Nadszedł dobry moment na zakup mieszkania na rynku wtórnym?

W maju nastąpił znaczący wzrost liczby mieszkań wystawionych do sprzedaży. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że dla badanych przez nas miast, liczba ogłoszeń w maju była aż o 15% wyższa niż w lutym i o 20% wyższa niż przed rokiem.

Nowe oferty na rynku

Co ważne, nie jest to efekt dublowania się ogłoszeń dotyczących tego samego mieszkania. Ceny w zamieszczanych ofertach pozostały na poziomie zbliżonym do kwietnia.

Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to ich oprocentowanie spadło do najniższego poziomu w historii, mimo że banki ponownie podnosiły marże.

Dla 16 badanych przez nas miast w maju odnotowaliśmy aż 48 540 internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Dla porównania w lutym, czyli bezpośrednio przed epidemią było to 42 265, a przed rokiem 40 303.

Warto dodać, że są to wartości po usunięciu duplikatów, czyli wielu ogłoszeń dotyczących tego samego mieszkania. Niestety nie posiadamy danych, które dokładnie tłumaczyłyby z czego wynika ten nagły wzrost, ale istnieją dwa prawdopodobne wyjaśnienia.

Kto i dlaczego sprzedaje?

Po pierwsze może to być efekt odroczenia decyzji o sprzedaży z kwietnia. Wtedy wystawiono 36 213 ogłoszeń, czyli aż o 17% mniej niż marcu. W maju mogła więc nastąpić pewnego rodzaju kumulacja. Jeśli jednak w kolejnych miesiącach liczba ogłoszeń nadal będzie szybko rosła, to może oznaczać, że przyczyna jest znacznie poważniejsza – panika inwestorów.

Bezpośrednio przed pandemią wiele osób zostało skuszonych perspektywą łatwych i szybkich zysków. Mieszkania były kupowane z myślą o remoncie i sprzedaży po znacznie wyższej cenie. Inne miały przynosić zyski z wynajmu.

Epidemia mogła jednak sprawić, że część inwestorów potrzebuje pieniędzy i chcą szybko wyjść z inwestycji. Inni być może nie mogą znaleźć chętnych do najmu i chcą jak najszybciej pozbyć się mieszkania, aby zminimalizować koszty.

O tym, która z powyższych hipotez jest prawdziwa, dowiemy się za kilka miesięcy.

Duża niepewność

Obecnie wydaje się, że kluczowe dla poziomu cen mieszkań będą dwa elementy – bezrobocie i to czy pojawi się druga fala epidemii. Im wyższe bezrobocie tym mniej osób stać na kredyt. Istotne spadki cen są więc prawdopodobne, ale pod warunkiem, że przez dłuższy czas utrzyma się wysokie bezrobocie.

Wydaje się, że jest to mało prawdopodobne. Prognozy zaprezentowane na niedawnym Europejskim Kongresie Finansowym mówią o bezrobociu na poziomie 6,7% w tym roku i 5,6% w 2021 r.

Bardzo duże znaczenie dla gospodarki i rynku nieruchomości będzie miało również to, czy wystąpi druga fala epidemii. Ona mogłaby zmusić władze do ponownego zamknięcia część branż. To mogłoby znacząco podwyższyć bezrobocie.

Rynek zostałby też dotknięty bezpośrednim uderzeniem poprzez ponowny zakaz wynajmu krótkoterminowego. Lockdown jednocześnie zmniejszyłby popyt na najem długoterminowy. W rezultacie wielu inwestorów mogłoby zostać zmuszonych do sprzedaży mieszkania.

Brak popytu doprowadziłby do istotnych spadków cen. Jesteśmy jednak optymistami i naszym zdaniem drugiego lockdownu nie będzie, a bezrobocie utrzyma się na jednocyfrowym poziomie.

Łatwiejsze negocjacje cenowe

Jest oczywiste, że obecnie znacznie łatwiej jest negocjować ze sprzedającym mieszkanie niż to było jeszcze kilka miesięcy temu. W tym kontekście jest to więc dobry moment na zakup mieszkania na własne potrzeby.

Dodatkowo dane na temat liczby ogłoszeń sprzedaży pokazują, że kupujący mają teraz bardzo duży wybór. Ponadto kredyty hipoteczne są najtańsze w historii. Średnie oprocentowanie dla tych z 25% wkładem własnym wynosi już tylko 2,63%. Jeszcze w lutym było to 3,82%.

Raty kredytów spadły w ostatnich miesiącach tak bardzo, że można powiedzieć, że rocznie kredytobiorcy otrzymali dwie raty gratis (więcej o tym tutaj). Co ciekawe stało się to pomimo tego, że banki w ostatnim czasie podnosiły marże kredytowe. Średnia marża dla kredytu w wkładem 25% wzrosła z 2,09% w lutym do 2,25%. Wzrost był jednak mniejszy niż spadek WIBORu. To dlatego oprocentowanie kredytów spadło do najniższego poziomu w historii.

Jest jednak i druga strona medalu. Dość trudno jest obecnie uzyskać kredyt hipoteczny. Wiele banków podwyższyło wymagany wkład własny z 10% do 20%, a nawet 30%. Poza tym banki bardzo uważnie przyglądają się źródłom dochodów wnioskodawców i zdecydowanie częściej niż kiedyś wydają decyzje odmowne. Sami potencjalni kupujący obawiają się też zadłużania się w obawie o utratę pracy.

Podsumowując, można więc powiedzieć, że jest to dobry moment, o ile uda nam się wynegocjować dobrą cenę nieruchomości i jeśli nasza sytuacja finansowa jest bardzo dobra. Powinna być na tyle dobra, aby pozwoliła uzyskać kredyt, a później go terminowo spłacać.

Ofertowe ceny mieszkań w maju 2020 r.