Poziom bezrobocia a ceny lokali mieszkalnych
Przyczyn zróżnicowania poziomu cen lokali mieszkalnych na terenie Polski jest wiele. Można wymienić szereg czynników wpływających na wzrost cen nieruchomości, nie jest także trudno odnaleźć przyczyny tendencji spadkowych na lokalnych rynkach nieruchomości. Identyfikacja popytowych i podażowych determinantów rozwoju rynku mieszkaniowego pozwala wyodrębnić cztery główne grupy czynników: polityczne, prawno-organizacyjne, społeczne oraz ekonomiczne.
Do czynników politycznych wpływających na rynek nieruchomości zaliczyć należy długookresową politykę mieszkaniową państwa, jak również preferencyjne systemy wspierające nabywców mieszkań, jak na przykład działający w latach 2007-2012 Program „Rodzina na Swoim” czy też uruchomiony w roku 2014 Program „Mieszkanie dla Młodych”. Programy takie pomagają tworzyć nowy rynek potencjalnych odbiorców.
Do drugiej grupy – prawno-organizacyjnej – zaliczyć trzeba ochronę praw lokatorów czy też sprawny system sądowniczy. Do społecznych aspektów mających wpływ na kształtowanie popytu na nieruchomości zaliczamy przemiany demograficzne (starzenie się społeczeństwa, liczbę zawieranych małżeństw i rozwodów, spadającą dzietność czy też migrację zarobkową) oraz poziom niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych. Do ekonomicznego zestawu czynników wpływających na sektor nieruchomości zaliczamy poziom wzrostu gospodarczego, dochody ludności, ogólny poziom oszczędności i zamożności społeczeństwa, oprocentowanie i dostępność kredytową, poziom inflacji, poziom aktywności gospodarczej danego regionu czy też miasta, sytuację na rynku pracy, a co za tym idzie – poziom bezrobocia. Kierunek oraz siła oddziaływania tych wszystkich powiązanych wzajemnie czynników mają znaczący wpływ na panujące na rynku mieszkań trendy.
Duży wpływ na zachowania i decyzje zakupowe potencjalnych nabywców nieruchomości ma bez wątpienia stopa bezrobocia. Jest to stosunek liczby osób bezrobotnych do liczby ludności aktywnej ekonomicznie. Charakterystyczną cechą polskiego rynku pracy jest silne zróżnicowanie terytorialne, co znajduje odzwierciedlenie m. in. w dużym zróżnicowaniu stopy bezrobocia zarówno pomiędzy województwami, jak i samymi powiatami. Mapa 1 przedstawia przestrzenny rozkład poziomu bezrobocia w podziale na powiaty według stanu na koniec lipca 2016 roku.
Analizując zmiany poziomu stopy bezrobocia można zauważyć, iż od lat na najniższym poziomie utrzymuje się ona na obszarach dużych aglomeracji miejskich, czyli w województwie wielkopolskim (5,3%), śląskim (6,9%), małopolskim (7,05%) oraz mazowieckim (7,7%). Warto zwrócić uwagę, iż w lipcu bieżącego roku w Wielkopolsce tylko w sześciu powiatach odnotowano dwucyfrową stopę bezrobocia, która oscylowała w granicy 10-11%.
Największe natężenie bezrobocia natomiast widoczne jest w województwie warmińsko-mazurskim, dla którego stopa bezrobocia rejestrowanego w lipcu 2016 roku wyniosła 14%, kujawsko-pomorskim – 12% oraz zachodniopomorskim – 10,9%. Są to głównie obszary, na których w latach 90-tych ubiegłego wieku funkcjonowały tak zwane państwowe gospodarstwa rolne, a zwolnieni pracownicy zasilili grono bezrobotnych. Co prawda, od tego czasu minęło już 20 lat, ale ciężka sytuacja na rynku pracy wciąż się tam utrzymuje.
Niepokojący jest także fakt, iż w skali kraju aż w 18 powiatach bez pracy pozostawała ponad 1/5 mieszkańców danego regionu. Do niekwestionowanych liderów w tym niechlubnym rankingu zaliczyć trzeba powiat szydłowiecki, gdzie bezrobotni stanowili 28,5% całej zdolnej do pracy populacji oraz powiat braniewski – 24,4% bezrobotnych.
Analiza średnich cen lokali mieszkalnych w poszczególnych powiatach wskazuje, iż najwyższe średnie ceny mieszkań można zaobserwować w dużych ośrodkach miejskich, takich jak Warszawa (ponad 7 000 zł/m²), Kraków (ponad 6 200 zł/m²) czy Poznań (prawie 5 500 zł za metr kwadratowy) oraz w miejscowościach i okolicach turystycznych, gdzie wynosi ona od 4 000 PLN za jeden metr kwadratowy. Na przeciwnym biegunie znalazła się północna część województwa warmińsko-mazurskiego, województwo kujawsko-pomorskie z wyjątkiem Bydgoszczy oraz Torunia, południowo-zachodnia część województwa dolnośląskiego, jak również przeważająca część województwa lubuskiego, gdzie lokal mieszkalny można nabyć za stosunkowo niską cenę, bo poniżej 2 500 zł/m2.
Po przeanalizowaniu danych dotyczących średnich cen lokali mieszkalnych i poziomu stopy bezrobocia widać zależność między tymi dwoma parametrami. Im wyższe bezrobocie w danym rejonie, tym niższe ceny nieruchomości i odwrotnie – im niższe bezrobocie, tym cena uzyskiwana ze sprzedaży mieszkań osiąga wyższą wartość. Wyjątek stanowią powiaty nadmorskie. Na obszarach tych, mimo wysokiego bezrobocia można zaobserwować stosunkowo wysokie ceny mieszkań. Sytuacja taka podyktowana jest typową, turystyczną lokalizacją, a co za tym idzie, duży udział w obrocie na rynku nieruchomości mają tam inwestorzy indywidualni oraz instytucjonalni, a to znacząco podbija wartość nieruchomości.
Niewątpliwie stałe, pewne zatrudnienie oraz stosunkowo wysoki poziom uzyskiwanych dochodów znacząco wpływają na decyzje zakupowe potencjalnych nabywców nieruchomości. Dogodne perspektywy na przyszłość mają duże znaczenie w trakcie podejmowania decyzji o zakupie własnego M, zwłaszcza gdy jest ono finansowane przy pomocy wieloletniego kredytu hipotecznego. Brak zatrudnienia istotnie ogranicza popyt, co przekłada się natomiast na ograniczoną podaż nowych inwestycji deweloperskich, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach, jak również wywiera dużą presję na obniżkę cen lokali mieszkalnych zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
Ilona Kostrzewska
Analityk Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
