Kredyty hipoteczne: za nami rekordowy rok. Raport AMRON-SARFiN
Sektor deweloperski pod względem oddanych do użytkowania mieszkań odnotował najlepszy wynik od 1989 r. W całym roku obserwowaliśmy natomiast postępujący wzrost cen mieszkań.
W IV kwartale minionego roku w segmencie kredytów mieszkaniowych banki odnotowały tylko nieznacznie niższe wyniki w zakresie liczby i wartość udzielonych kredytów w porównaniu do poprzednich okresów. Od października do grudnia 2019 r. łącznie udzieliły 55 445 nowych kredytów hipotecznych przeznaczonych na cele mieszkaniowe, czyli o 7,14% mniej niż w III kwartale ubiegłego roku.
Łączna wartość udzielonych kredytów wyniosła 15,715 mld zł, co oznacza spadek o 6,87% w ujęciu kwartalnym. Natomiast w porównaniu do analogicznego okresu roku 2018, wyniki akcji kredytowej były istotnie wyższe – w IV kwartale 2019 roku zawarto o 7,24% więcej umów o kredyt mieszkaniowy o łącznej wartości wyższej o 15,33%.
Czytaj także: Ceny mieszkań rekordowe, a raty kredytów hipotecznych rosną jeszcze szybciej >>>
W całym 2019 roku w Polsce udzielono 225 073 nowe kredyty mieszkaniowe o łącznej wartości 62,629 mld zł, czyli więcej odpowiednio o prawie 6% i ponad 16% w porównaniu do wyników roku poprzedniego.
– Wyniki akcji kredytowej minionego roku w ujęciu ilościowym były najlepsze od 2010 roku, natomiast w ujęciu wartościowym uzyskano najlepszy wynik w historii. Wzrost wartości zaciąganych w roku 2019 kredytów mieszkaniowych wynikał w dużej mierze ze wzrostu średniej wartości udzielanych kredytów – o prawie 10% – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.
Na koniec 2019 roku łączna liczba czynnych kredytów mieszkaniowych osiągnęła poziom 2 389 311 sztuk, a całkowity stan zadłużenia z tego tytułu wyniósł 443,1 mld zł. Podobnie jak w latach poprzednich, sytuację na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i kredytów hipotecznych kształtowała przede wszystkim dobra koniunktura w polskiej gospodarce i związany z nią wzrost płac, a także historycznie niskie stopy procentowe NBP, zapewniające niski koszt obsługi kredytu hipotecznego i zachęcające do poszukiwania alternatywnych do lokat bankowych możliwości lokowania oszczędności.
Czytaj także: Ceny mieszkań w lutym 2020 r. nadal w górę. Istotna obniżka marż kredytowych >>>
– Obawy analityków o wyniki roku 2019 na rynku mieszkaniowym nie potwierdziły się. Hossa nadal trwa i na chwilę obecną trudno jest mówić o rychłym załamaniu. 2019 rok był bardzo udany zarówno dla deweloperów, jak i dla sektora bankowego. Rosnące ceny wydają się być nadal akceptowalne przez nabywców. Popyt rośnie, nic więc dziwnego, że deweloperzy zanotowali najlepsze roczne wyniki w całej historii działalności sektora, nie tylko w zakresie lokali oddanych do użytkowania, ale także pod względem pozyskiwanych pozwoleń na budowę.
Jednocześnie skala akcji kredytowej zanotowana w minionym roku przerosła oczekiwania, a portfel nowych kredytów mieszkaniowych osiągnął rekordową wartość przewyższającą wyniki z lat 2007 – 2008. Prognozowaliśmy, że w całym 2019 roku będzie co najmniej tak dobrze jak rok wcześniej, ale skala wzrostu akcji kredytowej roku była jeszcze wyższa niż prognozy Centrum AMRON – komentuje dr Jacek Furga.
Do użytkowania oddano 207 224 mieszkania
W 2019 roku padł również kolejny rekord na rynku mieszkaniowym – do użytkowania oddano 207 224 mieszkania, czyli o 11,91% więcej niż rok wcześniej. Był to najlepszy wynik od 1989 roku. Jednocześnie ruszyła budowa 237 281 lokali mieszkalnych – o 6,93% więcej w porównaniu do roku poprzedniego – i wydano pozwolenia na budowę kolejnych 268 483 mieszkań (więcej o 4,44%).
To wszystko pomimo występowania tych samych co przed rokiem barier – konsekwentnego i dynamicznego wzrostu cen gruntów pod zabudowę oraz wzrostu kosztów budowy mieszkań, zarówno w zakresie wykonawstwa, jak i kosztów nabycia materiałów budowlanych.
Dalsze wzrosty cen mieszkań
Na rynku mieszkaniowym kontynuowany był wzrost cen. Pod tym względem na prowadzeniu znalazła się Łódź, gdzie średnia cena transakcyjna 1 m2 mieszkania wzrosła w ciągu roku aż o 19,90%. Zaległości odrabiał też rynek w Białymstoku i aglomeracji katowickiej przy średnich wzrostach cen odpowiednio o 15,65% i 15,10%. Najniższy wzrost zanotowano w Poznaniu – o 8,41%. Wzrosty cen w Warszawie, Krakowie i Gdańsku wyniosły ok. 12%.
W ujęciu rocznym odnotowano już zdecydowanie niższy niż w okresach poprzednich wzrost średnich stawek czynszu najmu mieszkań. Najbardziej wzrósł koszt najmu mieszkania w Gdańsku – o 6,96% oraz w Warszawie – o 5,71%. W pozostałych miastach zmiany nie przekroczyły 5%.
– Obserwowana od początku 2013 roku koniunktura na rynku mieszkaniowym znajduje uzasadnienie we wskaźnikach makroekonomicznych, chociaż daje się wyczuć pewną atmosferę zaniepokojenia, a niektórzy analitycy wręcz mówią otwarcie o rosnącej bańce spekulacyjnej i cenowej.
Nie obawiamy się jednak „bańki spekulacyjnej” na rynku mieszkaniowym. Obecnie kredytowanie hipoteczne zdecydowanie różni się od tego sprzed 10-12 lat. Przede wszystkim kredyty mieszkaniowe udzielane są aktualnie przy niższym poziomie wskaźnika DTI. Średni wskaźnik DTI dla klientów, którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowy w 2019 roku wyniósł 36%.
Zdecydowanie inne jest też podejście kredytobiorców i charakter finansowanych zakupów. Nie obserwujemy irracjonalnych zachowań uczestników rynku mieszkaniowego. Realne wzrosty cen transakcyjnych wcale nie są tak duże jak się powszechnie uważa, osiągając poziom cen z roku 2006, a niedobór mieszkań w Polsce nadal jest wysoki – podsumowuje dr Jacek Furga.
Eksperci Centrum AMRON oceniają, że dla przyszłości rynku mieszkaniowego kluczowe znaczenie będzie miała sytuacja makroekonomiczna kraju oraz nowe regulacje prawne. Spadające tempo wzrostu gospodarczego zapowiada spowolnienie gospodarcze, które można już zauważyć w Stanach Zjednoczonych i niektórych krajach Europy Zachodniej.
Jednak czynniki, które w ostatnich latach napędzały popyt na mieszkania w Polsce, czyli niskie bezrobocie, rosnące płace i bardzo niskie stopy procentowe nadal działają. Pomimo narastających trudności w pozyskiwaniu nowych gruntów pod zabudowę, deweloperzy nadal dysponują sporymi rezerwami, a planowane włączenie ich do Programu „Mieszkanie Plus” może jeszcze poprawić sytuację.
Pozytywny wymiar dla rozwoju rynku deweloperskiego miałoby też uchwalenie zapowiadanej od dawna ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości.
