Kredyty ze zmienną stopą procentową to tykająca bomba

Robert Lidke, aleBank.pl: Czy kredyty ze stałą stopą procentową są w tej chwili potrzebne?

Rafał Kozłowski, PKO Bank Hipoteczny: W mojej ocenie są bardzo potrzebne z tego powodu, że mamy do czynienia z rynkiem, który jest monokulturowy. Mamy wszystkich klientów na zmiennej stopie i co więcej około 20 procent klientów to są klienci, których obciążenia finansowe przekraczają 50 procent ich dochodu w gospodarstwie domowym. Gdy stopy procentowe wzrosną – załóżmy o 2 punkty procentowe – to udział zobowiązań finansowych, tej części dochodów gospodarstwa domowego, które gospodarstwa domowe niosą do banków wzrośnie do 60 procent.

Zobacz i posłuchaj rozmowy na naszym kanale aleBankTV na YouTube albo na końcu artykułu

Nasz bank centralny ma dość ciekawą opinię na temat kredytów ze stałą stopą procentową – mówi o nich, że to są kredyty w zasadzie nie ze stałą stopą tylko z chwilowo stałą stopą i nie widać zainteresowania, żeby tego typu kredyty pojawiły się na rynku. Czy to jest pana zdaniem słuszne stanowisko?

Jeżeli chodzi o stanowisko Narodowego Banku Polskiego to wolałbym, żeby to NBP się wypowiadał na ten temat. Natomiast rozumiem, że uważa on, że kredyty o zmiennym oprocentowaniu powinny się rozwijać tak, jak się rozwijają, a kredyty o stałym oprocentowaniu – jeżeli miałyby się rozwijać -to powinny być pozostawione siłom rynku. To znaczy mielibyśmy oferować klientowi równocześnie kredyty o stałym oprocentowaniu, w których rata byłaby wyższa.

Zdaniem NBP to klient powinien dokonać wyboru czy zabezpiecza się przed wzrostem stóp procentowych kupując kredyt o stałym oprocentowaniu w pewnym okresie i na ten okres wykupuje to ubezpieczenie, czy też korzysta z kredytu o zmiennym oprocentowaniu – tańszym obecnie – ale z ryzykiem, że rata w pewnym momencie może być większa.

To jest ciekawa konstrukcja, w której Narodowy Bank Polski mówi, że rynek ma to uregulować. Ta konstrukcja niebezpiecznie przypomina pewne postulaty, które padały w 2006 roku, w momencie, kiedy dyskutowaliśmy w Polsce o kredytach walutowych. Wtedy część uczestników rynku także podnosiła w debacie argument, że należy zostawić tę kwestię rynkowi. Ja przypomnę, że ona została pozostawiona rynkowi na dość długi czas, bo kredyty frankowe zostały ustawowo zakazane dopiero w 2017 roku.

Czyli zdaniem Pana Państwo powinno w jakiś sposób wspierać to, żeby na rynku pojawiło się więcej kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową? Jeżeli tak, to w jaki sposób?

Tak. Uważam, że jeżeli chodzi o regulacje, które funkcjonują w Polsce, to one powinny stwarzać warunki do rozwoju kredytów o stałym oprocentowaniu w pewnych okresach, czyli załóżmy 5-10 lat, i do dywersyfikacji tego rynku. W jaki sposób? Potrafię sobie wyobrazić zarówno regulacje, które powodują, że ograniczamy kredytowanie na zmienną stopę – np. podnosząc wymogi kapitałowe, podnosząc wymogi dotyczące wskaźnika DTI, czyli tego do jakiego poziomu bank może kredytować klienta – także podnosząc wymogi w zakresie obniżenia progu LTV dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu – bądź działające w przeciwną stronę, czyli obniżając te wymogi dla kredytów stałoprocentowych.

Jesteśmy w takim szczególnym momencie funkcjonowania rynku, w którym przez trzy lata stopy się nie zmieniały. Większość klientów ma w tej chwili percepcję, że mają kredyty o stałym oprocentowaniu. Nie są świadomi ryzyka stopy procentowej nawet, jeżeli takie oświadczenie podpisali. To w pewnym momencie eksploduje.

Mówiliśmy o tym tutaj.

Gdybyśmy spojrzeli na ratę miesięczną kredytu hipotecznego, którą płaci przeciętny Kowalski – załóżmy, że stopy procentowe wzrosną – powiedzmy dwukrotnie – to jak wzrośnie rata kredytu?

Jeżeli chodzi o taką symulację, to mogę powiedzieć tak: dla kredytu przeciętnego, który w tej chwili jest na rynku, czyli 190 000 zł. Jeżeli stopy procentowe pójdą w górę o 2 punkty procentowe, to ten klient, który dziś płaci ratę 1 000 zł zapłaci ratę 1 250.

A jeżeli będą te stopy procentowe jeszcze wyższe, to raty będą jeszcze bardziej rosły…

W dużym uproszczeniu – każdy jeden punkt procentowy wzrostu oprocentowania to jest 12,5 procenta wzrostu raty kredytowej, czyli 2 punkty to jest 25 procent, 4 punkty to już jest rata wyższa o połowę, a 8 punktów to jest rata wyższa dwukrotnie.

Padały takie argumenty, że jeżeli mamy do czynienia z kredytem ze stałą stopą procentową – np. na 5 lat – taki kredyt gwarantuje, że klient płaci stałą ratę miesięczną przez tych 5 lat. Jeśli jednak stopy rynkowe wzrosną, to nagle, szokowo, będzie musiał płacić więcej. Czy to jest celny argument?

To jest absolutnie celny argument dlatego, że kredyt o wydłużonym okresie stałego oprocentowania, czyli takiej stopie rzadko zmiennej to jest kredyt, który gwarantuje stabilizację raty w danym okresie. Zatem co się stanie, jeżeli by stopy w tym czasie będą rosły? Najprawdopodobniej będą rosły wtedy również dochody kredytobiorcy, czyli on przez ten czas oszczędzał na racie. W związku z tym ma pewien nawis oszczędności w domu, z których może ten kredyt nadpłacić po pewnym okresie.

Druga sprawa: jeżeli kończy się okres stałego oprocentowania to jest naturalne, że klient poszukuje możliwości refinansowania kredytu na rynku, więc mamy 2-3 banki, które rywalizują o klienta. W Polsce jest 7 banków, które obecnie efektywnie udzielają kredytów hipotecznych. I one będą rywalizowały po 5-ciu latach o zrefinansowanie kredytu, co będzie amortyzowało, w pewnym stopniu poprzez marżę, wzrost stóp procentowych.

Są też inne możliwości na rynku, chociażby takie, jak wydłużenie klientowi okresu spłaty kredytu. Wydłużamy okres spłaty, aby rata była mniejsza.

Jest też rozwiązanie, które jest stosowane na rynku duńskim. Jeżeli klient ma kredyt i stopy procentowe rosną, a jest to kredyt o stałym oprocentowaniu, to ten kredyt jest przywiązany do pewnego papieru wartościowego, do obligacji – tu akurat zwanej listem zastawnym – i jeżeli stopy rosną, to wartość takiej obligacji przy wzroście stóp maleje – bo to jest obligacja stałoprocentowa, dyskonto przyszłych przepływów jest coraz większe, wartość tej obligacji jest coraz niższa i klient ma prawo kupić taką obligację na giełdzie. Kupuje ją za 90-92% wartości i przedpłaca kredyt – w ten sposób przedpłacając kapitał płaci mniejsze odsetki.

Zatem rozwiązań jest kilka – myślę, że one są wszystkie dopuszczalne w Polsce – nie potrzeba tworzyć żadnych przepisów, jest tylko kwestia zrozumienia produktu przez decydentów.

Czyli wniosek jest taki, że kredyt ze stałą stopą procentową – nawet jeżeli będzie na 5 lat – to też jest produkt, który warto wprowadzić na nasz rynek.

Absolutnie. Chodzi o to, aby ten rynek zdywersyfikować i rozłożyć ryzyko między różne grupy klientów.