Rok 2017 na polskim rynku kredytów hipotecznych

Dane z Systemu SARFiN wskazują, że w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2017 roku udzielono 145 889 nowych kredytów hipotecznych na łączną kwotę 33,646 mld złotych. Wynik ten w ujęciu ilościowym jest o 6,89% lepszy od wyniku uzyskanego przez banki w analogicznym okresie roku 2016. W ujęciu wartościowym różnica jest jeszcze wyższa i wynosi 13,23%. Możemy się zatem spodziewać, że łączny wynik całego roku przekroczy 190 000 nowych kredytów hipotecznych na kwotę ponad 40 miliardów złotych.

Już pierwszy kwartał 2017 roku zamknął się wynikami znacznie przekraczającymi wyniki notowane dla analogicznego okresu roku poprzedniego. W ciągu pierwszych trzech miesięcy udzielono  50 238 nowych kredytów na kwotę przekraczającą 11 miliardów złotych. Zgodnie z ocenami większości obserwatorów rynku, wynik taki zawdzięczaliśmy  w głównej mierze dopłatom do kredytów hipotecznych dostępnych w rządowym Programie „Mieszkanie dla Młodych”. W ramach Programu w okresie tym podpisano 14 893 umowy kredytowe o wartości 2 491,8 mln zł, a łączna kwota dofinansowania wyniosła 414,4 mln zł. Pomimo oczekiwanego spowolnienia akcji kredytowej po wyczerpaniu środków dostępnych w Programie „MdM”, w drugim kwartale odnotowaliśmy równie dobry wynik – 49 827 nowych kredytów hipotecznych na łączną kwotę 11,686 mld złotych. Nieco gorszy okazał się natomiast wynik trzeciego kwartału 2017 – 45 824 nowych umów kredytowych na kwotę 10,95 mld złotych, co oznaczało spadek o 6,3% w ujęciu wartościowym i 8% w ujęciu ilościowym wobec okresu poprzedniego. Trzeba pamiętać jednak, że spadek akcji kredytowej w III kwartale jest zjawiskiem cyklicznym i należy przypisywać go głównie obniżeniu popytu na kredyty związanemu z miesiącami wakacyjnymi. Ostatecznie łączny stan zadłużenia po III kwartale 2017 roku wyniósł 391,971mld zł, a liczba obsługiwanych umów kredytowych wzrosła do 2 126 260 sztuk.

Do głównych czynników wpływających na wzrost popytu na kredyty hipoteczne w 2017 roku zaleczyć należy przede wszystkim utrzymujący się niski poziom stóp procentowych, stymulujący zarówno popyt na kredyt, jak i na mieszkania, a także wzrost płac i wynikający z niego, mimo nieznacznie choć konsekwentnie rosnących cen, wzrost dostępności mieszkań. Podstawowym czynnikiem osłabiającym koniunkturę na rynku kredytów hipotecznych był natomiast notowany w pierwszej połowie roku wzrost marż kredytów hipotecznych. Co ciekawe jednak, trzeci kwartał roku 2017 przyniósł jego wyraźne wyhamowanie.

Z  początkiem roku 2017, zgodnie z Rekomendacją S KNF wszedł w życie kolejny, podwyższony do 20% próg wkładu własnego wymaganego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Po doświadczeniach roku poprzedniego, w którym większość banków utrzymała ofertę kredytów z poziomem LtV 90% (bezwzględny wymóg na poziomie 20% wprowadził tylko jeden bank), a podniesienie wymaganej wartości wkładu własnego do 15% wartości zabezpieczenia nie przyniosło istotnych różnic dla rynku, można jednak powiedzieć, że zmiana ta również w 2017 roku przeszła praktycznie bez echa. Potwierdza to stabilna struktura rynku pod względem wysokości wskaźnika LtV kredytów udzielonych w kolejnych kwartałach 2017 roku. Jak wynika z danych SARFiN, Polacy nadal najczęściej kredytowali zakup nieruchomości w możliwie najwyższym stopniu. W 2107 roku w przypadku blisko 47% kredytów poziom wskaźnika ‘Loan to Value’ przekroczył 80%. Interesującym zjawiskiem jest utrzymywanie się od szeregu kwartałów relatywnie wysokiego udziału kredytów udzielonych z najniższym poziomem LtV – do 30%. Jest to segment rynku, który w ostatnich latach rósł zdecydowanie najszybciej, co jak się wydaje należy wiązać ze wzrostem na rynku mieszkaniowym segmentu zakupów gotówkowych z niewielkim wsparciem kredytowania.

Struktura rynku kredytów hipotecznych nie uległa w 2017 roku zasadniczym zmianom. Co oczywiste,  zadłużaliśmy się najczęściej w walucie krajowej – blisko 99% kredytów w ujęciu wartościowym udzielono w 2017 roku w złotych. Stała była również struktura rynku pod względem okresu zapadalności kredytu. Nadal najchętniej zaciągaliśmy zobowiązania na okres od 25 do 35 lat. Takie kredyty w ubiegłym roku wzięło ponad 63% kredytobiorców. Niecałe 25% z nich zdecydowało się natomiast na kredyt o okresie zapadalności do 25 lat. Najbardziej wyraźną zmianą na rynku kredytów hipotecznych jest wzrost wartości zaciągniętych kredytów. Trend ten utrzymuje się już od II kwartału 2016, choć w pierwszym kwartale 2017 roku został zaburzony przez wysoki udział kredytów udzielonych w ramach Programu „Mieszkanie dla Młodych”, a więc przy zachowaniu limitów cenowych nabywanych mieszkań. Począwszy od II kwartału rynek powrócił zarówno do „naturalnego” poziomu wysokości kredytów, jak i do wzrostów. Bardziej wnikliwa analiza struktury rynku pod względem wysokości zaciągniętego kredytu wskazuje bardzo wyraźne i konsekwentne tendencje wzrostowe w dwóch notowanych przez Centrum AMRON kategoriach wysokości kredytów hipotecznych – od 200 do 300 tys. złotych i od 300 do 400 tys. złotych. Jednocześnie widać wyraźny spadek udziału kredytów o wysokości do 200 tys. złotych. Wydaje się, że przy relatywnie stabilnej strukturze rynku pod względem wysokości wskaźnika LtV, zjawisko to należy tłumaczyć przede wszystkim rosnącymi cenami nieruchomości w największych polskich aglomeracjach.

Geograficzna struktura rynku kredytów hipotecznych również pozostała niezmienna. Około 2/3 rynku skoncentrowane było w największych polskich aglomeracjach, przy czym zdecydowanym liderem rynku była nadal Warszawa, z udziałem zbliżonym do 40% w ujęciu wartościowym. Tak wysoki udział Warszawy i innych aglomeracji wymaga jednak dokonania pewnego zastrzeżenia. Dane dotyczące struktury geograficznej rynku gromadzone w Systemie SARFiN odnoszą się do miejsca udzielenia kredytu hipotecznego, a nie lokalizacji kredytowanej nieruchomości. Zatem poza naturalnymi czynnikami zwiększającymi udział największych miast, takich jak skala tych rynków czy obowiązujący na nich poziom cen, należy podkreślić, że pewna część kredytów w nich udzielanych finansuje de facto zakup lub budowę nieruchomości w innych lokalizacjach. Analiza porównawcza danych z rynku kredytów hipotecznych i rynku nieruchomości wskazuje, że udział takich kredytów może dochodzić nawet do 25% w ujęciu wartościowym.

Rok 2017 to również zmiany otoczenia regulacyjnego rynku kredytów hipotecznych. 22 lipca ub. r. weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym. Nowa regulacja wdraża zapisy unijnej dyrektywy MCD w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Najważniejszymi zmianami wprowadzanymi przez nową ustawę są m.in. ograniczenie podmiotów uprawnionych do udzielania kredytów hipotecznych do tych nadzorowanych przez KNF, a więc banków i SKOK-ów, regulacje dotyczące obowiązków informacyjnych ciążących na kredytodawcy i ograniczenie okresu oczekiwania na decyzję kredytową, nowe zasady dotyczące restrukturyzacji i sprzedaży kredytowanych nieruchomości oraz regulacje odnoszące się do pośredników kredytowych. Przyjęte, nowe regulacje rynku przez wzmocnienie praw kredytobiorców mogą przyczynić się do podniesienia poziomu zaufania na rynku kredytów hipotecznych, a tym samym do jego dalszego rozwoju.

Jerzy Ptaszyński

Centrum AMRON