Prezes Centrum AMRON o zmianach w przepisach o listach zastawnych i bankach hipotecznych
Karol Mórawski: Przed nami kolejne już propozycje zmian w ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Dotychczas funkcjonowanie tego systemu dalekie było od skuteczności, pomimo kolejnych zmian w otoczeniu regulacyjnym. Czy obecnie przygotowywana nowelizacja daje szansę na krok naprzód, a może będziemy mieli do czynienia jedynie z dalszym pudrowaniem dotychczasowego modelu?
Dr Jacek Furga: Dostrzegam szansę na krok w przód, rzecz w tym, że chyba po raz kolejny zaczynamy od nie najlepszej strony. Znowu straszymy karami i narzucamy pewne rozwiązania bankom, które posiadając obecnie bardzo wysoką nadpłynność finansową, będą zmuszane do emitowania listów zastawnych poprzez posiadane w grupach banki hipoteczne. Tymczasem problem w tym, że obecnie brak popytu na listy zastawne.
Z tego co mi wiadomo, obecnie emitowane papiery tego typu albo są skupowane przez macierzyste podmioty w grupach, co zasadniczo nie zmienia sytuacji na rynku, albo listy te są dedykowane na rynki zagraniczne, z dodatkowymi kosztami w euro.
Tutaj naprawdę musiałoby się zmienić sporo po stronie popytowej. Po pierwsze musimy uwzględnić fundusze emerytalne, ale również ZUS, jako potencjalnych odbiorców listów zastawnych. Taki mechanizm funkcjonuje od dawna w wielu państwach i znakomicie się sprawdza.
Pozytywnie oceniam fakt, że w nowych rozwiązaniach rozważa się dopuszczenie otwarcia rynku listów zastawnych dla osób fizycznych. Nie mamy efektywnego systemu długoterminowego oszczędzania, a list zastawny o stałej stopie na 5, 10 czy 15 lat, który z drugiej strony generowałby bezpieczny kredyt o stałej stopie, byłby atrakcyjną formą inwestowania dla osób fizycznych. Jego atrakcyjność można by dodatkowo zwiększyć, wzorem Czechów czy Węgrów dodając jakiś bonus na mocy prawa, na przykład w postaci dodatkowego punktu procentowego płaconego przez państwo, albo możliwości odpisu środków ulokowanych w listach zastawnych od podstawy opodatkowania. Jeśli się pojawi popyt na listy zastawne, wówczas same banki chętnie zeszłyby z nadpłynności.
Czytaj także: Czy nowy wskaźnik WFD podwyższy koszty usług bankowych?
Pojawia się pytanie, czy w ogóle istnieje szansa na przyjęcie w najbliższym czasie tego typu rozwiązań, a w konsekwencji czy możemy mówić o zrozumieniu tych potrzeb ze strony regulatorów?
– Optymizmem napawa kategoryczna deklaracja Komisji Nadzoru Finansowego, by zakończyć dyskusję nad tym czy banki hipoteczne są potrzebne, bo dotąd nie było tej jasności, nawet w instytucjach finansowych, posiadających własne banki hipoteczne. Ich przedstawiciele w rozmowach podkreślali, że niewiele się dzieje, bo nie wiadomo, czy bank będzie się rozwijał, czy jednak nie wrócimy do koncepcji, że banki uniwersalne powinny mieć prawo do emisji. W tym kontekście tak jednoznaczne, przekreślające wszelkie spekulacje stwierdzenie ze strony KNF rokuje pozytywnie na przyszłość.
Oczywiście, dotychczasowe propozycje wymagają jeszcze dyskusji, zwłaszcza żeby nie tworzyły dodatkowych elementów kosztowych dla sektora bankowego, który i bez tego jest obciążony różnymi opłatami w rodzaju podatku bankowego i wielu innych danin. Nałożenie teraz dodatkowych kosztów związanych z przenoszeniem portfeli kredytów hipotecznych, na które składałyby się m.in. wydatki na wyceny, zmiany wpisów w księgach wieczystych, zminimalizowałby korzyści płynące z całej operacji.
Jeśli cały mechanizm miałby ruszyć, powinny pójść za tym zachęty finansowe nie tylko dla osób fizycznych, które mogłyby weń inwestować, ale również dla podmiotów, które w ten proces powinny chcieć wejść dobrowolnie, a nie pod przymusem.
Czytaj także: Bankowość i Finanse | Nieruchomości | Czy mamy szanse na program mieszkaniowy? Zmarnowane lata w sektorze nieruchomości
Równolegle szykują się kolejne zmiany w programach wspierania mieszkalnictwa. Mieszkanie Plus odchodzi do przeszłości, by ustąpić miejsca takim inicjatywom jak choćby Bezpieczny Kredyt. Czego w tych propozycjach brakuje, by nie odnieść wrażenia, że po raz kolejny mamy do czynienia z działaniem akcyjnym, a nie systemowym?
– Zgadzam się, że to jest kolejny instrument działania akcyjnego, nakierowany zasadniczo na aktualną sytuację przedwyborczą. Od samego początku chwaliłem Bezpieczny Kredyt jako instrument bardzo atrakcyjny dla potencjalnego beneficjenta, natomiast grono tychże beneficjentów jest silnie ograniczone różnymi limitami. Do tego dochodzi ryzyko w postaci warunków, które mogą spowodować, że w dowolnym momencie spłaty kredytu te uprawnienia można utracić.
Zainteresowanie najpewniej będzie wysokie, natomiast pojawia się pytanie, ile osób przejdzie przez sito kwalifikacji do uzyskania kredytu na preferencyjnych zasadach. Generalnie jest to działanie ukierunkowane na bardzo wąską grupę potencjalnych odbiorców, niekoniecznie tych, którzy pomocy potrzebują, bo podobnie jak w poprzednich programach: Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych – tego typu pomoc przy spłacie drogiego kredytu adresowana jest do osób relatywnie zamożnych.
To nie jest tak, że nagle osoby z niskiej półki dochodowej będą mogły kupić mieszkanie dzięki temu programowi. To są raczej ci, którzy chcą to mieszkanie kupić, być może jeszcze nie dzisiaj, ale za rok – dwa. Wsparcie tylko przyspieszy ich decyzję, zwłaszcza, że dzięki temu programowi będą mogli kupić mieszkanie o 10-12 metrów większe i płacić niższe raty od zakładanych. Zasadniczo możemy powiedzieć o zwolnieniu pewnych hamulców i barier, dla ludzi i tak szykujących się do zakupu mieszkania.
Pojawia się oczywiście pytanie, jak ten program będzie dalej funkcjonował, bo przypomnę tylko szczerą wypowiedź Pana ministra rozwoju technologii, że on z programem Mieszkanie Plus nie miał nigdy nic do czynienia, więc informuje, że ten program z dniem dzisiejszym zamykamy. Co z tymi ludźmi, którzy w ten program weszli i wynajmują dzisiaj mieszkania po cenach zdecydowanie wyższych niż rynkowe, co oznacza zaprzeczenie deklaracjom składanym na początku programu Mieszkanie Plus, że najem będzie o połowę niższy od rynkowego? Potem się mówiło o 20% niższym czynszu, a dzisiaj się okazuje, że w mieszkaniach z programu Mieszkanie Plus najemcy płacą wyżej niż na rynku komercyjnym.
Drugim elementem programu Pierwsze Mieszkanie jest rachunek oszczędnościowy. Aż szkoda, że rząd nie pochylił się nad inicjatywą poselską odnośnie projektu ustawy o oszczędzaniu na cele mieszkaniowe i kasach budowlanych, którą swego czasu nawet udało się przeprowadzić przez parlament, niestety, po jakimś czasie doszło do jej uchylenia, przed podjęciem działań na rzecz stworzenia spójnego systemu.
Obecnie ta inicjatywa, w nieco zmienionej, zaktualizowanej formie została wniesiona przez posłów Lewicy, przeszła pozytywnie przez pierwsze czytanie i czeka na drugie.
Dużo zapisów w rządowym koncie mieszkaniowym jest wyjętych z tej ustawy. Szkoda, że nie wszystkie, bo w wyniku tego szczątkowego wyciągnięcia paru rozwiązań to rozwiązanie się znowu nie sprawdzi. Brakuje tego całego oprzyrządowania, na którym opierają się sukcesy kas budowlanych w wielu krajach Europy.
