Otwarcie cen w ofertach firm deweloperskich zmieniło obraz rynku mieszkaniowego
– Na podstawie informacji medialnych i dostępnych statystyk trudno było ocenić rzeczywistą wielkość i wartość rynku luksusowych apartamentów. Te najbardziej ekskluzywne zwykle nie trafiają do portali ogłoszeniowych.
Obecnie wiedza na ten temat jest już ogólnodostępna, bo od 11 września 2025 r. deweloperzy muszą publikować ceny wszystkich lokali, które wystawili na sprzedaż – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
I dodaje, że we wrześniu ’25 na zwyczajowe ruchy w średnich cenach metra kwadratowego wynikających ze zmian w strukturze cenowej oferty, nałożył się więc efekt „odsłonięcia cen”.
BIG DATA RynekPierwotny.pl została uzupełniona w ten sposób o oferty mieszkań, których deweloperzy wcześniej nie upubliczniali lub nie ujawniali cen. W efekcie aż o 3% wzrosła średnia cena metra kwadratowego w Warszawie (do ponad 18,3 tys. zł/ mkw.) i we Wrocławiu (do ponad 15,2 tys. zł/mkw.).
Ponad 18 tys. zł za mkw. mieszkania w Warszawie
Ze wstępnych danych wynika, że w stolicy średnia cena metra kwadratowego przebiła pułap 18 tys. zł. Upublicznione zostały bowiem ceny bardzo drogich lokali w dzielnicach Wola i Śródmieście. Oferowane tam przez deweloperów mieszkania kosztują średnio ponad 30 tys. zł za metr.
Podobny mechanizm zadziałał we Wrocławiu. Warto dodać, że w obu tych metropoliach jest w ofercie firm deweloperskich najwięcej ponad 100-metrowych luksusowych apartamentów z ceną za metr kwadratowy przekraczającą 20 tys. zł.
Marek Wielgo przyznaje, że „odsłonięcie cen” wykazało też pewien ruch w cennikach firm deweloperskich. Np. w Warszawie wrześniowe zmiany objęły niemal 14% oferowanych przez nie mieszkań.
Co ciekawe, mniej więcej tyle samo podrożało i potaniało, a bilans tego był taki, że ceny spadły o niecałe… pół promila, czyli mniej niż pięć setnych procenta (0,05%).
Czytaj także: Nowe obowiązki deweloperów od 11 września ’25 dotyczące cen mieszkań
Dużo ważniejsze jest to, że niezależnie od obniżek cen, deweloperzy nie zrezygnowali z prowadzania na rynek nowych projektów z mieszkaniami na kieszeń kredytobiorców. To oni są obecnie dominującą grupą nabywców.
Według wstępnych danych, w Łodzi średnia cena metra kwadratowego mieszkań wprowadzonych we wrześniu ’25 do sprzedaży wynosiła niespełna 10,6 tys. zł za mkw., w Poznaniu – ok. 11,9 tys. zł za mkw., a w Krakowie – ok. 15,2 tys. zł za metr.
W efekcie średnia cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich spadła o 2% w Łodzi (do ok. 11,2 tys. zł/mkw.) i o 1% – w Krakowie (do ok. 16,5 tys. zł/mkw.), Poznaniu (do ok. 13,5 tys. zł/mkw.), Trójmieście (do ok. 17,2 tys. zł/mkw.)i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (do ok. 11,2 tys. zł/mkw.).
W Łodzi średnia cena mkw. mieszkań była o 3% niższa r/r
Porównując średnie ceny metra kwadratowego nowych mieszkań z września tego roku i analogicznego okresu roku ubiegłego (2024), w większości metropolii wciąż widać różnicę, która na dodatek wzrosła w Warszawie i Wrocławiu.
O stolicy eksperci portalu RynekPierwotny.pl pisali miesiąc wcześniej, wskazując że średnia cena metra kwadratowego jest tu taka sama, jak rok temu. We wrześniu ’25 okazało się, że jest o 3% wyższa.
Były też jednak zmiany w drugą stronę. W Łodzi średnia cena metra kwadratowego była o 3% niższa niż w analogicznym okresie przed rokiem (w sierpniu o 1% wyższa rok do roku).
Po dziewięciu miesiącach do rywalizacji o tytuł najbardziej stabilnej cenowo metropolii w 2025 r. włączył się Kraków, gdzie zmiana średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań w okresie 12 miesięcy wynosiła we wrześniu ‘25 już tylko 1%.
Z kolei w Poznaniu było to 2%, w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – 3%, we Wrocławiu – 4%, a w Trójmieście (a właściwie w Gdańsku) – aż o 11%. O tej metropolii eksperci od dawna piszą, że jest specyficzna ze względu na bliskość morza.
Powstaje tam dużo bardzo drogich mieszkań przy Zatoce Gdańskiej i w Śródmieściu, co spowodowało, że wieloletni wicelider w rankingu najdroższych metropolii w Polsce – Kraków został zepchnięty przez Trójmiasto na trzecie miejsce.
