Nieco niższe ceny transakcyjne mieszkań, ale rynek zależy od drugiej fali COVID-19

W przypadku nowych lokali stawki w II kwartale spadły o nieco ponad 1% w porównaniu do I kwartału. Największe obniżki dotyczą Rzeszowa (-5%), Warszawy (-4%) i Wrocławia (-4%).

Większe wzrosty pojawiały się jedynie w Krakowie (+4%). Na rynku wtórnym sytuacja wyglądała odwrotnie, bo ceny minimalnie wzrosły (o +2%).

Warte odnotowania spadki pojawiały się jedynie w Zielonej Górze (-2%). W większości miast ceny wzrosły, a najbardziej w Opolu (+10%), Poznaniu (+6%) i Rzeszowie (+5%).

Kluczowe dla rynku nieruchomości będą jednak dopiero najbliższe miesiące.

Rynek pierwotny: ceny transakcyjne spadły

Po raz kolejny okazało się, że deweloperzy znacznie szybciej niż sprzedający na rynku wtórnym reagują na zmiany sytuacji. Próbując utrzymać sprzedaż godzili się na obniżki cen transakcyjnych. Co prawda spadki nie były wysokie, ale warto pamiętać, że części ustępstw nie widać w cenach np. oferowania darmowego miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej.

Ciekawe jest również to, że w czasie, gdy spadły ceny transakcyjne, to nieco wzrosły ceny w ofertach. W rezultacie różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w siedmiu największych miastach wyniosła aż 11%. Po raz ostatni z tak dużą różnicą mieliśmy do czynienia w 2013 r.

Rynek wtórny: ceny transakcyjne wzrosły

Na rynku wtórnym sytuacja wygląda inaczej. Osobom, które sprzedają mieszkanie raz czy dwa razy w życiu zwykle trudno jest pogodzić się tym, że uzyskają kwotę o kilkadziesiąt tysięcy mniejszą niż planowali. Tu więc ceny nie spadły. Takie osoby często też zbyt wysoko wyceniają swój lokal, przez co później muszą pogodzić się ze znaczną obniżką.

W II kwartale różnica między ceną ofertową i transakcyjną w siedmiu największych miastach wynosiła 15%. To jeszcze więcej niż na rynku pierwotnym, choć należy dodać, że jeszcze w pierwszym kwartale było to aż 19%.

Czytaj także: NBP: pierwszy od I kw. 2017 r. spadek cen transakcyjnych na 7 największych rynkach nieruchomości

Wyjątki na rynku nieruchomości

Choć na rynku pierwotnym ceny spadły, a na wtórnym wzrosły, to droższe zwykle są wciąż nowe mieszkania. Jest od tej zasady kilka wyjątków.

Najważniejszym jest Warszawa, w której już od 3 lat średnia cena używanych mieszkań jest wyższa od nowych. W II kwartale ta różnica wyniosła 5%, a wiec była zdecydowanie wyższa niż w poprzednich kwartałach.

Podobna sytuacja ma miejsce w Rzeszowie, gdzie na rynku wtórnym trzeba było zapłacić aż o 12% drożej niż za nowy lokal.

Do tej grupy wyjątków dołączył też Lublin, gdzie było to 5% różnicy. W pozostałych 14 miastach analizowanych przez NBP drożej niż za używane trzeba było zapłacić za nowe mieszkanie.

Rekordzistą są w tym zakresie Kielce, gdzie na rynku pierwotnym jest aż o 28% drożej niż na wtórnym.

Największe spadki w Rzeszowie i Warszawie

Warto również krótko wspomnieć o sytuacji w Warszawie, czyli największym rynku w Polsce. Ceny transakcyjne nowych mieszkań spadły tam w ciągu kwartału o niemal 4%.

Gorzej było jedynie w Rzeszowie, gdzie spadły o 5%.

Na warszawskim rynku wtórnym sytuacja również wygląda słabo. Średnia cena transakcyjna co prawda wzrosła, ale minimalnie, bo o 0,7%.

Gorzej było tylko w Zielonej Górze (-2%), Bydgoszczy (-1%) i Białymstoku (0%)

Czytaj także: Jak inwestować w nieruchomości w czasach pandemii, analiza Centrum AMRON

Co dalej z cenami mieszkań

Pesymiści uważają, że ceny spadną ze względu na spadek popytu na mieszkania. Z jednej strony popyt zwykłych ludzi obniżałyby obawy o utratę pracy czy słaba dostępność kredytów hipotecznych. Jednocześnie miałby spaść popyt inwestycyjny, związany ze zmniejszeniem się liczby chętnych do najmu mieszkań.

Optymiści liczą natomiast, że ceny będą dalej rosły ze względu na bardzo niskie oprocentowanie lokat bankowych. To miałoby skłonić zamożnych inwestorów do wypłacania pieniędzy z banków i kupowania mieszkań. Jednocześnie rekordowo niskie oprocentowanie kredytów miałoby zachęcić do zakupów zwykłych ludzi.

My natomiast utrzymujemy nasze wcześniejsze podejście, czyli w najbliższym czasie najbardziej prawdopodobna wydaje się względna stabilizacja. Dopiero jesienią i zimą rozstrzygnie się walka o to, w którą stronę podążą ceny transakcyjne. Kluczowym czynnikiem będzie oczywiście to, jak mocne będzie drugie uderzenie pandemii. Jeśli będzie bardzo dużo przypadków, to gospodarka na tym ucierpi i zamiast o zakupie mieszkania wszyscy będą myśleli o cięciu kosztów.

Warto też pamiętać o tym, że sukcesywnie kończą się wakacje kredytowe i trzeba zacząć płacić raty kredytowe. Jeśli ktoś kupił mieszanie na wynajem z pomocą kredytu, a ono będzie stało puste, to po kilku miesiącach będzie musiał się poddać i wystawi je na sprzedaż.

Duża skala takich wymuszonych sprzedaży z pewnością wpłynęłaby na spadek cen. Dlatego duże znaczenie będą miały np. decyzje studentów, którzy są dużą grupą najemców mieszkań. Im więcej z nich zostanie na kolejny rok akademicki w rodzinnych domach, tym gorzej dla właścicieli mieszkań na wynajem.

Czytaj także: Lepiej kupić na kredyt małe mieszkanie niż wynajmować

Oczywiście może też być tak, że ponownie Polsce uda się w miarę łagodnie przejść przez drugą falę pandemii. W takim przypadku po okresie stabilizacji mogą powrócić wzrosty cen mieszkań. Patrząc na wnioski o kredyty hipoteczne składane w lipcu i sierpniu widać, że popyt wciąż jest wysoki.

Poza tym mamy wciąż bardzo duży deficyt mieszkań szacowany na około 2 miliony lokali. Jeśli dodamy do tego rekordowo niskie oprocentowanie kredytów, to w przypadku poprawy sytuacji gospodarczej wzrosty cen mieszkań w przyszłym roku są jak najbardziej możliwe. Gdyby do tego doszło, to ich skala nie będzie jednak tak duża jak w 2019 roku.  

Transakcyjne ceny mieszkań w II kw. 2020 na rynku pierwotnym:

Transakcyjne ceny mieszkań w II kw. 2020 na rynku wtórnym:

Jarosław Sadowski,

Główny analityk Expander Advisors.