Lepiej kupić na kredyt małe mieszkanie niż wynajmować

Spadki kosztów najmu obserwowane w ostatnich miesiącach niemalże w całości zniosły wzrosty z drugiej połowy 2019 r. i początku 2020 r. 

Średnie koszty najmu w II kw. 2020 r. były tylko minimalnie wyższe niż przed rokiem. Oczywiście sytuacja w niektórych miastach uległa istotnym zmianom, szczególnie w zakresie dużych mieszkań.

Tu na jednym biegunie mamy znaczące spadki w Bydgoszczy (-10%) i Częstochowie (-8%), a na drugim duże wzrosty w Toruniu (+16%) i Gdyni (+15%).

Jeśli chodzi o konkretne ceny, to najwięcej zapłacą najemcy dużego mieszkania w Warszawie (średnio 4000 zł), a najmniej najemcy małego mieszkania w Sosnowcu (950 zł).

Czytaj także: Będą zmiany we wsparciu mieszkalnictwa, m.in. dopłaty do czynszu

Opłacalność wciąż wysoka, pod warunkiem, że lokal nie stoi pusty

Ponieważ w ostatnim czasie zmianie uległy nie tylko koszty najmu, ale również koszty kredytów i ceny mieszkań, to sprawdziliśmy jak obecnie wygląda opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem.

Najwyższą stopę zwrotu z najmu przynoszą wciąż małe mieszkania (<35 m2). W przypadku inwestycji bez kredytu stopa zwrotu wynosi średnio 7,1% brutto.

Dla lokali średniej wielkości (35‒60 m2) jest to 6,3%, a dla dużych (>60 m2) rentowność to 5,6%.

To jednak przy założeniu, że mieszkanie przynosi zyski przez pełne 12 miesięcy w roku. Jeśli przez kilka miesięcy będzie stało puste, to zyski będą zdecydowanie niższe.

Czytaj także: GUS: obrót nieruchomościami zwiększył się o 4,3 proc. rdr w 2019 r.

Koszt najmu aż o 1/3 wyższy niż rata kredytu

Porównaliśmy również koszt najmu z ratą kredytu. Największe różnice dotyczą małych lokali. Rezygnując z najmu kawalerki na rzecz własnego mieszkania można sporo zaoszczędzić, ponieważ stawka najmu 35 m2 mieszkania jest aż o 34% wyższa niż rata kredytu na takie samo mieszkanie, przy założeniu 10% wkładu własnego.

Dla przykładu w Szczecinie, Lublinie i Częstochowie taki ruch pozwoli zaoszczędzić ok. 6300 zł rocznie.

Problem polega jednak na tym, że aby uzyskać kredyt trzeba posiadać przynajmniej 10% wkładu własnego, a coraz więcej banków wymaga aż 20%. Poza tym o kredyt jest dziś znacznie trudniej niż jeszcze na początku roku. Warto też wspomnieć, że osoby młode, które najmują kawalerki, jeśli myślą o zakupie własnego mieszkania, to zwykle większego, w którym znajdzie się osobny pokój dla dziecka. Biorąc to pod uwagę zyski z zamiany na własne nie będą już tak wysokie.

Jak to policzyliśmy

Wyliczenia sporządzono na podstawie 68 957 ogłoszeń najmu oraz 112 865 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem.

Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników.

Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 IV do 30 VI 2020 r.

Tabele:

Porównanie kosztów najmu i raty kredytu oraz

Koszt najmu i rentowność inwestycji w mieszkanie