Portret polskiego kredytobiorcy
Na koniec 2015 roku w portfelach banków znajdowało się ponad 1,9 mln czynnych umów o kredyt mieszkaniowy. Dane Związku Banków Polskich publikowane w Raporcie AMRON-SARFiN wskazują, iż liczba nowych umów kredytowych w 2015 roku wzrosła o 4,16% względem roku 2014 i wyniosła 181 325 sztuk.
98,99% portfela kredytów mieszkaniowych udzielonych w 2015 roku stanowiły zobowiązania w rodzimej walucie, 0,02% w CHF, 0,67% w EURO, zaś w innych walutach zaledwie 0,31%. Obserwowany spadek wolumenu kredytów walutowych jest bezpośrednim wynikiem Rekomendacji S, która ograniczyła bankom możliwość udzielania kredytów w innej walucie niż waluta, w której kredytobiorca uzyskuje dochody.
Z opublikowanego przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego „Raportu o sytuacji banków w 2015 roku” wynika, że w analizowanym okresie spadła liczba nowych kredytów mieszkaniowych o najwyższym wskaźniku LtV. Ich udział zmalał o 9,5 punku procentowego względem roku 2014 i wyniósł 30,0% (52,5 tys. sztuk).
Struktura portfela kredytowego ze względu na okres kredytowania nie zmieniła się radykalnie względem roku 2014. Największy wzrost liczby udzielanych kredytów zanotowano w przedziale o okresie zapadalności od 25 do 30 lat (wzrost o 6 691 sztuk). Spadł natomiast odsetek kredytów udzielonych na okres do 20 lat (o 2,41 punktu procentowego w porównaniu do roku 2014).
Komu banki pożyczały najczęściej?
Z profilu kredytobiorców, który jawi się na podstawie raportu Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego wynika, iż najliczniejszą grupą kredytobiorców w 2015 roku były osoby między 25 a 35 rokiem życia. Ta grupa wiekowa stanowiła niemal 54% wszystkich osób finansujących zakup własnego mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego. Tak duży odsetek osób młodych wspomagających się kredytem może wynikać z zasad działania Programu „Mieszkanie dla Młodych” (wiek kredytobiorcy do 35 lat) oraz jesiennej nowelizacji ustawy o możliwość nabycia lokalu mieszkalnego z rynku wtórnego, która dodatkowo poszerzyła grono potencjalnych kredytobiorców. Najmniej liczną grupą kredytobiorców były osoby w wieku do 25 roku życia, które stanowiły jedynie 5,9% wszystkich pożyczkobiorców.
Z Raportu UKNF wynika także, iż osoby z wykształceniem wyższym bądź niepełnym wyższym zdominowały zeszłoroczny rynek kredytów hipotecznych (71% wszystkich kredytów). Na przeciwnym biegunie znalazły się osoby z wykształceniem podstawowym, których udział stanowił jedynie 3% struktury portfela ze względu na wykształcenie. Większość zobowiązań, bo aż 53%, zaciągnęły małżeństwa, a 32% kredytów zostało udzielonych osobom samotnym.
Jak wyglądała sytuacja finansowa kredytobiorców?
Większość z nich, bo ponad 66%, uzyskuje dochody z tytułu pracy najemnej na podstawie umowy zawartej na czas nieokreślony. Sytuację finansową polskich kredytobiorców można zakwalifikować jako przeciętną lub niewiele lepszą od przeciętnej, bowiem nieco ponad 37% z nich osiąga dochód netto między 2 a 4 tys. zł na miesiąc, natomiast kolejnych 26,2% miesięcznych zarobków mieści się w przedziale od 4 do 6 tys. zł. Warto jednak zauważyć, iż statystyki dotyczące dochodu netto podawane są w przeliczeniu na wniosek kredytowy, a nie na liczbę osób w gospodarstwie domowym. Ponad 57% ubiegłorocznych kredytów zostało udzielonych małżeństwom oraz małżeństwom wspomagającym się innymi członkami rodziny, w związku z tym aby uzyskać rzetelny obraz sytuacji finansowej rodzin z kredytami, należałoby przedziały dochodowe podzielić przez liczbę osób w gospodarstwie domowym.
Autorzy Raportu zwracają także uwagę na niekorzystne tendencje dotyczące rosnącego udziału kredytów, dla których wskaźnik DTI (debt to income) wynosił powyżej 50%. Udział takich kredytów wzrósł w 2015 roku do 15,7% wobec 14,0% w roku 2014. Wskaźnik ten obrazuje, jaką część dochodu kredytobiorca przeznacza na spłatę zobowiązań bankowych. Pomimo tego, iż większość kredytów udzielona była przy niskich lub umiarkowanych wartościach DTI (57,25% wszystkich nowych kredytów nie przekroczyło 40% DTI), nie oznacza to niskiego ryzyka. Zasadniczą kwestią jest wspomniana wcześniej sytuacja finansowa oraz struktura gospodarstwa domowego.
Analizując początek 2016 roku można przypuszczać, że cały rok przyniesie delikatne zmiany w profilu kredytobiorcy. W związku z wyczerpaniem już w połowie marca środków pieniężnych w kasie rządowego Programu „Mieszkanie dla Młodych”, spadnie liczba potencjalnych kredytobiorców z grupy wiekowej do 35 lat. Zapisy Rekomendacji S, która stopniowo od 2014 roku podnosi wymagany minimalny wkład własny doprowadzą także do lekkich zmian w strukturze LtV nowych kredytów hipotecznych.
Ilona Kostrzewska,
Analityk Rynku Nieruchomości,
Centrum AMRON
