Prognozy dla rynku kredytów hipotecznych w 2016 roku

Wskaźnik PENGAB – główny indeks koniunktury bankowej, monitorowany przez Związek Banków Polskich, wskazuje jednak na wyraźne pogorszenie nastrojów na rynku kredytów hipotecznych na początku roku 2016 r. Jak zauważył Prezes ZBP, w grudniu 2015 r. „(…) wskaźnik wyprzedzający obniżył się w porównaniu do miesiąca poprzedniego o 8,2 pkt. do 18,4 pkt. – jest to jedno z najsilniejszych spadków indeksu prognoz w ostatnich kilku latach”. Grudniowy pomiar charakteryzował się spadkiem indywidualnych prognoz kredytowych względem prognoz miesięcznych z listopada.

Spadki wskaźników widoczne były już w grudniowych ocenach składowych koniunktury bankowej. Odnotowano m.in. spadek salda oceny kredytów mieszkaniowych o 5 p. proc. w stosunku do listopada i o 7 p. proc. względem grudnia 2014 r., a także wzrost salda oceny kredytów zagrożonych o 5 p. proc.

Spadek odsetka osób prognozujących wzrost lub spowolnienie akcji kredytowej na rynku kredytów mieszkaniowych dla osób indywidualnych (o 18 p. proc.) stanowi także jedną z głównych zmian w zakresie prognozy sześciomiesięcznej zaobserwowanej w grudniu 2015. Zarówno prognoza miesięczna, jak i sześciomiesięczna potwierdzają negatywny klimat na rynku kredytowym w Polsce.

Pesymizm w nastrojach sektora bankowego wynika z negatywnych prognoz makroekonomicznych dla kraju: w grudniu 2015 r. wskaźnik prognozy sześciomiesięcznej dotyczącej sytuacji ekonomicznej kraju spadł o 12 p. proc., wskaźnik prognozy dla sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych – o 10 p. proc., a wskaźnik prognozy dla sytuacji ekonomicznej przedsiębiorstw – o 8 p. proc. Nie bez znaczenia są również zapowiedzi wprowadzenia podatku bankowego, skutkującego wyższymi kosztami kredytu, a co za tym idzie – oczekiwanym mniejszym zainteresowaniem kredytami. Pogorszenie prognoz związane jest także ze wzrostem od 1 stycznia br. minimalnego wkładu własnego wymaganego przez banki. Już w listopadzie ubiegłego roku w badaniu sondażowym przeprowadzonym na zlecenie Związku Banków Polskich w 180 placówkach bankowych z całego kraju, reprezentujących wszystkie typy banków krajowych, dziewięciu na dziesięciu badanych było zdania, że skutkiem wprowadzenia nowych obciążeń fiskalnych na banki będzie podwyższenie opłat za usługi bankowe. Ponadto 45 proc. bankowców było także zdania, że nowe obciążenia fiskalne wpłyną na spowolnienie akcji kredytowej. W grudniu nastroje te utrwaliły się.

Innym wskaźnikiem opisującym obecne tendencje konsumpcji indywidualnej jest bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej (BWUK), opracowany przez GUS. Mimo iż jego sumaryczna wartość dla trzech ostatnich miesięcy 2015 r. wzrosła o 1,9 p. proc. względem III kwartału br. (w tym wskaźnik obecnego dokonywania ważnych zakupów wzrósł o 2,9 p. proc. w porównaniu z III kwartałem 2015), jednak w grudniu bieżące i prognozowane nastroje konsumenckie pogorszyły się względem nastrojów z listopada. Ujemny wynik wskaźnika zaczął ponownie spadać, zwiększając tym samym przewagę procentową konsumentów nastawionych pesymistycznie nad konsumentami nastawionymi optymistycznie, co ilustruje załączona tabela.

Wyprzedzający wskaźnik ufności konsumenckiej (WWUK), obrazujący oczekiwane w najbliższych miesiącach zmiany w tendencjach konsumpcji indywidualnej, spadł aż o 5,4 p. proc. w stosunku do listopada 2015 i ukształtował się na poziomie -13,7. Jedyną składową wskaźnika, która poprawiła swoją wartość, jest składowa dotycząca przyszłego oszczędzania pieniędzy (wzrost 3,4 p. proc.), co może stanowić zapowiedź odwrócenia dobrej passy deweloperów. Deklaracja przyszłego oszczędzania może odwrócić obserwowane w poprzednich kwartałach 2015 r. tendencje do wycofywania kapitału z lokat oraz innych produktów bankowych i opóźnić decyzję o ważnych zakupach, do których zalicza się zakup mieszkania. Również wzrost od 1 stycznia br. minimalnego wkładu własnego wymaganego przez banki wymagał będzie przez część potencjalnych kredytobiorców dłuższego horyzontu oszczędzania. Dodatkowo szybkie tempo wykorzystania środków przeznaczonych na dopłaty do Programu „MdM” w 2016 r. może skutkować brakiem środków dla części osób zainteresowanych zakupem mieszkania ze wsparciem rządowym. Rządowy fundusz udziela dofinansowania wkładu własnego ze środków budżetu państwa oraz dodatkowego finansowego wsparcia w formie spłaty części kredytu, jednak poziom wykorzystania dostępnego limitu środków dla 2016 r. na poziomie 50,79% (wg stanu na 31 grudnia 2015) również ograniczyć może sprzedaż mieszkań.

Jak wynika z przedstawionych powyżej zmian wskaźnika PENGAB oraz wskaźników ufności konsumenckiej, w rozpoczętym właśnie roku 2016 trudno oczekiwać przyspieszenia na rynku kredytów hipotecznych. Kluczowymi dla najbliższego roku czynnikami wpływającymi na obraz rynku mieszkaniowego będą koszty i dostępność kredytów hipotecznych, a także ceny mieszkań – stabilne w 2015 r., jednak niewykluczone, że nieznacznie niższe w roku bieżącym, na co wskazuje wzrost liczby pozwoleń na budowę odnotowanych w 2015 r., a także deklaracje konsumentów w zakresie przyszłego oszczędzania pieniędzy. Zgodnie z przewidywaniami zawartymi na łamach „Monitora Bankowego” dotyczącymi wzrostu oprocentowania kredytów, podwyżki marż wprowadziło już większość banków aktywnych w obszarze kredytowania hipotecznego, m.in. Raiffeisen Bank Polska S.A., Deutsche Bank Polska S.A., mBank S.A., Bank Pekao S.A. oraz Eurobank S.A.. Podniesienie marż bankowych związane m.in. z nowym podatkiem od aktywów w połączeniu ze wzrastającymi oczekiwaniami wobec potencjalnych kredytobiorców niewątpliwie wpłynie na ograniczoną podaż kredytów hipotecznych w roku 2016.

Joanna Komorowska,
Analityk Rynku Nieruchomości,
Koordynator Projektów Zewnętrznych,
Centrum AMRON