Polski rynek nieruchomości – Luty 2018

Styczeń upłynął głównie pod znakiem szybkiego wyczerpania się ostatniej puli dopłat w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Dla rynku wtórnego, który nie mógł liczyć na tak wysokie limity cen, jak rynek pierwotny, taki scenariusz jest bardzo korzystny. – Perspektywa otrzymania dopłat przełamywała wszelkie rozterki dotyczące zakupu nowego mieszkania. Klienci kierowali się często nie faktycznymi przesłankami rynkowymi, tylko możliwością otrzymania dofinansowania do nabywanego lokalu. W ten sposób powstała dość ciekawa sytuacja, w której rynek pierwotny zyskiwał bezdyskusyjną przewagę i z góry stawał na wygranej pozycji przy ostatecznej decyzji o wyborze lokum – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Co więc oznacza zakończenie MdM-u? – Przede wszystkim równowagę rynkową. Nabywcy, którzy do tej pory postrzegali nowe inwestycje tylko przez pryzmat dopłat, mogą otworzyć na rzecz lokali z drugiej ręki, tym bardziej, że coraz częściej wspominanym atutem jest możliwość szybkiego zamieszkania w nieruchomości, zaraz po przeprowadzonej transakcji. O takie tempo na rynku pierwotnym nie jest łatwo – dodaje ekspert Metrohouse.

Obniżki cen mieszkań w Łodzi i Poznaniu

W porównaniu do sytuacji sprzed miesiąca najwyższe procentowe spadki dotyczą Poznania i Łodzi. W stolicy Wielkopolski za m kw. płaciliśmy 5143 zł. ­- Z jednej strony w Poznaniu możemy kupić mieszkania, których cena nie przekracza 4000 zł za m kw., ale przedmiotem transakcji są również lokale o cenach za m kw. odpowiadającym realiom warszawskim. Najczęściej jednak mamy do czynienia z zakupami w cenach od 4500 do 5500 zł za m kw. – komentuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Natomiast w Łodzi obserwujemy stopniowy powrót do najczęściej obserwowanego tu poziomu cenowego ostatnich lat. – Klienci kupujący mieszkania z drugiej ręki płacili za m kw. 3668 zł, czyli 1,6 proc. mniej niż przed miesiącem. Jednocześnie rynek w ostatnich tygodniach jest dość jednolity cenowo. Większość sprzedawanych lokali mieściła się w zakresie 3200 – 4000 zł za m kw. – dodaje.

W pozostałych trzech analizowanych miastach ceny nie uległy istotnym zmianom. W Gdańsku i Krakowie spadki wynoszą po 0,5 proc. Jednak wyższe ceny m kw. w Krakowie sprawiają, że za podobne mieszkanie płacimy tam o prawie 30 tys. więcej niż na Pomorzu. W Warszawie ceny nie uległy praktycznie żadnym zmianom (spadek zaledwie o 10 zł za m kw.). Jak widać, po dość śmiałym marszu w górę i przebiciu poziomu 8000 zł, ceny powoli wracają do niższych wartości.

Jedyną lokalizacją, gdzie pojawiły się wzrosty w stosunku do zestawienia sprzed miesiąca jest Wrocław, gdzie za m kw. mieszkania płaciliśmy 5427 zł, czyli o 1,5 proc. więcej. – Wprawdzie w stolicy Dolnego Śląska nadal odnotowujemy transakcje w kwotach poniżej 4000 zł za m kw., ale większość mieszkań jest niedostępna w tych zakresach cenowych. W nowym budownictwie, po 2010 r., niczym nadzwyczajnym nie są wyceny i transakcje w okolicach 6500 zł – podsumowuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Marże sprzyjają kredytobiorcom

Wysokość marży kredytowej jest jednym z najważniejszych parametrów kredytu hipotecznego. – Po dodaniu do niej stawki WIBOR otrzymujemy oprocentowanie. Tymczasem, w przypadku kredytów mieszkaniowych to odsetki są największą częścią kosztów, gdyż są naliczane przez 20-30 lat. Trzeba jednak dodać, że marża jest stała i jej wysokość jest wpisywana do umowy kredytowej. Obserwowane w ostatnich miesiącach obniżki dotyczą więc jedynie nowo udzielanych kredytów – komentuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

Niższa wysokość marży przekłada się na analogiczny spadek oprocentowania, które dla kredytów z wysokim (25%) wkładem własnym wynosi średnio 3,8%. W przyszłości to się jednak zmieni. – Marże mogą dalej spadać, ale oprocentowanie nie będzie dużo niższe niż obecnie, a w przyszłości będzie rosnąć. Banki na większe obniżki marż mogą się zdecydować gdy NBP podwyższy stopy procentowe lub gdy ta chwila będzie się zbliżała, czyli najprawdopodobniej w przyszłym roku. Połączenie tych dwóch elementów sprawi, że oprocentowanie nowo udzielanych kredytów będzie rosło, ale wolniej niż stopy NBP – dodaje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

Rosnące w przyszłości oprocentowanie będzie powodowało spadek zdolności kredytowej. Uzyskanie kredytu będzie więc coraz trudniejsze.

Metrohouse/Expander