NBP: w III kwartale powrót aktywności na rynku mieszkaniowym po restrykcjach związanych z COVID-19

W III kwartale br. odnotowano powrót aktywności na rynku mieszkaniowym, po restrykcjach wynikających z pandemii COVID-19 obowiązujących od marca 2020 r.

„Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była o połowę wyższa w porównaniu do historycznie niskiego poprzedniego kwartału. Koszty budowy mieszkań nieznacznie wzrosły, jednak tempo wzrostu było znacznie niższe, natomiast ceny ziemi nadal istotnie rosły. Obserwowano nieznaczny wzrost średnich, transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym analizowanych miast oraz ich stagnację lub spadek na rynku wtórnym” – napisano.

Wpływ pandemii na rynek mieszkaniowy

Jak wskazano w raporcie, wpływ pandemii na rynek mieszkaniowy jest złożony, a ceny na rynku pierwotnym i wtórnym zmieniały się w różnych kierunkach.

„Ceny ofertowe nowo wprowadzanych mieszkań na rynku pierwotnym (RPO) wyhamowały wzrost, jednocześnie deweloperzy zwiększyli nieco podaż mieszkań. Wysokie ceny ofertowe mogą też podlegać różnego rodzaju promocjom, co ułatwia sprzedaż. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (RPT) wzrosły we wszystkich grupach miast, zwłaszcza w Warszawie wobec częstszej sprzedaży lepiej zlokalizowanych mieszkań. Na rynku wtórnym w największych miastach spadł nieco popyt na mieszkania na własność” – napisano.

Stabilizacja cen ofertowych

„W analizowanym okresie obserwowano stabilizację cen ofertowych (RWO) w grupie 6 i 10 miast oraz ich nieznaczny wzrost w Warszawie. Ceny transakcyjne mieszkań na rynkach wtórnych (RWT) rosły w grupie 6 i 10 miast, jednak w Warszawie spadły. Pewna bezwładność rynku wtórnego wobec pierwotnego jest typowym zjawiskiem, gdyż rynek wtórny tworzą indywidualni sprzedający, którzy nie są skłonni do obniżania cen, zazwyczaj też mogą przełożyć transakcję w czasie. Rosły też ceny korygowane hedonicznie, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej niż miało to miejsce kwartał wcześniej” – dodano.

Do grupy 6 największych miast należą: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław.

Grupa 10 miast to Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra.

W omawianym okresie, według danych zebranych przez NBP, średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu m kw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) spadły w III kw. 2020 r. w Warszawie, natomiast pozostały bez zmian w grupie 6 i 10 miast.

„Nadal w największych miastach rośnie oferta internetowa mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych. Może to sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości” – dodano.

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) wyniósł w omawianym kwartale 0,76 m kw., tj. nieznacznie zmniejszył się względem poprzedniego kwartału jednak nadal był wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. o 0,28 m kw. (tj. o ok. 59 proc.).

Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego zwiększył się nieco. Wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego również nieznacznie wzrósł.

Głównym czynnikiem powodującym lekkie wzrosty ostatnich dwóch wskaźników dostępności były niskie stopy procentowe kredytu mieszkaniowego.

Według NBP, spadek stawek czynszów w najmie długoterminowym średni w 7 największych miastach wpłynął na spadek wskaźnika opłacalności najmu mieszkań.

„Nadal jednak inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat gospodarstw domowych, inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe, bądź w nieruchomości komercyjne” – napisano w raporcie.

Rynek nieruchomości komercyjnych

NBP podał ponadto, iż rynek nieruchomości komercyjnych także został dotknięty przez pandemię COVID-19, a związane z tym ograniczenia w działalności przedsiębiorstw będą mieć wpływ na czynsze i transakcje sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza w dłuższej perspektywie

„Należy pamiętać, że czynsze w obiektach komercyjnych są podpisywane na kilka lat, a zerwanie tych kontraktów wiąże się z kosztami, jednak gdy najemca powierzchni staje się niewypłacalny, nie jest w stanie płacić czynszu. Niektórzy najemcy, szczególnie ci znaczący, wykorzystują sytuację do negocjacji poziomu czynszu. Natomiast transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości są wynikiem długich renegocjacji, zatem na rynku inwestycyjnym ewentualny wpływ pandemii widoczny będzie z opóźnieniem” – dodano.

Pandemia przyspieszyła zmiany zachodzące na rynku biurowym

NBP ocenił w raporcie, że pandemia przyspieszyła zmiany zachodzące na rynku biurowym.

„Obserwujemy wzrost pustostanów i zmniejszenie popytu na powierzchnie biurowe. Firmy w celu ograniczenia kosztów związanych z wynajmem powierzchni biurowej decydują się na model pracy zdalnej lub pracy hybrydowej. Wiele firm jednak nie chce całkowicie rezygnować z powierzchni biurowej” – napisano.

„Na rynkach nieruchomości biurowych w III kwartale 2020 r. zwiększyły się nierównowagi, wynikające z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. Podaż nowych powierzchni oraz powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Wynika to z rozpoczęcia budowy bardzo dużej ilości powierzchni przed pandemią, które inwestorzy chcą zakończyć. Inwestorzy prawdopodobnie oczekują, że przyciągną najemców nowoczesną powierzchnią” – dodano.

Stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów w III kw. wyniosła 21 proc.

Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów w III kw. wyniosła 21 proc., ale problemem firm deweloperskich może okazać się płynność – ocenia NBP w raporcie poświęconym rynkowi mieszkaniowemu w III kwartale.

Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych nieznacznie wzrosła i wyniosła w III kw. 2020 r. ok. 21 proc.

„Nadal na tle innych branż pozostaje ona na wysokim poziomie. Było to skutkiem wzrostu cen transakcyjnych, pokrywających z nadwyżką wzrost kosztów producentów mieszkań” – napisano.

Czytaj także: Ocena deweloperów: więcej oddajemy nowych mieszkań, ale mniej budujemy >>>

NBP pisze, że problemem deweloperów, pomimo wysokich kapitałów własnych, może okazać się płynność.

„Jest to skutkiem finansowania projektów w znacznej mierze ze zobowiązań wobec kontrahentów. Jednak, jak dotąd, nie znajduje to odzwierciedlenia w statystyce” – napisano.

NBP pisze, że pandemia COVID-19 dotknęła sektor nieruchomości mieszkaniowych w okresie szczytu koniunktury, kiedy zarówno sprzedaż, jak i ceny były na wysokim poziomie.

„Analiza cen i procesu sprzedaży na rynku pierwotnym wskazuje, że dotychczas nie zaobserwowano oznak materializacji ryzyka po stronie deweloperów ze względu na załamanie się popytu i cen. Jak dotąd deweloperzy administrują popytem i podażą stopniowo podnosząc i różnicując ceny. Potencjalne ryzyka deweloperów występują zarówno po stronie podażowej (dostępność pracowników, możliwość zbycia mieszkań, płynność finansowa), jak i popytowej (sytuacja na rynku pracy, zdolność finansowa)” – napisano.

„Dotychczasowe obserwacje pokazują, że zmiana polityki cenowej deweloperów mogłaby nastąpić jedynie w przypadku dużej dysproporcji między popytem a podażą, która jednak obecnie nie jest obserwowana” – dodano.