszkaniowych ogółem wyniósł 2,42%, pozostając tym samym na poziomie notowanym w kwartale poprzednim. Złotowe kredyty mieszkaniowe z zaległościami w spłacie na koniec września br. stanowiły 2,01% portfela kredytów złotówkowych, co oznaczało spadek o 0,03 p.p.. Odsetek zagrożonych kredytów we franku szwajcarskim wyniósł 3,92% portfela (więcej o 0,1 p.p.). Nieznacznie wzrósł również udział kredytów zagrożonych w pozostałych walutach. Na koniec III kwartału wyniósł on 2,12%. W porównaniu do danych sprzed roku, udział zagrożonych kredytów mieszkaniowych ogółem nie zmienił się (2,42%).
Jak wskazują eksperci Centrum AMRON, okres jednego kwartału obowiązujących ograniczeń okazał się zbyt krótki na to, aby w trwały i istotny sposób zmienić trendy na rynku mieszkaniowym. Po krótkiej przerwie wywołanej obostrzeniami, w tym m.in. zakazem przemieszczania się, Polacy wrócili do zakupów mieszkań. Optymizm zachowali również deweloperzy, którzy po słabym II kwartale zaskoczyli rekordowymi – najwyższymi w historii rynku kwartalnymi i miesięcznymi liczbami uzyskanych pozwoleń i wdrożonej produkcji. W stosunku do notowań z drugiego kwartału liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła o 24%, liczba wydanych pozwoleń o prawie 11% a liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wzrosła aż o 42% w porównaniu do II kwartału 2020r. Te liczby oznaczają również istotne wzrosty w relacji do wyników z III kwartału 2019 roku. Wyjątkiem jest liczba uzyskanych pozwoleń budowlanych niższa o prawie 3% niż przed rokiem.
Wzrosty średniej ceny transakcyjnej mieszkań
Wzmożony popyt na nieruchomości mieszkaniowe znalazł odzwierciedlenie w poziomie cen transakcyjnych nieruchomości. W III kwartale 2020 roku odnotowano wzrosty średniej ceny transakcyjnej mieszkań we wszystkich badanych lokalizacjach. Od wzrostu o 3,53% w aglomeracji katowickiej do 1,65% w Białymstoku. Średnia cena transakcyjna w Warszawie w III kwartale 2020 roku wyniosła 9 568 zł/m2 i była wyższa o 2,54% w odniesieniu do wartości notowanej w poprzednim okresie.
W relacji do analogicznego okresu 2019 roku, największe wzrosty przeciętnej ceny mieszkań zarejestrowano w aglomeracji katowickiej i Białymstoku – odpowiednio o 22,73% i 15,31%. W Warszawie w ciągu 12 miesięcy cena wzrosła o 8,86%.
Mniej optymistycznie wyglądała natomiast sytuacja na rynku najmu mieszkań. Wprowadzona przez wyższe uczelnie w całym kraju zdalna nauka w semestrze zimowym była głównym czynnikiem bardzo wyraźnego spadku popytu na mieszkania pod wynajem, zwłaszcza w segmentach mieszkań najmniejszych – 1 i 2 pokojowych. Można jednak oczekiwać, że jest to efekt przejściowy i po ustąpieniu trwającej obecnie drugiej fali pandemii i prawdopodobnym powrocie studentów na uczelnie sytuacja w tym segmencie rynki mieszkaniowego wróci do normy.
Mimo znacznej dynamiki zmian zachodzących na rynku najmu, w tym przede wszystkim zmian wysokości czynszów, należy się spodziewać, że będą one miały charakter przejściowy i relatywnie krótkotrwały.
