Modelowa umowa kredytu hipotecznego wsparta autorytetem uczciwości państwa
„Standaryzowanie umów, które występują w obrocie, występowało już w czasach II Rzeczypospolitej, jeszcze pod rządami kodeksu zobowiązań i to jest bardzo dobra praktyka” – stwierdził na wstępie prof. Michał Romanowski.
Jego zdaniem wzorcowa umowa na kredyt hipoteczny jest korzystna zarówno dla banków, jak i dla ich klientów. Jak wskazał – główna korzyść wynika z tego, że banki i klienci będą mogli skoncentrować się na tym co jest istotą transakcji, a nie na poszczególnych konstrukcjach prawnych.
W przypadku powszechnego stosowania tego samego wzoru umowy na kredyt hipoteczny banki będą konkurować między sobą jakością obsługi klienta i ceną kredytu. Dodał, że rynek kredytów hipotecznych nie jest jedynym polem zastosowania dla tego typu umów.
Dwie propozycje
Prof. Michał Romanowski wyjaśnił, że obecnie są rozważane dwie propozycje wzoru umowy na kredyt hipoteczny: jednolita umowa kredytowa, której projekt powstaje w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKIK) oraz modelowa umowa kredytu, tworzona przy Europejskim Kongresie Finansowym (EKF) – think tanku, który nie jest bezpośrednio związany z żadną ze stron rynku finansowego.
„Zaproponowałem, żeby posługiwać się pojęciem, nawet nie wzorca umownego, ale modelowej umowy. Oznacza to modelowanie pewnych zachowań, które z punktu widzenia obrotu gospodarczego ma cechować uczciwość i bezpieczeństwo dla wszystkich stron.
Celem jest realizacja zasadniczej zasady prawa prywatnego, czyli zasady win-win. To oznacza, że każdy ma odnieść korzyść z zawartej transakcji, to nie jest gra o sumie zerowej” – powiedział.
„Modelowa umowa kredytu hipotecznego bierze pod uwagę konsumenta po stronie aktywów, czyli kredytobiorcę, ale też konsumenta po stronie pasywów, czyli np. deponentów banku dostarczających środki, które bank następnie pożycza.
Ważną rolę w tym zakresie powinny odegrać hipoteczne listy zastawne, które mogą stać się atrakcyjnym instrumentem do lokowania środków przez konsumentów. Kredyty, które za takimi listami będą stały muszą być jednak bezpieczne prawnie” – podkreślił Michał Romanowski.
Dodał, że propozycja modelowej umowy kredytu hipotecznego powstała przy współpracy bardzo różnych interesariuszy. W jej wypracowaniu brali udział oprócz przedstawicieli środowisk naukowych także przedstawiciele banków, Rzecznik Finansowy reprezentujący interesy konsumentów, Komisja Nadzoru Finansowego, a także eksperci Banku Gospodarstwa Krajowego, który nie jest bankiem komercyjnym.
Zauważył, że projekt umowy modelowej już jest, natomiast projekt umowy jednolitej – tworzonej przez UOKiK – „pisze się”.
Obowiązek czy dobrowolność stosowania wzorca umowy?
Autorzy jednolitej umowy kredytu hipotecznego zakładają, że powinna ona zostać uchwalona w formie ustawy, a jej stosowanie ma być obligatoryjne.
W modelowej umowie kredytu hipotecznego przewiduje się jej dobrowolne stosowanie przez banki. Może to wynikać zarówno z tzw. przepisów dyspozytywnych, wprowadzonych na mocy rozporządzenia Ministra Finansów, albo poprzez decyzję środowiska bankowego.
Zdaniem prof. Michała Romanowskiego obligatoryjność ma szereg wad. Po pierwsze to kwestia dyskusyjna z punktu widzenia zasad wolności gospodarczej. Czy można narzucić tak daleko idące ograniczenie wolności gospodarczej?
Po drugie od strony czysto praktycznej powstają problemy związane z tym, czy jest możliwe uzgodnienie takiej umowy w trybie, który jest przewidziany dla uchwalenia ustaw, co oznacza konsultacje społeczne i ścieżkę legislacyjną, na której znajdują się Sejm, Senat i Prezydent RP.
Kolejną wadą jednolitej umowy ustanowionej na mocy ustawy jest brak elastyczności.
„Otoczenie się zawsze zmienia, więc każda umowa musi być przygotowana na adaptację. Droga ustawowa nie jest, nazwijmy to, optymalną drogą dla szybkich zmian” – podkreślił.
Prof. Michał Romanowski wskazał zalety rozwiązania dobrowolnego. „Nie zawsze musimy, odwołując się do powiedzenia o kiju i marchewce, używać kija. Czasami marchewka powoduje, że jesteśmy w stanie lepiej osiągnąć założony cel”.
Dodał, że stosowanie modelowej umowy kredytu hipotecznego może być przewagą konkurencyjną banków, które będą ją stosowały. Banki te będą budziły większe zaufanie klientów, a także będą ograniczały ryzyko prawne.
Umowa wsparta autorytetem uczciwości państwa
„Wprowadzenie umowy modelowej rozporządzeniem Ministra Finansów ma wszystkie zalety związane z jej stabilnością, wynikającą z domniemania uczciwości rozwiązania, które jest proponowane przez państwo w drodze aktu prawnego”.
„Z punktu widzenia przepisów Dyrektywy 93/13 i orzecznictwa TSUE, z kontroli wyłączone są takie rozwiązania prawne, które zostały wprowadzone przez państwo. To jest oparte na założeniu, że prawodawca krajowy nie proponuje rozwiązań, które są nieuczciwe” – doprecyzował.
Czytaj także: Co może zagwarantować bankom i klientom jednolity lub modelowy wzorzec umowy kredytowej?
„Za rozwiązaniem obligatoryjnym wprowadzonym ustawą, jak i dobrowolnym wprowadzonym rozporządzeniem stoi autorytet uczciwości państwa. Więc obydwa rozwiązania w świetle dyrektywy i w świetle orzecznictwa TSUE pozwalają osiągnąć ten sam cel, co tym bardziej przemawia za koncepcją dobrowolności korzystania z modelowej umowy kredytu hipotecznego” – dodał.
„Nawet gdyby na pierwszym etapie rozwiązanie zostało przyjęte wyłącznie na poziomie dobrowolnej decyzji banków, to także mogłoby stanowić instrument do ograniczenia ryzyka prawnego” – podsumował prof. Michał Romanowski.
