NBP: niewielki wzrost cen mieszkań. Na razie brak napięć na rynku nieruchomości
„Na rynku nieruchomości mieszkaniowych trwa faza wysokiej aktywności i obserwowane są wysokie poziomy popytu i podaży na nowe nieruchomości na największych rynkach. Aktywność ta nie generowała dotąd nadmiernych napięć, jednak wzrostowi podaży towarzyszyły niewielkie wzrosty cen mieszkań oraz kosztów ich produkcji w tym zwłaszcza terenów budowlanych. Finansowanie transakcji nadal odbywało się ze znacznym udziałem środków własnych ludności, a akcja kredytowa w 2017 r. przyspieszyła w porównaniu do poprzedniego roku” – czytamy we wnioskach z raportu.
Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynkach wtórnych analizowanych miast w omawianym okresie 2 wzrosły mocniej niż na rynkach pierwotnych (RP), podano również.
Ceny na rynku pierwotnym wyższe niż na rynku wtórnym
We wszystkich analizowanych grupach miast (Warszawa, 6 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław i 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) ceny na rynku pierwotnym były wyższe niż na rynku wtórnym. Różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych maleje, co oznacza korzystną pozycję sprzedającego. Średnie stawki najmu mkw. mieszkań (ofertowe i transakcyjne) nieznacznie wzrosły się w omawianym kwartale w Warszawie i w grupie 6 miast, podano dalej.
W ostatnim kwartale inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal była – wg NBP – krótkookresowo opłacalna. Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej była wyższa od oprocentowania lokaty bankowej i rentowności 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu, podano także.
Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w złotych (bez umów renegocjowanych) wyniosła w omawianym kwartale ok. 10,7 mld zł (była niższa o 9,7% wobec poprzedniego kwartału oraz wyższa o 10,3% względem IV kwartału 2016 r.). W ujęciu rocznym kredyt był jednak wyższy wartościowo i liczbowo, podał bank centralny.
Banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych
Według NBP, banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych w IV kwartale 2017 r. oraz obniżyły marżę kredytową i zaostrzyły warunki nieuwzględnione w ankiecie, m.in. związane z obniżeniem ustawowego wieku emerytalnego. Jakość mieszkaniowych kredytów złotowych nadal jest wysoka, a udział złotowych kredytów zagrożonych utrzymywał się na koniec IV kwartału 2017 r. na poziomie ok. 2,5%.
„Szacowana rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych jest nadal wysoka, co potwierdza analiza struktury cen i zysku deweloperskiego. Związane jest to z wysokim popytem na mieszkania, rosnącym udziałem przedpłat nabywców, zakumulowaniem przez deweloperów zasobów gruntów pod budowę nowych projektów mieszkaniowych 10 oraz dotychczas korzystną dla nich relacją cen mieszkań do kosztów materiałów i robót budowlanych. Dane finansowe firm deweloperskich wskazują zwykle na niską rentowność ich działalności, czego jednak nie potwierdza analiza prowadzona na przeciętnych projektach inwestycyjnych na największych rynkach. Wskazuje ona bardzo dobry poziom szacowanej rentowności projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym na tle innych branż” – wskazał też bank centralny.
W 2017 r. liczba upadłości przedsiębiorstw w branży budowlanej pozostała w 2017 r. na podobnym poziomie jak w 2016 r. i coraz częściej stosowane są postępowania restrukturyzacyjne, wyjaśniono w raporcie.
Niedopasowanie podaży mieszkań do wysokiego popytu
Zapas niesprzedanych mieszkań na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce zmniejszył się w omawianym kwartale o ok. 4,5 tys. mieszkań i wyniósł ok. 48,2 tys. Jednocześnie zwiększyła się liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto 14 oraz liczba gotowych mieszkań wystawionych na sprzedaż, co oznacza, że deweloperzy próbują dopasowywać wielkość produkcji do popytu.
„Na rynku nieruchomości mieszkaniowych nadal obserwuje się niedopasowanie podaży mieszkań do wysokiego popytu. Pomimo wzrostu rozmiarów sprzedaży produkcja mieszkań w toku nie przyrasta proporcjonalnie a liczba mieszkań gotowych w ofercie deweloperskiej jest niska. Podobnie malejący i historycznie niski jest czas sprzedaży mieszkania na rynku pierwotnym. W konsekwencji osłabieniu ulega pozycja nabywcy mieszkania, co widać poprzez rosnące odchylenie struktury wielkości oferowanych mieszkań względem zgłaszanego popytu i malejącą różnicę cen ofertowych i transakcyjnych na obu rynkach” – podano także w raporcie.
Źródło: ISBnews
