Kredyty ze zmienną stopą powinny być zmarginalizowane?

Jak stwierdził dr Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji dotychczas jedynym sprawnym instrumentem finansowania mieszkań i dochodzenia do własności mieszkaniowej w Polsce, ale również oferowania mieszkań na wynajem są kredyty.

Dominuje kredyt ze zmienną stopą

Liczba kredytów obecnie obsługiwanych przez sektor bankowy przekroczyła już 2,5 mln. Czynne zadłużenie w bankach w ramach kredytów mieszkaniowych przekroczyło poziom ponad 500 mld złotych.

Obecnie aż 98% nowo udzielanych kredytów to te o zmiennej stopie procentowej

W związku z dynamicznym wzrostem stóp procentowych w minionych miesiącach ich obsługa stanowi coraz większe wyzwanie. Zwłaszcza dla osób, które zaciągnęły kredyty w ostatnich kilku kwartałach, w czasie kiedy stopy w Polsce były historycznie na bardzo niskim poziomie.

Jak podał dr Jacek Furga, obecnie aż 98% nowo udzielanych kredytów to te o zmiennej stopie procentowej. Decyzje RPP w ostatnich kilku miesiącach o podniesieniu stóp procentowych spowodowały, że może się w tym roku zachwiać popyt na coraz droższe kredyty.

Przypomniał, że od lipca 2021 r. obowiązuje znowelizowana Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, która zobowiązuje banki do oferowania kredytów o stałej stopie przynajmniej na 5 lat. Część banków nie czekała na wejście rekomendacji i już wcześniej oferowała kredyty o stałej stopie procentowej, jak choćby Santander Bank Polska.

Dlaczego klienci nie chcieli kredytów ze stało-zmienną stopą procentową?

Agnieszka Nachyła, dyrektor w Santander Bank Polska podała, że Santander oferuje kredyty ze stałą stopą na 5 lat już od 2015 roku.

Przez pierwsze 5 lat popyt na takie kredyty był bardzo mały. Bank starał się dotrzeć do klientów z informacją o korzyściach ze stałej stopy, ale zainteresowanie z ich strony było znikome i udział takich kredytów w sprzedaży Banku stanowił od 5 do 8%.

Gdy w 2020 r. stopy były rekordowo niskie to część bardziej świadomych klientów zaczęła rozumieć, że może warto byłoby tak rekordowo niskie oprocentowanie utrzymać sobie na dłużej

Trudno było się temu dziwić z uwagi na to, że klienci w mediach i z wypowiedzi makroekonomistów dowiadywali się, że jeszcze przez długi czas stopy będą niskie lub będą nadal spadały – mówiła Agnieszka Nachyła.

Jednak jak zauważyła, była zawsze grupa klientów, którzy rozważali stałą stopę i porównywali wysokość rat do tych przy zmiennej stopie. Jeżeli różnica była relatywnie niewielka, to klienci mieli pewną skłonność do wyboru kredytu ze stałą stopą.

Z perspektywy Banku Rekomendacja S niewiele zmieniła, ale zmienił się rynek. Gdy w 2020 roku stopy były rekordowo niskie, to część bardziej świadomych klientów zaczęła rozumieć, że może warto byłoby tak rekordowo niskie oprocentowanie utrzymać sobie na dłużej.

Od końca 2020 r. notowano dość spore zainteresowanie kredytami ze stałą stopą na 5 lat. W pierwszym kwartale 2021 roku udział ich w sprzedaży w Santander Bank Polska osiągnął 18%. W drugim kwartale trochę spadł, bo zaczęła rosnąć różnica pomiędzy kosztem IRS – swapem stopy procentowej a WIBOR. To cały czas utrudnia konstrukcję atrakcyjnej stałej stopy dla klientów.

Kredyt ze stałą stopą na 5 lub 7 lat coraz bardziej popularny

Wysokość oprocentowania stałego na 5 lat bardziej odbiega od tego, co klient widzi przy oprocentowaniu zmiennym i wpływa na spadek skłonności do wyboru stałej stopy. Dopóki różnica pomiędzy stałym a zmiennym oprocentowaniem wynosiła 0,5%, to klienci rozważali wybór kredytów ze stałą stopą procentową.

Na przełomie 2021 r. i obecnego ta różnica zaczęła rosnąć i zbliżała się do 1%, co odstraszało wielu klientów. Gdy podwyżki stóp nastąpiły, to ryzyko zaczęło się materializować.

Ci, którzy zdecydowali się na stałą stopę, widzą już korzyści

Jak stwierdziła Agnieszka Nachyła, jest wzrost zainteresowania kredytami ze stałą stopą od poziomu rzędu 10% w drugim kwartale 2021 r. do nawet ponad 30% w lutym tego roku. Różnica w wysokości raty rzędu 150 – 200 zł przy przeciętnym kredycie tak już nie przeraża, bo klienci rozumieją, że za chwilę tej różnicy już nie będzie.

Bank przypomina mającym już kredyty o możliwości zmiany zmiennego oprocentowania kredytów na stałe na 5 lat i notuje coraz większe zainteresowanie taką ofertą. W lutym 2022 r. złożono rekordową liczbę 600 wniosków o taką zmianę.

Agnieszka Krawczyk, dyrektor w Banku Pekao zwróciła uwagę na zbyt małą wiedzę klientów o zaletach kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową. Jeśli kredytobiorcy w 2021 r. porównywali oprocentowanie raty kredytu ze zmienną i stałą stopą, to typowa różnica była na poziomie 1 – 1,5% i nie chcieli na dłuższy okres podpisywać się pod stałym oprocentowaniem na 5 – 7 lat, bo uważali, że korzyść z rat z oprocentowania zmiennego jest dla nich większa.

W tej chwili ci, którzy zdecydowali się na stałą stopę, widzą już korzyści. Również ci, którzy zdecydowali się na to w pierwszych miesiącach podwyżki stóp NBP, też już widzą korzyść.

Czyją winą jest dominacja kredytów ze zmienną stopą?

Z podobnymi obserwacjami spotkała się Agata Chrzanowska, prezes Zarządu w Millennium Bank Hipoteczny.

Kredyty i listy zastawne ze stałą stopą nie były elementem szczególnie eksponowanym przy powstawaniu Banku Hipotecznego, ale w średniej i dłuższej perspektywie czasowej Bank przewiduje emisje listów zastawnych o stałym oprocentowaniu w szczególności, jeśli będą wychodziły poza nasz rynek. Znając specyfikę rynku europejskiego, będzie to już wymóg.

Portfel kredytów o stałym oprocentowaniu jest nadal niewielki w całym naszym sektorze bankowym, ale Millennium obserwuje też skokowy wzrost zainteresowania kredytami o stałej stopie procentowej.

Prof. Marcin Liberadzki ze Szkoły Głównej Handlowej, na pytanie kogo winić za opóźnienia we wprowadzeniu kredytów o stałej stopie stwierdził, że wszyscy zainteresowani byli w strefie komfortu w związku z niskimi przez dłuższy czas stopami NBP i dlatego nic nie robili.

Stopy procentowe spadały w zasadzie nieprzerwanie. Wszyscy się cieszyli. Kredytobiorcy, bo stopy spadają, banki – bo nie musiały nic z tym robić, nadzór sprawę odpuścił, a NBP był zadowolony, bo zmienna stopa poprawia transmisję impulsu polityki monetarnej.

Politycy w pewnym sensie zostali zwolnieni z prowadzenia jakiejś polityki mieszkaniowej, bo niskie stopy  sprzyjają wzmożonemu popytowi na kredyty mieszkaniowe.

Jako pierwsza zaczęła działać Komisja Nadzoru Finansowego, przyjmując Rekomendację S w grudniu 2019 roku.

Zdaniem prof. Marcina Liberadzkiego niepotrzebnie tylko przedłużono czas wejścia w życie przepisów ze stycznia na lipiec 2021 roku. Stracono najlepszy moment, żeby klientów odwieść od kredytów zmiennoodsetkowych.

Agnieszka Krawczyk nie zgodziła się z opinią, że banki coś przespały lub były niezaangażowane. Takie produkty istniały już od 5 – 6 lat. Problem dotyczy zapotrzebowania na nie i preferencji klientów. Ze względu na stopę IRS i wolny rozwój sprawy listów zastawnych o stałej stopie, nie ma instrumentów finansowych pozwalających na oferowanie kredytów hipotecznych np. 30-letnich ze stałym oprocentowaniem.

Kredyt hipoteczny musi być dostępny, ale nie musi być tani. Powinien jednak być przewidywalny

Kiedy stopy referencyjne były na poziomie 0,2 – 0,3%, czyli bardzo niskie, to pojawiało się pytanie, co będzie po 5 latach. Czy nie będzie tak, że przy kroczącym wzroście raty, kredytobiorców nie będzie stać na obsługę tak dużego obciążenia w ciągu kolejnych lat.

Jak zwróciła uwagę, należy pamiętać o kwestii opłaty rekompensacyjnej. Dziś nie jest ona doprecyzowana i trudno przedstawić taką opłatę rekompensacyjną klientowi, żeby była zgodna z faktycznie ponoszonymi kosztami, zrozumiana przez niego i prosta.

W Polsce obecnie nie jesteśmy gotowi do przygotowania takiej oferty jak w USA, gdzie stała stopa może obowiązywać przez okres 30 lat i kredytobiorca dysponuje dodatkowymi możliwościami refinansowania w razie spadku stóp rynkowych.

Dziś większości ofert opartych o stałą stopę nie ma w tabelach opłat rekompesacyjnych i ryzyko stopy jest po stronie banków.

Prof. Marcin Liberadzki nie zgodził się z tezą, że decyzję o wyborze sposobu oprocentowania kredytów hipotecznych można zostawić klientom.

Kredyty frankowe też wybierali klienci. Czy oddając decyzję klientom, którzy nie są należycie zorientowani, banki nie popełniają tego samego błędu?

W przypadku USA w ogóle nie oferuje się kredytów opartych o stopę zmienną, choć nie ma zakazu oferowania takich kredytów.

Zgodzono się, że potrzebna jest ingerencja państwa, żeby wydłużyć okres stałej stopy dla kredytów powyżej 5 lat, ale w takim przypadku musi być wprowadzony system listów zastawnych.

Cena kredytu nie może być elementem decydującym o wyborze rodzaju kredytu, a kredyty o zmiennej stopie oprocentowania powinny być tylko marginesem na rynku.

Kredyt hipoteczny musi być dostępny, ale nie musi być tani. Powinien jednak być przewidywalny.