Odwrócona hipoteka: nowe idzie, stare jedzie (po bandzie)

Czym będzie „odwrócona hipoteka” w myśl ustawy? Wbrew często spotykanym opiniom nie będzie to instrument przeznaczony wyłącznie dla seniorów. Zgodnie z art. 4 ust. 2 nowej ustawy, „Kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą może być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego”. Nie ma tu żadnych ograniczeń odnośnie wieku korzystającego z kredytu hipotecznego, co stanowi podstawową różnicę w stosunku do dotychczasowych rozwiązań oferowanych przez fundusze hipoteczne, opartych na mechanizmie renty dożywotniej. Ponieważ ustaw przewiduje alternatywną możliwość wypłaty kredytu jednorazowo bądź w ratach (art. 7 ust. 1 ustawy), można przypuszczać, że „odwrócona hipoteka” stanie się atrakcyjną alternatywa dla mikroprzedsiębiorców, którzy z jednej strony nie posiadają zdolności do zaciągnięcia kredytu inwestycyjnego, z drugiej zaś – jedynym ich aktywem jest posiadana nieruchomość. Przykładem takiej grupy zawodowej mogą być dokonujący przebranżowienia rolnicy. Dla takich osób odwrócona hipoteka z jednej strony wiązać się będzie oczywiście z ryzykiem utraty nieruchomości, z drugiej jednak – ryzyko to jest ograniczone; bank, przejmując nieruchomość, nie będzie mógł wysuwać żadnych dodatkowych roszczeń wobec pechowego adepta biznesu. Pozostaje pytanie, czy sektor bankowy zaakceptuje tę formę kredytowania; decyzja o tym, w jakiej formie wypłacany będzie kredyt, jak również wysokość ewentualnych rat pozostaje w wyłącznej gestii banku.

Brak konieczności badania zdolności kredytowej – to kolejna cecha odróżniająca „odwróconą hipotekę” spośród innych produktów kredytowych. To właśnie ten element w znacznej mierze sprawił, że odwróconych kredytów hipotecznych nie sposób było udzielać w oparciu o dotychczas obowiązujące zapisy ustawy o kredycie konsumenckim, nie przewidujące odstępstwa od badania zdolności kredytowej – zbytecznego w przypadku produktu, z założenia bazującego wyłącznie na zabezpieczeniu w postaci nieruchomości oraz ewentualnym ubezpieczeniu tejże. Obecnie w ustawie o kredycie konsumenckim wprowadzono odpowiednie wyłączenia odnoszące się właśnie do odwróconej hipoteki. To nie jedyne ułatwienie dla posiadaczy odwróconej hipoteki; jeśli posiadacz nieruchomości w ciągu 30 dni od zawarcia umowy rozmyśli się, ma prawo do odstąpienia od umowy bez żadnych dodatkowych skutków. Podobne skutki będzie rodzić również wypowiedzenie umowy w dowolnym momencie jej trwania – poza roszczeniami zwrotu środków wraz z odsetkami bank nie będzie miał prawa żądać żadnych opłat o charakterze sankcyjnym czy dodatkowych prowizji z tytułu przedterminowej spłaty.

W przeciwieństwie do tzw. modelu sprzedażowego, odwrócony kredyt hipoteczny będzie mógł spłacić zarówno sam kredytobiorca, jak również jego spadkobiercy – którzy na dokonanie spłaty będą mieli aż rok. Również w przypadku braku zainteresowania takim wykupem, jeśli kwota uzyskana z tytułu sprzedaży nieruchomości przez bank będzie wyższa aniżeli suma wypłat dokonanych kredytobiorcy – różnicę tę otrzymają spadkobiercy.

Nowy instrument finansowy rodzi dla sektora bankowego nieznane dotąd ryzyko długowieczności. Nie można przecież wykluczyć sytuacji, że poszczególni kredytobiorcy żyć będą znacznie dłużej aniżeli przewidują to statystyki, a nieruchomość może zostać spieniężona dopiero po śmierci jej posiadacza. Aby nadmiar odwróconych hipotek nie zagroził płynności finansowej banku, przewidziano obowiązek powołania tzw. aktuariusza w przypadku wszystkich placówek, w których suma wierzytelności banku z tytułu odwróconej hipoteki przekracza 5 proc. funduszy – odpowiednio własnych lub oddziału.

Sama ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym wydaje się być aktem prawnym przemyślanym i skonstruowanym właściwie. Martwić może coś zupełnie innego: uchwaleniu ustawy, szczegółowo precyzującej prawa i obowiązki obu stron umowy o odwrócony kredyt hipoteczny towarzyszyć będzie kontynuacja status quo w – istniejącym na rynku od 2008 roku – tzw. modelu sprzedażowym. Nadal jedynym aktem prawnym określającym prawa i obowiązki stron w tym modelu będzie Kodeks cywilny, a oferenci tego typu usługi odpowiadać będą wyłącznie przed Bogiem i historią – bo na skuteczne i szybkie procesy sądowe w kraju nad Wisłą trudno liczyć, zaś KNF nie ma nawet prawa do kontroli funduszy hipotecznych i innych tego typu podmiotów.

Jakie będą skutki ewentualnej upadłości hipotecznego funduszu dla „dożywotników”, co się stanie kiedy – jak przed czterema już laty na Dolnym Śląsku – powódź zabierze nieruchomość będącą podstawą renty dożywotniej? Kredytobiorca bankowy w takich przypadkach chroniony jest odpowiednio przez art. 17 ust. 3 (przewiduje odpowiedzialność kredytobiorcy jedynie za zniszczenia przez niego zawinione) oraz art. 32-33 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Korzystającym z instytucji renty dożywotniej pozostaje chyba tylko Anioł Stróż…

Wprawdzie Ministerstwo Gospodarki zapowiedziało zmiany w przepisach, mające na celu objecie nadzorem również i modelu sprzedażowego odwróconej hipoteki, ale – jak zwykle – stanie się to w bliżej nieokreślonej przyszłości. Do tego czasu firmy oferujące rentę dożywotnią mogą działać po staremu – a co gorsza można się również spodziewać, że odtrąbiona jako wielki sukces ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym skłoni do wejścia na rynek sprzedażowy graczy nierzetelnych, bezwzględnych, dla których liczyć się będzie tylko własny zysk za wszelka cenę. Tak już dzieje się z firmami pożyczkowymi, które – pomimo apeli zarówno banków jak i samych przedstawicieli sektora pożyczkowego znajdujących się „po jasnej stronie mocy” – wciąż nie mogą doczekać się stosownych regulacji i nadzoru. Podobnie wygląda sprawa tzw. biur usług płatniczych, gdzie organ nadzoru wespół z resortem finansów kilka miesięcy temu ogłosiły bezwarunkową kapitulację. Czyżby i w przypadku odwróconej hipoteki ktoś po cichu liczył na to, że ewentualne nieprawidłowości w segmencie znajdującym się de facto poza kontrolą państwa weźmie na swoje barki sektor finansowy?

Karol Jerzy Mórawski