Bankowość i Finanse | Nieruchomości | Czy mamy szanse na program mieszkaniowy? Zmarnowane lata w sektorze nieruchomości

„Mieszkanie prawem, nie towarem” – hasło, kojarzone dotąd ze środowiskami lewicowymi, powróciło w kolejnej odsłonie, użyte przez przedstawicieli jednej z głównych sił politycznych. Czy w kontekście zbliżającej się kampanii wyborczej istnieje szansa, by przebiły się argumenty bardziej merytoryczne?

– Przedwyborczy okres będzie obfitować w obietnice, choć propozycja kredytu hipotecznego z zerowym oprocentowaniem, wysunięta przez jednego z najważniejszych graczy przed rozpoczęciem oficjalnej kampanii, może być trudna do przelicytowania. No, chyba że weźmiemy pod uwagę program „Mieszkanie dla zakochanych” – cokolwiek by to miało znaczyć. A tak na poważnie – po zmarnowaniu co najmniej ćwierćwiecza, jak nie trzech dekad, wciąż potrzebujemy rozwiązań systemowych dla rynku mieszkaniowego, w tym finansowania nieruchomości. Wydaje się, iż nadszedł ku temu optymalny moment. Spadający popyt na mieszkania w połączeniu z utrudnionym dostępem do kredytu powinny skłonić do wypracowania długofalowych i stabilnych modeli, dostępnych dla przeciętnego Kowalskiego.

Wracając do hasła „Mieszkanie prawem, nie towarem”, przypomnę, że zakup nieruchomości oznacza nabycie prawa do lokalu. To prawo kosztuje, i to niemało, nie możemy zatem oczekiwać, że państwo zapewni wszystkim obywatelom dostępność mieszkań na własność. Należy myśleć o dywersyfikacji form zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, poczynając od oszczędzania na własne „M”, poprzez zaciągnięcie kredytu na jego zakup, następnie zaangażowanie się w program Towarzystwa Budownictwa Społecznego (którego nazwę z niepojętych przyczyn zmieniono na SIM), najem lokalu na rynku komercyjnym bądź z zasobu komunalnego, kończąc na mieszkaniach socjalnych dla najuboższych.

Zadania poszczególnych uczestników rynku w zaspokajaniu tak rozumianego prawa do mieszkania stają się jasne, choć z działań kolejnych ekip rządzących, łącznie z obecną, to nie wynika. Deweloperom przypada w udziale budowanie mieszkań – na zamówienie samorządów, TBS, spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, sektora najmu instytucjonalnego (PRS) czy indywidualnych odbiorców. Rolą banków jest dostarczanie kapitału, zarówno deweloperom na realizację projektów, jak i nabywcom lokali, czy to zaspokajającym w ten sposób własne potrzeby mieszkaniowe, czy też inwestorom w nieruchomości na wynajem. Bo mieszkanie jest zarazem prawem i towarem, którego wytworzenie oraz nabycie trzeba w jakiś sposób sfinansować.

Skoro mówimy o prawie do mieszkania, to po drugiej stronie powinien pojawić się i obowiązek. Na kim powinien on spoczywać w przypadku polityki lokalowej?

– Powinności, związane z posiadaniem nieruchomości i korzystaniem z niej, rozkładają się na wszystkich interesariuszy, poczynając od władz publicznych, które art. 75 Konstytucji RP zobowiązuje do realizacji polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli oraz przeciwdziałania bezdomności. O ile na szczeblu centralnym możemy mówić o kreowaniu ogólnej polityki mieszkaniowej, to w gestii samorządów pozostaje między innymi tworzenie zasobu lokali pod wynajem, zarówno komunalnych, jak i socjalnych, a także udostępnienie gruntów pod zabudowę.

Sami właściciele nieruchomości mają liczne obowiązki, poczynając od tych wobec banków, a wynikających z umów kredytowych, ale również wobec wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Chodzi tu zarówno o ponoszenie kosztów eksploatacji lokalu, jak i powstrzymanie się od działań uciążliwych dla współlokatorów. Jako przykład można tu wskazać powracający jak bumerang problem tzw. najmu krótkoterminowego, z czym nierzadko wiąże się zakłócanie spokoju w budynku, ale i samozwańcze protesty w myśl zasady NIMBY (Not In My Backyard). To ostatnie zjawisko generuje utrudnienia w zagospodarowaniu okolicy bądź funkcjonowaniu lokalnej społeczności.

Kluczowe znaczenie mają wzajemne obowiązki wynajmującego i najemcy, wynikające z zawartych umów. W przypadku najemców podstawową powinnością jest opłacanie czynszu, niestety polski system prawny wykazuje się nadmierną tolerancją dla uchybień bądź wręcz celowego uchylania się od tego obowiązku, nie zapewniając równocześnie wynajmującym odpowiednich narzędzi do skutecznego egzekwowania należności. Obecny kształt ustawy o ochronie lokatorów wręcz skłania do nieetycznych zachowań, dlatego przepisy te powinny być jak najszybciej zmienione. Mamy wreszcie podmioty budujące zasób mieszkaniowy, i od nich można by oczekiwać ograniczenia zysków, jednak by tak się stało, należy w pierwszej kolejności stworzyć warunki dla spadku lub przynajmniej niepodwyższania kosztów realizacji przedsięwzięć. Myślę tu głównie o cenach działek budowlanych.

Wspomniał pan o lokatorach, uchylających się od płacenia czynszu. W jaki sposób ten problem rozwiązano w innych państwach, które też przyznają się do społecznej gospodarki rynkowej?

– Podam przykład regulacji, obowiązujących w Niemczech, choć jestem pewien, że w innych krajach również istnieje presja na wywiązywanie się z zawartych umów. Na rynku niemieckim już miesięczne opóźnienie w opłacaniu czynszu daje wynajmującemu prawo do wypowiedzenia umowy, z reguły z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia. Jeżeli nie nastąpi płatność za drugi z kolei miesiąc, wypowiedzenie zmienia tryb na natychmiastowe.

Na najemcy ciąży obowiązek możliwie szybkiego, najlepiej wyprzedzającego poinformowania wynajmującego o mogącym się pojawić opóźnieniu w płatności czynszu, wraz z propozycją terminu uregulowania zaległości lub z wnioskiem o rozłożenie zaległej płatności na raty. Najemca może szukać pomocy u doradcy dłużnika bądź wnioskować do urzędu socjalnego o jednorazową pomoc w uregulowaniu zaległości. Oczywiście nie ma mowy o tym, by wynajmujący zapewniał mieszkanie zastępcze najemcy nieregulującemu zobowiązań.

Wypowiedzenie umowy najmu i wyprowadzenie się najemcy nie zamyka tematu. Musi on w ciągu dwóch miesięcy od opuszczenia lokalu uregulować powstałe zaległości czynszowe. Wprawdzie szybkie uregulowanie zaległości lub uzgodnienie warunków takowego rozliczenia z wynajmującym w okresie wypowiedzenia może być podstawą do cofnięcia tegoż, niemniej opcja ta nie jest dostępna dla najemcy, który na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy wykazywał już zaległości czynszowe.

Mówimy o rynku najmu, jak zatem powinno wyglądać docelowe rozwiązanie dla drobnych inwestorów na rynku nieruchomości? Czy jest nim model REIT/FINN, a może alternatywą jest zakup jednego lub dwóch lokali, wynajmowanych na zasadach rynkowych, za pośrednictwem profesjonalnych podmiotów?

– Inicjatywa stworzenia w Polsce funduszy REIT/FINN pojawiała się w procesie legislacyjnym trzykrotnie i za każdym razem przeszkodą dla ich wprowadzenia do obrotu prawnego była dezaprobata Narodowego Banku Polskiego. Osobiście widzę potrzebę uruchomienia tego typu instytucji na polskim rynku, niezależnie od rekomendowanego przeze mnie umożliwienia inwestowania w listy zastawne klientom indywidualnym. Te rozwiązania mają charakter komplementarny, są dedykowane osobom, które nie dysponują odpowiednim poziomem środków własnych i/lub nie mają zdolności kredytowej, aby zdecydować się na zakup mieszkania w celach inwestycyjnych. Dla tych, którzy myślą o zakupie lokalu na własne potrzeby, optymalnym rozwiązaniem byłoby systematyczne, długoterminowe oszczędzanie na cele mieszkaniowe w kasach budowlanych. Brak podstaw prawnych dla tworzenia takich instytucji w Polsce uważam za jeden z głównych powodów obecnych problemów na rynku kredytów mieszkaniowych.

Przypomnę, że w czerwcu 1997 r. parlament uchwalił ustawę o kasach oszczędnościowo-budowlanych i wspieraniu przez państwo oszczędzania na cele mieszkaniowe, jednak wskutek decyzji administracyjnych nie doszło do uruchomienia tego systemu. Skutkiem owego zaniechania jest brak długoterminowych oszczędności, które zniwelowałyby problem niedopasowania okresów zapadalności aktywów i pasywów w polskich bankach, ale również dynamiczny rozwój akcji kredytowej we franku szwajcarskim oraz dominacja kredytu o zmiennej stopie procentowej. Do tego dochodzi brak strategii długoterminowego oszczędzania, nie tylko na cele mieszkaniowe, ale również emerytalne, zdrowotne czy edukacyjne, bo i w tych obszarach działają kasy w wielu państwach. Przypomnę tylko, iż system kas działa tłumiąco na inflację oraz antycyklicznie.

Funkcjonowanie kas oszczędnościowo-budowlanych ma jeszcze jedną, istotną cechę dla stabilnego rozwoju rynku mieszkaniowego. Liczba i wartość zawieranych umów oszczędnościowo-kredytowych stanowi niezależny od cyklu koniunkturalnego wyznacznik przyszłego, realnego popytu na nowe mieszkania w perspektywie 5–7 lat, pozwalając sektorowi deweloperskiemu na odpowiednie przygotowanie oferty podażowej, eliminującej ryzyko powstawania gwałtownych zmian cen transakcyjnych. Systematyczny wzrost akcji kredytowej, wspieranej oszczędnościami z kas, pozwoliłby na niemal dwukrotne zwiększenie liczby nowych mieszkań, oddawanych do użytkowania każdego roku. Nieprzypadkowo model ten funkcjonuje w 13 krajach Europy Środkowej, obsługując ponad 52 mln oszczędzających. W Polsce wciąż silne są głosy sprzeciwu, że nie warto, bo długoletni program oszczędzania przyniesie efekty dopiero po pewnym czasie. Te same argumenty okazały się decydujące przed 25 laty, do dziś odczuwamy konsekwencje ówczesnych decyzji.

Podobne perturbacje przeżywa polska bankowość hipoteczna. Tu wprawdzie udało się stworzyć podstawy prawne, jednak do efektywnego funkcjonowania systemu wciąż daleko…

– Aby uruchomić rynek listów zastawnych w Polsce, potrzeba woli regulatora do pobudzenia bankowości hipotecznej. Dopóki mamy nadpłynność sektora bankowego, a rządzący minimalizują skutki kolejnych kryzysów poprzez rozdawnictwo pieniędzy, co pogłębia nadpłynność, nie sposób mówić o rozwoju bankowości hipotecznej. Jej aktywizacja pozwoliłaby tymczasem zrealizować dwa cele, atrakcyjne dla większości społeczeństwa, co może mieć istotne znaczenie w roku wyborczym: stymulowanie długookresowych oszczędności i ochronę ich przed inflacją, a także zwiększenie bezpieczeństwa i wiarygodności systemu bankowego.

W celu uruchomienia rynku listów zastawnych należy zagwarantować ich podaż, jak również zapewnić na nie popyt, głównie krajowy, zarówno detaliczny, jak i inwestycyjny. Ten ostatni, szczególnie w odniesieniu do banków, może zostać wykreowany dodatkowo przez zwolnienie inwestycji w listy zastawne z podatku bankowego, zakupy przez NBP lub/i BGK. Dla drobnych ciułaczy warto rozważyć analogiczne uprzywilejowanie oszczędności lokowanych w listy zastawne, jak w rządowym programie oszczędności mieszkaniowych (gwarancje antyinflacyjne ze strony skarbu państwa), nawet tylko na określony czas. Najzdrowszym rozwiązaniem dla stabilności systemu finansowego wydaje się zwolnienie listów zastawnych z podatku bankowego, jednak będą one stanowić konkurencję dla obligacji państwowych, co obecnie może być nie do przyjęcia dla decydentów. W tej sytuacji warto rozważyć gwarancje zwolnienia listów zastawnych z podatku bankowego np. od roku 2024.

Powinno się też rozważyć zmiany organizacyjne funkcjonowania bankowości hipotecznej, w szczególności wprowadzenie tzw. lekkiej struktury tych podmiotów. Bank hipoteczny w pełni kontrolowany przez krajowy bank uniwersalny powinien móc w większym stopniu outsourcować zadania bankowi macierzystemu, optymalizując koszty działalności na poziomie grupy. Należy natomiast jednoznacznie wykluczyć koncepcję rozszerzenia prawa emisji listów zastawnych na banki uniwersalne (komercyjne). Takie rozwiązanie nie zdało egzaminu na rynku niemieckim.

Obecne postulaty rządzących zmierzają tymczasem w kierunku karania inwestorów w zasób mieszkaniowy, bo i jak inaczej zakwalifikować koncepcję podatków od pustostanów czy zakupu więcej niż określonej liczby lokali…

– To niezwykle niepokojący trend, zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę deficyt lokali na wynajem, a z drugiej strony sporą liczbę Polaków, których zwyczajnie nie stać na zakup własnego „M”, czy to ze środków własnych, czy na kredyt. W tych warunkach powinno się wręcz tłumaczyć, że obciążenie siebie i swojej rodziny kredytem na 30 lat nie jest opcją dla wszystkich, a w wielu przypadkach lepiej poszukać oferty na rynku najmu. A jak zbudować ową ofertę, skoro równocześnie padają deklaracje o faktycznym penalizowaniu inwestorów? Zamiast wsparcia dostają oni jednoznaczne sygnały, że lepiej szukać okazji na innych rynkach, gdzie nie będzie im zagrażać swoisty domiar. Przypomnę tylko, że aż 37% kwoty z tytułu zakupu mieszkania na rynku pierwotnym powraca do budżetu państwa w formie rozmaitych podatków i opłat.

Powtórzę jeszcze raz: jeśli jakikolwiek rząd chce sprawić, aby mieszkanie było dobrem społecznym, to sankcjonowanie „kamieniczników” jest przeciwskuteczne. Trafnie to ujął podczas KFNM prezes ZBP, Krzysztof Pietraszkiewicz: „to znaczy, że nie chcemy rozwiązać problemu mieszkaniowego tych, których nie stać na kredyt, ale są zdolni do tego, żeby płacić czynsz za mieszkanie”. Powinno się uruchomić mechanizmy rynkowe, wspierające budowę mieszkań, równolegle zachęcając zarówno inwestorów indywidualnych czy instytucjonalnych (TBS, PRS), jak i samorządy do inwestowania w nieruchomości pod wynajem. Z drugiej strony, rząd powinien stworzyć instrumenty skłaniające spółki skarbu państwa oraz instytucje administracji publicznej do przekazywania posiadanych gruntów pod budowę mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu, w tym komunalnych. Dziś mamy do czynienia z bezrefleksyjnym utrzymywaniem tych zasobów, co zakrawa na niegospodarność.

Zapomnijmy o mieszkaniach na wynajem z opcją wykupu, podobnie jak w przypadku TBS. Czas na transparentne zasady: chcesz mieć własne „M”, musisz ponieść realne koszty jego nabycia. Oczywiście podniosą się głosy, że większości Polaków na zakup mieszkań na zasadach komercyjnych nie stać, jednak ci sami Polacy są właścicielami ponad 95% mieszkań. Ten zamrożony kapitał należy i można uruchomić pod kredytowanie nowych inwestycji, choćby jako dodatkowe zabezpieczenie zaciąganych zobowiązań.