Państwo powinno wspierać podaż mieszkań, a nie popyt
Odpowiadając na to pytanie Waldemar Rogowski opisał moment, w którym wprowadzono BK2%.
W pierwszych miesiącach 2023 roku akcja kredytowa związana z finansowaniem nieruchomości była na poziomie tylko około 2 miliardów złotych.
Powodem słabości akcji kredytowej – jak wskazywał – były bardzo wysokie stopy procentowe, które praktycznie zamroziły rynek kredytów mieszkaniowych.
Bezpieczny Kredyt 2% odmroził rynek hipoteczny w drugim półroczu 2023 roku. Część wniosków kredytowych w ramach BK2% zmaterializowała się w postaci kredytów mieszkaniowych jeszcze w 2024 roku, w wysokości około 13,6 miliardów złotych.
Odnosząc się do wzrostu cen mieszkań, główny analityk Grupy BIK stwierdził: „BK2% był stymulatorem strony popytowej rynku nieruchomości w czasie, kiedy mieliśmy problem ze stroną podażową.”
Popyt wynikający z kredytów z dopłatą trafił głównie na rynek wtórny, bo na rynku pierwotnym było mało mieszkań do kupienia.
Ograniczona podaż mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym przy stymulowanym dopłatami popycie skończyła się znaczącym wzrostem cen mieszkań. W opinii Waldemara Rogowskiego beneficjentami BK2% byli młodzi single kupujący pierwsze mieszkanie i osoby sprzedające na rynku wtórnym.
Należy wspierać podaż mieszkań, a nie popyt na nie
Jak zauważył nasz rozmówca – specyfiką polskiego rynku jest ograniczone zaufanie do wprowadzanych przez państwo programów pomocowych.
„Biznes czy gospodarka nie przygotowują się do ogłaszanych różnego rodzaju programów, aż nie zobaczą, że one rzeczywiście są uruchamiane” – powiedział Waldemar Rogowski.
W konsekwencji doszło do niezgrania się w czasie podaży nowych mieszkań i popytu na nie.
Jak zauważył – procesy inwestycyjne w deweloperce mieszkaniowej są na tyle długie, że deweloperzy nie zdążyli dostarczyć nowych nieruchomości w wystarczającej liczbie na rynek, aby sprostać popytowi.
„Dzisiaj [kiedy już nie ma BK2%] w ofercie jest około 60-70% mieszkań więcej niż to było przed rokiem. I są takie rynki, na przykład Łódź, gdzie mamy w ofercie podaż mieszkań odpowiadającą około dwuletniej sprzedaży. Czyli de facto przez dwa lata można niczego nie budować, bo jest co sprzedawać” – zauważył.
„Dzisiaj jest podaż deweloperska, ale spóźniona w kontekście popytu” – dodał.
W jego opinii nie jest potrzebne wspieranie popytu na mieszkania, ale wspieranie podaży mieszkań. Wyjaśniając dlaczego nie jest potrzebne wsparcie dla kredytobiorców – główny analityk Grupy BIK powiedział:
Dzisiaj mamy najwyżej oprocentowane w Unii Europejskiej kredyty mieszkaniowe. W Europie kredyty są droższe tylko w Serbii. I pomimo tak wysokiego oprocentowania, obecna miesięczna akcja kredytowa wynosi około 6 miliardów złotych. To znaczy, że o kredyt hipoteczny występują osoby z wysokimi dochodami, spełniające warunki zdolności kredytowej”.
Waldemar Rogowski dodał, że w jego ocenie, bez programu wsparcia, uwzględniając inflację, realne ceny mieszkań w najbliższym czasie nie wzrosną.
Czytaj także: Własne czy czynszowe mieszkanie?>>>
Jak zwiększyć liczbę budowanych mieszkań pod wynajem?
Kolejne nasze pytanie dotyczyło tego, jakie powinny być proporcje pomiędzy liczbą mieszkań posiadanych przez Polaków na własność – a liczbą mieszkań wynajmowanych.
Zdaniem Waldemara Rogowskiego w tej kwestii powinien być konsensus, strategia państwa na przynajmniej 30 lat z docelową strukturą rynku mieszkaniowego. Eksperci powinni zarekomendować jaka struktura rynku jest najbardziej optymalna z perspektywy wszystkich interesariuszy: banków, deweloperów, kupujących, najemców, wynajmujących.
Wskazał, że w krajach wysoko rozwiniętych ponad 40 procent mieszkań to mieszkania wynajmowane. Wymienił wiele zalet mieszkania w wynajmowanej nieruchomości.
Zauważył, że młode pokolenie jest przyzwyczajone do ekonomii współdzielenia. Dotyczy to już samochodów czy hulajnóg. Młodzi ludzie mogą uważać, że nawet lepiej jest wynajmować niż posiadać mieszkanie.
„Tymczasem dzisiaj w Polsce nieruchomości pod wynajem stały się aktywem inwestycyjnym” – stwierdził.
„Ale opodatkowanie tego aktywa inwestycyjnego jest na poziomie 8,5%, ewentualnie przy większych dochodach ponad 12%. Tymczasem do aktywów finansowych jest stosowane 19-procentowe opodatkowanie. Czyli widzimy, że jest preferowane inwestowanie w nieruchomości poprzez niższy podatek od wyniku ekonomicznego w stosunku do aktywów finansowych”.
W jego opinii należałoby zrównać fiskalnie poziom atrakcyjności inwestycyjnej obu grup aktywów. Można to osiągnąć obniżając podatek od zysków kapitałowych lub podnosząc podatek od najmu mieszkań.
Na koniec rozmowy zapytaliśmy, w jaki sposób zwiększyć liczbę budowanych mieszkań pod wynajem.
„Dzisiaj inwestowanie pod wynajem jest dedykowane dla bardzo bogatych ludzi, dlatego że jest bardzo wysoka bariera wejścia w tę inwestycję na poziomie kilkuset tysięcy, a nawet miliona złotych, jeżeli chodzi np. o Warszawę” – tak opisał obecną sytuację prof. Waldemar Rogowski.
Jego zdaniem fundusze typu REIT ograniczyłyby barierę wejścia w inwestycję pod wynajem. Wtedy taki sposób inwestowania stałby się bardziej powszechny.
W odniesieniu do inwestorów indywidualnych, którzy chcieliby inwestować samodzielnie mogłoby być zastosowane podobne rozwiązanie jak w latach ’90 ubiegłego wieku, kiedy to można było skorzystać z ulgi w podatku dochodowym, jeśli wynajmowało się zakupione mieszkanie przez 10 lat.
„Czyli można subsydiować osoby o wysokich wynagrodzeniach, żeby stały się inwestorami i udostępniały nieruchomości osobom o niższych dochodach poprzez ulgę podatkową z tym związaną” – powiedział.
Odnosząc się do samorządów inwestujących w budowę domów czynszowych wskazał na rozwiązanie stosowane w Wiedniu. By Polacy chcieli mieszkać w domach czynszowych, powinny nastąpić zmiany kulturowe w naszym społeczeństwie. Mieszkanie komunalne nie powinno kojarzyć się z niskimi dochodami, z biedą. W krajach zachodnich z mieszkań komunalnych korzysta klasa średnia.
Zauważył też, że w Polsce jest silna tendencja do kumulowania oszczędności w nieruchomościach, które uznawane są za bezpieczne i zapewniające dobrobyt kolejnym pokoleniom. Powszechność tego typu postaw ogranicza możliwość rozwoju budownictwa czynszowego.
Czytaj także: Deweloperzy o programach stymulujących budownictwo mieszkaniowe>>>
