Polskie REIT-y, będą w końcu czy nie?

W czasie poprzednich rządów niektóre z koncepcji zakładały możliwość inwestycji jedynie w nieruchomości mieszkaniowe albo komercyjne.

REIT-y to podmioty, których działalność opiera się na inwestowaniu w nieruchomości i czerpaniu zysków z ich najmu. Najczęściej REIT-y zobowiązane są do tego, by istotną większość ich aktywów stanowiły nieruchomości, a głównym źródłem ich dochodów był najem lub sprzedaż tychże. Umożliwiają one szerokiemu gronu osób inwestowanie w nieruchomości, nawet przy niewielkim wkładzie kapitałowym.

Według najnowszego pomysłu polskie fundusze miałyby nazywać się SINN-ami (SINN – Spółka Inwestująca w Najem Nieruchomości) i miałyby móc inwestować w nieruchomości komercyjne, jak i mieszkalne, bez limitów ilości.

Spółki musiałyby wypłacać 90% zysków w formie dywidendy i mogłyby płacić CIT według preferencyjnej stawki 10%. Preferencje podatkowe i jednoczesny wymóg wypłacania zdecydowanej większości zysków w formie dywidendy to standardowe rozwiązanie dla tego typu spółek w innych krajach.

REIT-y na świecie

Spółki tego typu działają w co najmniej 46 krajach, choć funkcjonują w różnych otoczeniach regulacyjnych. Zdecydowanie najwięcej REIT-ów jest w Stanach Zjednoczonych, gdzie takie podmioty powstały jako pierwsze; tam jest też najwyższa kapitalizacja rynkowa tego sektora – ponad 70% światowego rynku (wykresy 1 i 2).

W Stanach Zjednoczonych połowa gospodarstw domowych posiada REIT-y, co czyni z nich bardzo popularny sposób inwestowania. Również w Polsce REIT-y mogłyby dać wielu gospodarstwom domowym sposobność zainwestowania swoich oszczędności i budowania kapitału na przyszłą emeryturę.

Nie we wszystkich krajach REIT-y są tak samo popularne – w Stanach Zjednoczonych kapitalizacja rynkowa tego sektora stanowi nawet ok. 5% PKB, a w Singapurze wartość ta przekracza 12% PKB.

W Niemczech, Włoszech czy Portugalii takie podmioty funkcjonują, jednak ich kapitalizacja rynkowa w czerwcu tego roku stanowiła znacznie mniej niż 0,1% PKB (wykres 3).

Wykres 1. Liczba spółek typu REIT funkcjonujących w wybranych krajach na koniec czerwca 2024:

Wykres 2. Kapitalizacja rynkowa sektora REIT na koniec czerwca 2024 w miliardach dolarów:

Czytaj także: 20 mld złotych mogliby zainwestować Polacy w krajowe REIT-y, także za pośrednictwem PPK

REIT-y a nieruchomości komercyjne

Utworzenie tego typu funduszy dałoby wielu polskim indywidualnym inwestorom możliwość ulokowania kapitału w nieruchomościach. W 2023 roku 35% mieszkań w Polsce nabywano w celach inwestycyjnych (przede wszystkim pod wynajem). Jednak bezpośredni zakup mieszkania wymaga posiadania stosunkowo dużego kapitału. Jeszcze większych środków potrzeba, by zainwestować w nieruchomości komercyjne, które z tego powodu obecnie są dla Polaków praktycznie niedostępne.

Dlatego też mało jest polskich inwestycji w nieruchomości komercyjne, a za większość transakcji na tym rynku odpowiadają inwestycje zagraniczne. W pierwszym półroczu 2024 tylko 10% kapitału w transakcjach na tym rynku było „rodzime”. W tym samym okresie w Wielkiej Brytanii było to 36%, w Niemczech – aż 61%.

Powody takiego stanu rzeczy mogą być bardzo różne, a sama obecność zagranicznych inwestycji nie jest problemem, gdyż to dzięki nim rozwija się polski rynek nieruchomości komercyjnych. Jednak brak sposobności lokowania przez indywidualnych inwestorów swoich środków w nieruchomości komercyjne może w jakimś stopniu hamować rozwój tego rynku.

REIT-y pozwalają na inwestowanie w takie nieruchomości i czerpanie z nich zysków osobom, które nie posiadają dużego kapitału, likwidując bariery wejścia. Obecnie polski rynek nieruchomości komercyjnych w stosunku do PKB jest dość mały. Wartość całego rynku nieruchomości komercyjnych w 2023 roku to ok. 35% PKB – wyraźnie mniej niż w większości krajów zachodnich.

Wykres 4. Wartość całego rynku nieruchomości komercyjnych jako odsetek PKB w danym kraju w 2023 roku:

Czytaj także: REIT-y rozwiną rynek najmu mieszkań w Polsce

Wpływ na polski rynek najmu

Na świecie ok. 20% aktywów należących do REIT-ów to nieruchomości mieszkalne (pozostałe 80% to nieruchomości komercyjne). Pojawienie się polskich REIT-ów na rynku najmu sprzyjałoby rozwojowi i profesjonalizacji tego rynku. Polski rynek najmu jest słabo rozwinięty – tylko ok. 4% Polaków żyje w mieszkaniach wynajmowanych po cenach rynkowych, a ponad 87% w mieszkaniach posiadanych na własność. Oznacza to bardzo niski udział najmu na tle innych państw Europy, choć dość charakterystyczny dla naszego regionu, z wyłączeniem Czech (wykres 5).

Rynek najmu w Polsce jest także bardzo rozdrobniony – w 2021 roku przychody z najmu mieszkań osiągało 790 tysięcy Polaków, podczas gdy cały zasób rynku najmu to 1,1 mln mieszkań. Szacunkowo w 2022 roku 86% wynajmujących posiadało tylko jedno mieszkanie na wynajem, najczęściej takie, które sami wcześniej zamieszkiwali.

Rozdrobnienie rynku sprawia, że jest „trudniejszy” dla najemców – oferta nie jest ustandaryzowana, a poszukiwanie mieszkania staje się trudniejsze. Mała jest także stabilność najmu w Polsce, na co wpływ mają zarówno kwestie regulacyjne (np. bardzo restrykcyjna ustawa o ochronie praw lokatorów), jak i wspomniane rozdrobnienie rynku.

Sektor najmu instytucjonalnego (PRS – Private Rented Sector), na którym operują profesjonalne podmioty zarządzające portfelem mieszkań na wynajem, jest w Polsce na razie obecny w niewielkim stopniu, choć szybko się rozwija. Na koniec 2023 roku polski rynek najmu instytucjonalnego obejmował raptem 16 tys. mieszkań, co stanowi 0,1% zasobu mieszkaniowego i nieco ponad 1% rynku najmu w Polsce. W Warszawie, która gromadzi połowę lokali PRS w Polsce, udział sektora w całym rynku najmu to prawdopodobnie ok. 5%.

Pojawienie się polskich REIT-ów mogłoby wspomóc rozwój polskiego rynku najmu instytucjonalnego, umożliwiając oszczędzającym inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe, a najemcom – wynajem mieszkania na bardziej atrakcyjnych warunkach.

W 2022 roku 97% najemców instytucjonalnych było zadowolonych ze świadczonych im usług najmu przy 88% najemców indywidualnych. Najemcy instytucjonalni wybierali tę formę ponadstandardowo często przy okazji przeprowadzki za pracą z innego miasta – w takiej sytuacji oferta sektora PRS ułatwia im szybkie i sprawne znalezienie mieszkania.

Obecność REIT-ów nie jest czynnikiem niezbędnym dla istnienia silnego sektora PRS – w Niemczech prawie połowa ludności żyje w mieszkaniach wynajmowanych po cenach rynkowych (najwyższy odsetek w UE), a REIT-y nie są specjalnie istotnym graczem na tym rynku. Na rynku najmu dominują prywatne podmioty działające najczęściej  jako spółki akcyjne – w 2020 sześć największych podmiotów na tym rynku, posiadających wówczas prawie milion mieszkań, funkcjonowało właśnie w taki sposób. Z pewnością jednak dopuszczenie spółek typu REIT może być pewnym impulsem do rozwoju.

Wykres 5. Odsetek najmu rynkowego w krajach UE, Norwegii i Szwajcarii w 2023 roku: