Kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej w polskich realiach
Przygotowując materiały do artykułu zapytaliśmy o taki produkt kilkanaście banków udzielających kredytów hipotecznych. Zaledwie cztery spośród nich zadeklarowały, że mają taki produkt w ofercie, są to: PKO BP S.A., Deutsche Bank Polska S.A., BZ WBK S.A. oraz Bank BGŻ BNP Paribas S.A. Jedynie oferta BZ WBK ma jasno określone warunki na cały okres kredytowania. W pozostałych bankach oprocentowanie oraz wysokość marży po okresie stałego oprocentowania jest określana indywidualnie dla każdego klienta. W PKO BP oprocentowanie jest aktualizowane co 2 lata, w BZ WBK i BGŻ BNP Paribas co 5 lat, natomiast w Deutsche Banku klient może wybrać okres stałego oprocentowania (maksymalnie 5 lat) – oczywiście, im dłuższy okres stałej raty, tym ta rata jest wyższa.
Oferta jest nie tylko uboga, ale również słabo reklamowana i mało atrakcyjna. Relatywnie wysoki koszt takiego kredytu w porównaniu z kredytem o zmiennej stopie oprocentowania oraz bardzo krótki okres obowiązywania stałej raty kredytowej (maksymalnie kilka lat) sprawia, że zainteresowanie kredytami hipotecznymi o stałej stopie procentowej jest znikome, mimo, że jest to instrument znacząco ograniczający ryzyko po stronie klientów.
Zalety kredytów o stałej stopie
Obowiązujące obecnie historycznie niskie stopy procentowe niosą ze sobą potencjalne zagrożenie dla płynności finansowej zarówno kredytobiorców, jak i banków. Kiedy powróci inflacja, a z nią wyższe stopy procentowe, złotówkowe kredyty mieszkaniowe mogą spowodować skutki równie niebezpieczne, jak wcześniej kredyty frankowe. W przypadku niektórych kredytobiorców rata kredytowa może wzrosnąć nawet o kilkaset złotych, co oczywiście może spowodować trudności ze spłatą i doprowadzić do spadku jakości portfeli kredytowych, a w konsekwencji stworzyć zagrożenie dla planowanego wyniku finansowego banku czy wręcz narazić banki na straty. Kredyt o stałej stopie z perspektywy zarówno klienta, jak i banku oznacza niższe ryzyko wystąpienia podobnych perturbacji. Kredytobiorca ma określone stałe płatności zdefiniowane w momencie podpisania umowy kredytowej, co ułatwia ocenę własnych możliwości finansowych i daje poczucie bezpieczeństwa osobom zadłużających się na długie lata. Niestety ta cecha nie jest jeszcze dostrzegana ani prawidłowo wyceniana przez polskich kredytobiorców. Powodem tego stanu rzeczy wydaje się to, że na polskim rynku kredytów hipotecznych zasadniczym kryterium oceny kredytu przez klienta wciąż pozostaje wysokość raty kredytowej. Klienci zaciągający „tańszy” kredyt o zmiennej stopie procentowej mają co prawda świadomość możliwości jej wzrostu, jednak z powodu praktycznie ciągłych obniżek na przestrzeni ostatnich 20 lat, ryzyko wystąpienia znaczących wzrostów stopy oprocentowania kredytu traktowane jest jako czysto teoretyczne i często jest ignorowane.
Innym aspektem jest potrzeba spełnienia przyszłych wymogów Komitetu Bazylejskiego w zakresie płynności długoterminowej, która zwiększa zainteresowanie banków finansowaniem przy pomocy listów zastawnych. Polskie listy zastawne cieszą się dużą popularnością, jednak zagraniczni inwestorzy poszukują papierów wartościowych o stałej stopie procentowej, które powinny być zabezpieczone kredytami o stałym oprocentowaniu. W związku z tym upowszechnienie tego typu kredytów wpłynie pozytywnie na sprawność całego sektora bankowego poprzez pozyskanie długoterminowych środków finansowych oprocentowanych według stałej stawki i tym samym spowoduje zmianę struktury bilansowej banków hipotecznych. Jest to niezwykle istotne, gdyż aktualnie banki finansują kilkudziesięcioletnie kredyty hipoteczne środkami z krótkoterminowych lokat bankowych, co trudno uznać za stabilne i przewidywalne źródło w długim okresie. Dlatego szczególnie ważne są wszelkie działania zmierzające do wzrostu stabilności i dywersyfikacji źródeł finansowania oraz wydłużania terminów zapadalności zobowiązań.
Ryzyko kredytów o stałym oprocentowaniu
Z perspektywy klienta podstawową wadą tego typu kredytów jest ich wyższy koszt – za komfort stałej raty kredytowej klient musi zapłacić. Należy tu jednak zaznaczyć, że krzywe rentowności w normalnych warunkach ekonomicznych są rosnące, dlatego naturalnym jest fakt, że stopa procentowa na 10 lat będzie wyższa niż stopa na 3 miesiące, a co za tym idzie nominalne oprocentowanie kredytu o stałej stopie będzie wyższe niż to z oprocentowaniem zmiennym. Nie wynika to z chęci zysku, lecz z części ryzyka stałej stopy procentowej i kosztu pozyskania długoterminowego kapitału, które ponosi bank.
Z kredytami o stałym oprocentowaniu wiąże się również ryzyko arbitrażu. Jeśli oprocentowanie nowych kredytów będzie niższe niż kredytów już udzielonych, klienci będą chcieli zaciągnąć nowy kredyt i spłacić nim ten dotychczasowy, co oznaczałoby dla nich ograniczenie kosztów. Taka sytuacja spowodowałaby jednak dodatkowe koszty po stronie banków, dlatego możliwość wcześniejszej spłaty kredytu w okresie obowiązywania oprocentowania stałego jest mocno ograniczona.
Jak pokazują doświadczenia w zakresie kredytów mieszkaniowych denominowanych we franku szwajcarskim, nie należy też zapominać o ryzyku reputacyjnym. Nawet w przypadku bardzo czytelnego sposobu informowania konsumentów o wszelkich ograniczeniach i ryzykach związanych z kredytem o stałym oprocentowaniu, klient może nie zrozumieć oferty banku, zwłaszcza, jeśli mechanizm ustalania stopy procentowej po okresie stałego oprocentowania jest nieco bardziej skomplikowany niż „WIBOR +…”. Wtedy nałożenie dodatkowych opłat w sytuacji wcześniejszej spłaty kredytu czy spadek stóp procentowych po podpisaniu umowy kredytowej może zostać odebrany jako bankowe oszustwo, powodując straty reputacyjne.
Jakie czynniki muszą zaistnieć, aby w Polsce rozwinął się rynek mieszkaniowych kredytów o stałej stopie?
Przede wszystkim niezbędne jest wypracowanie odpowiednich rozwiązań legislacyjnych zachęcających banki do udzielania kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, a także chroniących konsumenta. W tym zakresie zostały już poczynione pierwsze kroki. Niedawno uchwalono ustawę o listach zastawnych i bankach hipotecznych, która znacząco podniosła atrakcyjność i wiarygodność takiego instrumentu finansowego, dzięki czemu banki hipoteczne zyskały większe możliwości pozyskiwania stabilnego i długoterminowego źródła finansowania. W przygotowaniu są również nowe regulacje KNF i ustawa o kredycie hipotecznym.
Konieczne będzie też zdefiniowanie przez sektor bankowy (przy współpracy nadzoru) nowych, zrozumiałych dla klientów standardów rynkowych kredytów o stałej stopie określających wielkości ryzyka, tryb ustalania oprocentowania, rozwiązania w zakresie wcześniejszej spłaty kredytu, zasady ochrony konsumenta itd. Pracuje nad tym grupa robocza utworzona z inicjatywy Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową, gdzie przedstawiciele banków próbują wypracować standard kredytu akceptowalny i bezpieczny dla klientów, a jednocześnie możliwy do dostarczenia przez bank.
Z uwagi na wyższe oprocentowanie tego typu kredytów niezbędna będzie również kampania marketingowa na rzecz podnoszenia świadomości klientów w zakresie istoty kredytów o stałej stopie procentowej. Żeby przekonać klientów do nowych kredytów, banki będą musiały włożyć sporo wysiłku w edukację ostrzegającą przed ryzykiem wzrostu stopy procentowej.
Kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej niosą korzyści dla obu stron – zarówno dla klienta, jak i banku. Z jednej strony ich upowszechnienie wzmocni polski sektor bankowy, a z drugiej – da większą stabilność i bezpieczeństwo kredytobiorcom. Zanim jednak hipoteczne kredyty o stałej stopie upowszechnią się na polskim rynku, minie zapewne kilka lat, gdyż nawet sami bankowcy nie są przekonani o potrzebie wprowadzania takiego produktu do oferty. W listopadowej edycji Monitora Bankowego zamieszczono bowiem wyniki ankiety, które pokazują, że tylko 39% badanych opowiada się za kredytami ze stałym oprocentowaniem, natomiast przeciwnego zdania jest aż 58% respondentów, uzasadniając, że jest to rozwiązanie zbyt ryzykowne i w związku z tym nie ma możliwości zaproponowania klientom atrakcyjnego oprocentowania dla tego typu kredytów.
Agnieszka Pilcicka
