Kredyt hipoteczny ze stałą czy ze zmienną stopą procentową?
Statystyki za pierwsze dziewięć miesięcy 2024 roku zdają się sugerować, iż po okresie zapaści spowodowanej wysokimi stopami procentowymi obserwujemy ponowne ożywienie ryku i powrót do poziomów sprzed załamania.
Dzieje się tak pomimo braku dodatkowego impulsu popytowego w postaci systemowego wsparcia dla zaciągających kredyty hipoteczne, zauważył prof. Waldemar Rogowski.
Równolegle obserwowaliśmy silną tendencję wzrostową kwoty zaciąganego zobowiązania – standardem stały się wartości pomiędzy 500 a 600 tys. złotych kapitału, czemu nie towarzyszyło wydłużanie okresu kredytowania. W ostatnim czasie obserwujemy jednak stabilizację w tej sferze.
Przedstawiciel BIK odniósł się też do skutków wprowadzenia programu Bezpieczny Kredyt 2%. Jednym z efektów było obniżenie średniego wieku kredytobiorcy – przed uruchomieniem tego instrumentu przeciętny klient miał 36-37 lat, Bezpieczny Kredyt 2% obniżył tę wartość o trzy-cztery lata, by po wygaśnięciu puli wsparcia wrócić do pierwotnych wyników.
Czytaj także: Polska bankowość przyczyniła się do sfinansowania od roku 2000 ponad 2 mln mieszkań
Kredyt hipoteczny – jaki powinien być model oprocentowania w Polsce
Problematyka rynku kredytów hipotecznych kontynuowana była w debacie eksperckiej, moderowanej przez prezesa Związku Banków Polskich (ZBP) dr. Tadeusza Białka.
Uczestniczyli w niej Agata Chrzanowska, prezes zarządu Millennium Banku Hipotecznego; Bożena Graczyk, wiceprezes zarządu ING Banku Śląskiego; prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK; Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP; Błażej Szczecki, wiceprezes zarządu Banku Pekao i Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Czy w obecnych warunkach formuła zmiennego oprocentowania nadal może być atrakcyjna dla klientów banków, a może powinno się stawiać na produkty bazujące na okresowo stałej stopie procentowej? – Bożena Graczyk uważa, iż kluczowe znaczenie dla kredytobiorcy w długoterminowej relacji z bankiem ma wysokość kosztów odsetkowych.
Dyskusja na temat modelu oprocentowania toczy się w Polsce już od dłuższego czasu, zdaniem przedstawicielki ING Banku Śląskiego pierwsza umowa kredytowa, pozwalająca na zaspokojenie podstawowych potrzeb bytowych konsumenta, powinna bazować na stałym oprocentowaniu, przynajmniej przez pierwszy okres, do siedmiu lat spłaty, tyle wszak wynosi maksymalny czas gwarancji stałej raty przez polskie instytucje finansowe. Pozwala to uwolnić konsumenta od skutków szybkich cykli zmian stóp procentowych, jakie obserwowaliśmy na rynku polskim w ostatnich trzech latach.
Bożena Graczyk przypomniała, iż ostatnie lata przyniosły olbrzymi przyrost tego typu umów kredytowych – zobowiązania o stałym oprocentowaniu stanowią dziś około 30% portfela hipotecznego. To efekt konwersji dotychczasowych umów, ale i programu Bezpieczny Kredyt 2%, będącego w istocie specyficzną formułą umowy o okresowo stałym oprocentowaniu.
Jej zdaniem, klienci sektora finansowego reagują co do zasady racjonalnie – kiedy pojawiają się prognozy wzrostu oprocentowania, wybierają produkty bezpieczne, z kolei pespektywa spadku stóp zachęca do wyboru atrakcyjniejszej na daną chwilę oferty bazującej na zmiennym oprocentowaniu.
Czytaj także: Marek Bryx laureatem Nagrody SZKLANE DOMY 2024
Jak zachęcić Polaków do gromadzenia środków na własne mieszkanie?
Odpowiedzi na to pytanie może dostarczyć raport z badania zatytułowanego „Jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków”, przeprowadzonego przez ekspertów Pracodawców RP Kamila Sobolewskiego i Grzegorza Zatryba w miesiącach letnich 2024 roku.
Autorzy zwrócili uwagę na rozliczne konsekwencje deficytu mieszkaniowego, poczynając od niskiej dzietności poprzez emigrację zarobkową i brak przyciągania wykwalifikowanych fachowców z zagranicy aż po nierówność szans.
– Wskazaliśmy kilkanaście rozwiązań o charakterze podażowym oraz szereg rozwiązań o charakterze popytowym, które miałyby zaspokajać potrzeby mieszkaniowe Polaków w różnych grupach – podkreślił Kamil Sobolewski.
Jednym z nich jest rozwój dostępnego najmu mieszkań na zasadach komercyjnych, w którym miesięczny czynsz odpowiadałby kwocie 80% odsetek od kredytu, opiewającego na 80% wartości mieszkania.
Jeśli chodzi o dopłaty do kredytów hipotecznych, to zdaniem analityków Pracodawców RP – nie powinny one dotyczyć rat, tylko wspierać klientów na poziomie wkładu własnego.
Inna propozycja zawarta w raporcie to wprowadzenie znanego w USA modelu klucz za dług, z dwudziestoprocentowym wkładem własnym i stałym oprocentowaniem przez cały okres finansowania. Mechanizmom takim powinno oczywiście towarzyszyć odpowiednie zabezpieczenie ryzyka stopy procentowej po stronie sektora publicznego.
W dalszej dyskusji nawiązywano m.in. do kwestii docelowego kształtu rynku mieszkaniowego, na ile bazować on powinien na własności a w jakim stopniu bazę mieszkaniową powinny stanowić lokale pod wynajem. Nie zabrakło też odniesienia do ryzyka prawnego, generowanego przez działalność tzw. kancelarii odszkodowawczych.
