MdM potyka się o trzy przeszkody
Wrzesień okazał się lepszy dla MdM niż miesiące wakacyjne, ale o boomie na kredyty z dopłatami nie ma mowy. Sytuacja wyglądałaby inaczej gdyby nie ograniczenie dopłat wyłącznie do mieszkań nowych, zakaz posiadania mieszkania wcześniej również przez wielodzietne rodziny z długim stażem oraz zbyt niskie ceny lokali akceptowanych przez program.
W ciągu 9 miesięcy Polacy złożyli 11 490 wniosków o dopłatę do kredytu hipotecznego na zakup własnego lokalu w programie Mieszkanie dla Młodych. Z czego we wrześniu 1306. Wynik okazał się o 404 wnioski lepszy niż w sierpniu, ale o dużej popularności programu MdM wciąż trudno mówić.
Liczba zaakceptowanych wniosków o kredyt MdM
Źródło: BGK.
Wartość dofinansowania naliczonego przez trzy kwartały wyniosła 261 mln zł. Większość wniosków kredytowych – 8442 – dotyczyła mieszkań, których budowa zakończy się w tym roku i na takie nieruchomości trafi 191,07 mln zł dopłat. Oznacza to, że z 600 mln zł puli dofinansowania zaplanowanego na ten rok, po upływie trzech czwartych roku udało się wykorzystać mniej niż jedną trzecią.
Pozostałe wnioski dotyczą nieruchomości, które zostaną oddane do użytku w przyszłych latach. Pojawiło się już pierwsze mieszkanie, na które amatorzy programu MdM będą czekać do 2017 r.
Mieszkania mają 53 mkw, a domy 84 mkw. Jak wynika ze statystyk Bank Gospodarstwa Krajowego odpowiedzialnego za MdM jedynie 98 wniosków dotyczyło zakupu domów. Średnia powierzchnia domu kupowanego z dopłatą wyniosła 83,77 mkw, a mieszkania 53,43 mkw. Warto pamiętać, że choć klienci mogą nabywać w ramach programu domy o powierzchni do 100 mkw., a mieszkania do 75 mkw. (rodziny z trójka dzieci mogą mieć o 10 mkw. więcej) to dopłaty dotyczą maksymalnie 50 mkw.I nie są one liczone wprost od limitu cen mieszkań kwalifikowanych do programu. Cena mkw. według którego liczona jest dopłata jest o 10 proc. niższa od maksymalnego limitu cen nabywanego mieszkania. |
Wiele wskazuje na to, że pierwszy rok działania MdM zakończy się liczbą około 16 tys. wniosków kredytowych zamiast grubo powyżej 20 tys. jak zakładali autorzy programu. Ponad 9 miesięcy działania programu pokazuje, że jego rozwój ograniczają trzy bariery.
1. Wyłącznie zakup nowych mieszkań i domów
MdM finansuje wyłącznie mieszkania i domy z rynku pierwotnego. Nie może dołożyć się do inwestycji w formie udziałów w spółdzielni, ani do budowy domu systemem gospodarczym. Budujący dom systemem gospodarczym co najwyżej może ubiegać się o zwrot części podatku VAT na materiały budowlane po zakończeniu inwestycji. Tymczasem jak pokazał poprzedni program pomocy Rodzina na Swoim osoby korzystające z dofinansowania w pierwszej kolejności szukają mieszkań używanych. W RnS mieszkania z rynku pierwotnego z trudem pokonały nawet budowę domów.
Nowe lokale największy udział w programie RnS osiągnęły dopiero w ostatnim roku. Klienci kupili ich wówczas 15 070, jednocześnie na rynku wtórnym nabyli 21,56 tys. nieruchomości (47 proc.), a w budowę domów zaangażowało się ponad 9,1 tys. osób (20 proc.). Generalnie przez ponad sześć lat działania RnS udział nowych mieszkań wyniósł 27 proc. Na 192,13 tys. kredytów jedynie 52 tys. klienci zaciągnęli na nowe mieszkania.
Już w pierwszym roku działania MdM dewelperzy skorzystają bardziej niż z przy RnS
Dotychczasowe wyniki MdM skoncentrowanego na nowych mieszkaniach na tle RnS nie wyglądają więc wcale, źle. Już w pierwszym roku działania nowego programu państwowych dopłat zaczyna on być dla deweloperów wdzięczniejszy niż poprzedni. Zapowiada się bowiem pobicie rekordu dofinansowywanej liczby mieszkań z 2012 r. i dojście do około 16 tys. sprzedanych lokali z dopłatą.
Trudno nie zauważyć jednak, że plan autorów MdM, aby popyt na dofinansowywane mieszkania używane również przeniósł się na rynek pierwotny na razie nie wypalił. Nie bez powodu. W wielu częściach kraju po prostu nie ma nowych inwestycji, z kolei w największych miastach Polski, jak podaje NBP w ostatnim raporcie o cenach nieruchomości, mieszkania nowe są droższe od używanych. Co nie bez znaczenia, nowe mieszkania wymagają też dużych nakładów na wykończenie. Natomiast kupujący na rynku wtórnym mogą niemal całość swojej zdolności kredytowej i oszczędności skoncentrować na zakupie jak największego i najlepiej położonego mieszkania.
2. Posiadanie mieszkania wcześniej
Kolejną poważną bariera rozwoju programu MdM jest ograniczenie dopłat do osób, które nie są lub nie były wcześniej:
- właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego,
- właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny,
- w posiadaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – mieszkania lub domu jednorodzinnego. (Jeżeli nabywca ubiegający się o przyznanie dofinansowania wkładu własnego jest najemcą lokalu mieszkalnego lub przysługuje mu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, może zobowiązać się do: rozwiązania umowy najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego, zrzeczenia się spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz spółdzielni mieszkaniowej i opuszczenia lokalu).
Takich ograniczeń nie było w programie Rodzina na Swoim, tam wystarczyło aby klient nie posiadał mieszkania lub prawa do lokalu w momencie składania wniosku o kredyt z dofinansowaniem. Obecne podejście powoduje, że o ile dopiero wkraczający w dorosłe życie nie mają kłopotu ze spełnieniem tego warunku, to związki z dłuższym stażem, które dochowały się dzieci i wcześniej miały zdolność kredytową zdążyły już kupić mieszkanie. Tym samym nie mają teraz szansy skorzystać z programu dopłat MdM przeprowadzając się do większego lokum. Przy takim podejściu pod znakiem zapytania można postawić prorodzinny charakter programu. Widać to zresztą po statystykach BGK, który pokazuje, że po 9 miesiącach zaledwie 6 proc. klientów MdM -singli miało dziecko, reszta była bezdzietna (94 proc.). Wśród małżeństw też przeważały pary bezdzietne (55 proc.). Jedno dziecko miało 37 proc. spośród składających wnioski, dwoje dzieci miało 7 proc., a trójkę 1 proc.
Single składający wnioski o kredyt MdM
Źródło: BGK.
Małżeństwa składające wnioski o kredyt MdM
Źródło: BGK.
3. Limity cen mkw. mieszkań kwalifikowanych do programu
Trzecim znaczącym ograniczeniem dostępu do dofinansowania są także limity ceny mkw. mieszkań oraz ich powierzchni (75 mkw, lub 85 mkw. jeśli w rodzinie jest trójka dzieci. W przypadku domu odpowiednio 100 lub 110 mkw.). Od października w wielu województwach i miastach m.in. w Warszawie limity cen wzrosły. Zmiany te znacząco poprawiły szanse na znalezienie odpowiedniego mieszkania w wielu lokalizacjach i można się spodziewać, że w ostatnim kwartale ta bariera programu nie będzie tak dokuczliwa jak wcześniej. Choć oczywiście wciąż pozostały rejony Polski, gdzie znalezienie nowego lokum spełniającego wymagania cenowe programu jest niezwykle trudne.
Idą zmiany, ale czy właściwe?
Zapowiedziane od przyszłego roku zmiany ustawy O pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi mają nieco poprawić dostępność do dofinansowania. Według projektu zmian, znajdującego się obecnie w publicznych konsultacjach, nowy MdM miałby uwzględnić również finansowanie mieszkań spółdzielczych i lokali adoptowanych na cele mieszkaniowe. Zmieniony MdM pozwoliłby też zaciągać te kredyty razem z osobami niespokrewnionymi, co ułatwiłoby korzystanie z MdM osobom żyjącym w nieformalnym związku. Mają zwiększyć się też kwoty dopłat dla osób posiadających co najmniej dwójkę i trójkę dzieci. W pierwszym przypadku dopłata zwiększy się z 15 do 20 proc., a w drugim z 20 do 25 proc. Propozycje zmian przewidują także zwiększenie maksymalnej powierzchni mieszkania, dla której liczona jest dopłata. Posiadający co najmniej trójkę dzieci będą mogły otrzymać dopłatę do 65 mkw. zamiast do 50 mkw.
Próby uhonorowania wielodzietnych rodzin mogą jednak spełznąć na niczym, jeśli dalej będzie obowiązywał zakaz sięgania po dofinansowanie przez osoby, które już miały mieszkanie. Wyłączenia z tego zakazu rodzin z dziećmi zdecydowanie zwiększyłoby charakter prorodzinny programu. Poprawiłoby to wykorzystanie dopłat przez związki, które zdążyły dochować się kilkorga dzieci i chętnie z pomocą państwa przeprowadziłyby się do większego mieszkania.
Halina Kochalska
Open Finance
