Krajowy Zasób Nieruchomości – czyli „bank ziemi” dla Programu „Mieszkanie Plus”

Do najważniejszych zadań KZN należeć będzie m.in.: gospodarowanie nieruchomościami wchodzącymi w KZN, tworzenie warunków rozwoju społecznego budownictwa czynszowego i ułatwiających powstawanie mieszkań socjalnych lub ich współfinansowanie, przygotowywanie nieruchomości do inwestycji pod kątem wymogów technicznych. Ponadto KZN ma stanowić ośrodek badawczy prowadzący działania analityczne w zakresie mieszkalnictwa, gospodarki nieruchomościami, budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz rewitalizacji, a także popularyzujące innowacyjne rozwiązania przy współpracy w instytucjami badawczymi i szkołami wyższymi.

Gromadzenie nieruchomości przez KZN odbywać się będzie na podstawie wykazów przedstawianych przez państwowe spółki (np. Lasy Państwowe czy Agencja Mienia Wojskowego), samorządy, które zarządzają nieruchomościami będącymi mieniem Skarbu Państwa. Wykazy mają zawierać wszelkie dane o nieruchomościach w granicach miast oraz tych znajdujących się poza miastami, a przeznaczonymi w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub studiach gmin na realizację inwestycji mieszkaniowych. Praktycznie wszystkie nieruchomości wymienione w tych wykazach będą mogły być włączone na wniosek prezesa KZN do zasobu, który będzie stawał się faktycznym zarządcą i właścicielem, korzystającym z przychodów z podległych mu nieruchomości.

Jak informuje ministerstwo infrastruktury i budownictwa, działalność Krajowego Zasobu Nieruchomości będzie stanowiła fundament realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego^[1]. W praktyce KZN będzie „bankiem ziemi” na potrzeby rozwoju Programu „Mieszkanie Plus”, co ma zapewnić sprawniejsze zarządzanie nieruchomościami i weryfikację, czy grunty nadają się pod realizację inwestycji. Będzie można je udostępniać w celu budowy mieszkań o czynszu normowanym, umożliwiając najem lub nabycie tych mieszkań dla osób obecnie nieposiadających zdolności kredytowej. Ponadto w celu realizacji zadań własnych, KZN będzie mógł tworzyć spółki z jednostkami samorządu terytorialnego. Samorządy będą jedynym partnerem, z którym Krajowy Zasób Nieruchomości będzie mógł powoływać spółki celowe – powiedział w Sejmie minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk. Przedsięwzięcia mieszkaniowe będą powstawały przy współpracy instytucji nadzorowanej przez rząd i samorządy, które określą swoje potrzeby. W obiektach realizowanych z samorządami będą budowane mieszkania socjalne i komunalne.

Nieruchomości włączone do zasobu będą trafiały na rynek na zasadach komercyjnych, z uwzględnieniem ich realnej wartości, przy czym podstawowym trybem będzie oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. KZN będzie przeznaczał grunty pod budowę mieszkań o atrakcyjnym czynszu na podstawie umowy „operatorom mieszkaniowym”, który nabył nieruchomość, bądź któremu została ona oddana we władanie. Inwestor zajmujący się realizacją budowy mieszkań jest zobowiązany do spełnienia szeregu kryteriów, np. co najmniej 80% powierzchni użytkowej budynków muszą stanowić lokale mieszkalne, co najmniej 70% lokali ma być przeznaczone na wynajem. Inwestorzy będą ponadto musieli zapewnić przestrzeń wspólną dla mieszkańców w kondygnacjach naziemnych. KZN natomiast będzie kontrolował, czy operator mieszkaniowy realizuje inwestycje zgodnie z umową, a czynsze nie przekraczają zarządzonych przez Radę Ministrów stawek. Podmiot ma również dbać o spełnianie warunków dotyczących powierzchni mieszkań przeznaczonych na wynajem w danej inwestycji, wysokość opłat eksploatacyjnych, a także sprawdzać warunki zawierania i wypowiadania umów najmu.

[1] źródło: http://www.mib.gov.pl/2-514324a4ec938-1797905-p_1.htm

Ustawa definiuje dwie formy najmu, w który mogą zostać oddane mieszkania realizowane przez operatora mieszkaniowego. Są to: najem z opcją, czyli umowa najmu o czynszu normowanym związana z prawem najemcy do nabycia prawa własności mieszkania oraz najem bez opcji – umowa najmu o czynszu normowanym bez prawa najemcy do nabycia nieruchomości. W pierwszym przypadku mieszkania oddawane będą w najem na 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku „najmu bez opcji” – na 15 lat. Sprzedaż mieszkań przez operatora będzie możliwa dopiero po 15 latach od podpisania pierwszej umowy najmu.

Stawka najmu będzie co roku regulowana przez Radę Ministrów w drodze rozporządzenia, w którym zostaną określone maksymalne stawki czynszów normowanych dla umowy najmu z opcją i bez opcji dla 1 m² mieszkania. Ustanowiona zostanie maksymalna wysokość comiesięcznej raty za cenę mieszkania przy założeniu 30-letniego terminu spłat (w przypadku umów z możliwością dojścia do własności) oraz maksymalna cena 1 m² powierzchni użytkowej mieszkania na wynajem. Kwota najmu będzie zależna od sześciu kryteriów:

• cena 1 m² nieruchomości budowlanej,
• koszt budowy 1 m²,
• wartości 1 m² powierzchni odtworzeniowej mieszkania,
• średniego miesięcznego wynagrodzenia,
• kosztów administracyjnych,
• rozsądnego dochodu operatora mieszkaniowego.

Dodatkowo, czynsz dla każdego najemcy może się znacząco różnić w zależności od jego przychodów.

Odgórne regulacje będą dotyczyć również kosztów eksploatacyjnych, które stanowić będą dodatkowy koszt wynajmu – minister raz na 3 lata będzie określał maksymalne stawki.

Na mocy ustawy zostanie powołany ogólnokrajowy podmiot zarządzający potężnym zasobem nieruchomości (m.in. AMW, ANR czy PKP), który ma jawnie przyczynić się do realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego. Ustawa wprowadza jednak zmiany, które budzą protesty środowisk lokatorskich czy ekologicznych, apelujących o prezydenckie weto. Z uwagi na duże uprawnienia prezesa KZN istnieje obawa przeznaczenia ogromnych terenów należących do Lasów Państwowych (szczególnie tych w miastach) pod zabudowę. Nowe przepisy wprowadzają także niepokojący zapis w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Dodany zostanie rozdział 2b dotyczący najmu instytucjonalnego lokalu. Najem taki ma być umową (w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego) zawieraną przez podmioty prowadzącą działalność w zakresie wynajmowania lokali. Zgodnie z przepisami, do takiej umowy dołącza się oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Niektóre organizacje lokatorskie obawiają się, że zapis ten umożliwi eksmisję lokatorów praktycznie „na bruk”.

Ustawa w szybkim tempie została przeprowadzona przez parlament i obecnie oczekuje na podpis prezydenta.

Mateusz Gliwiński
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Centrum AMRON