Kooperatywa mieszkaniowa: alternatywa dla własnego m3
Kooperatywa mieszkaniowa nie została dotychczas zdefiniowana w polskim prawie. Jednym z założeń Narodowego Programu Mieszkaniowego jest nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w której planowane jest kompleksowe usystematyzowanie pojęcia kooperatyw mieszkaniowych.
Kooperatywa mieszkaniowa to oddolna inicjatywa niekomercyjna o charakterze wspólnotowym i partycypacyjnym, w ramach której grupa osób podzielająca wizję tworzenia nie tylko mieszkania, ale również społeczności, współdziała w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Członkowie kooperatywy mieszkaniowej decydują się na współpracę w celu kupna gruntu na współwłasność i budują na nim osiedle mieszkalne, w którym każdy będzie posiadaczem własnego lokum. Mieszkańcy decydują o finansowaniu i przebiegu całej inwestycji. Kooperatywy budowane są przez osoby, które wspólnie ustalają koncepcje zagospodarowania nieruchomości. W budynku wedle życzenia mieszkańców mogą powstać rowerownia, pralnia, suszarnia czy pokój zabaw, świetlica czy przedszkole bądź lokale usługowe, na terenie nieruchomości zaś ogródek, plac zabaw dla dzieci czy miejsce wypoczynku mieszkańców.
Od początkowych etapów inwestycji, gdzie formuje się grupa przystępująca do kooperatywy, a następnie razem współdziała przy tworzeniu planów, wybieraniu ekipy budowlanej czy w trakcie samej budowy kooperatywy, zawiązywana jest społeczność oraz warunki dobrego sąsiedztwa. Mieszkanie to nie tylko dach nad głową, ale również relacje sąsiedzkie. W tej inicjatywie uczestniczą osoby, które wspólnie budują dla siebie nie tylko dom, ale też społeczność.
Istotnym elementem funkcjonowania kooperatyw jest wspólne podejmowanie decyzji we wszystkich kwestiach dotyczących miejsca zamieszkania, zaczynając od fazy koncepcyjnej, na administrowaniu budynkiem po jego oddaniu do użytkowania skończywszy. Mieszkańcy mają prawo decydować sami w sprawach dotyczących zamieszkiwanego przez nich lokalu oraz wspólnie odnośnie przestrzeni użytkowanych przez wszystkich lokatorów.
Budowa mieszkań w ramach kooperatyw mieszkaniowych umożliwia świadomy i zaplanowany zakup terenu pod inwestycje oraz budowy lokum dla członków kooperatywy z pominięciem kosztów pośrednictwa biur nieruchomości, marż deweloperów czy podatku VAT za lokale. Koszty budowy mieszkań w tego typu inicjatywie mogą być nawet o 20 – 30% niższe niż przy zakupie podobnych mieszkań na rynku pierwotnym. Członkowie kooperatywy wspólnie finansują inwestycje i mają w całości wpływ na to, jak będzie ona przebiegała. Ma być nie tylko taniej, ale lepiej niż u dewelopera, w tym: lepsze parametry architektoniczne, bezpieczniejszy proces inwestycyjny, a także zapewnienie na obszarze nieruchomości przestrzeni dedykowanych konkretnym mieszkańcom.
Świat
W krajach Europy Zachodniej popularny jest powiązany z kooperatywami tzw. cohousing. Pierwsze osiedla w ramach tej idei powstały w Danii pod koniec lat 60., a następnie zostały spopularyzowane w Skandynawii, Hiszpanii, Holandii, Niemczech, Wielkiej Brytanii oraz Stanach Zjednoczonych. Obecnie kooperatywy mieszkaniowe są z odpowiedzią na współczesny kryzys mieszkaniowy we Francji.
Cohousing charakteryzuje przede wszystkim wspólna własność i zarządzanie nieruchomością, planowanie lokali, części wspólnych i terenów zieleni zgodnie z upodobaniami i potrzebami mieszkańców. Cohousing jest nakierowany nie jedynie na komfort mieszkania, ale także na umacnianie więzi sąsiedzkich. Niektóre społeczności żyjące w kooperatywach mieszkaniowych tworzą wspólną wizję lub etykę, która może stać się deklarowaną misją.
Polska
Pierwsze inicjatywy działające na podobnych zasadach co kooperatywy mieszkaniowe pojawiły się w Polsce już po I Wojnie Światowej, gdy w wyniszczonej Polsce szczególnie brakowało mieszkań i domów. Zaczęły wtedy powstawać różnego rodzaju stowarzyszenia, towarzystwa i spółdzielnie zrzeszające ludzi, którzy razem pracowali, znali się i wspólnie działali nad polepszeniem swoich warunków mieszkaniowych.
Obecnie kooperatywy mieszkaniowe zyskują na popularności – w Polsce działają już kooperatywy w Gdyni, Wrocławiu, Warszawie i Białymstoku. Kooperatywa Mieszkaniowa Pomorze pierwszy budynek sfinalizowała już w 2012 r., a w kolejnych latach wybudowała następne trzy. Władze stolicy Dolnego Śląska wspierają ideę kooperatyw mieszkaniowych i zachęcają mieszkańców do realizacji tego typu inwestycji. Wrocław jako pierwsze miasto w Polsce przeznaczyło trzy działki pod budowę kooperatyw mieszkaniowych. Trzy kooperatywy wyłonione w organizowanych przez miasto przetargach wybudowały domy na osiedlu Nowe Żerniki. W tym roku rusza budowa kooperatywy mieszkaniowej w Konstancinie pod Warszawą, której pomocy udzieliła Fundacja Habitat for Humanity Poland. Członkowie kooperatywy otrzymali wsparcie Fundacji, polegające m.in. na zapewnieniu poradnictwa prawnego, wsparciu prac przygotowawczych, pozyskaniu darowizn materiałowych, zaangażowaniu w prace budowlane wolontariuszy fundacji, wsparciu w negocjacjach z bankiem i gotowości do poręczenia kredytu rodzinom, które nie mają zdolności kredytowej.
Korzyści dla mieszkańców i miast
Zgodnie z analizą przeprowadzoną przez Fundację Habitat for Humanity Poland w Raporcie Mieszkalnictwo w Polsce w 2017 r., budowanie osiedli w formie kooperatyw może przynosić wiele korzyści dla przyszłych mieszkańców. Wśród największych zalet znajdują się bezpieczniejsze środowisko mieszkaniowe, jak również niższe koszty budowy oraz eksploatacji mieszkań. Co więcej, kooperatywy mieszkaniowe umożliwiają dostosowanie osiedla do potrzeb mieszkańców – otrzymujących w tej inicjatywie wpływ na układ i funkcjonalność mieszkania – oraz na części wspólne inwestycji: wewnętrzne przestrzenie wspólne, podwórko lub ogród. Zaletą jest również możliwość uzupełnienia osiedla o spersonalizowane dodatkowe funkcje: biura, przedszkola, sklepy, inne miejsca pracy dostosowane do potrzeb przyszłych mieszkańców, możliwość adaptacji przestrzeni do potrzeb pewnych grup społecznych o specjalnych potrzebach, np. seniorów, a także manifestacji wizji światopoglądowych i realizowania pasji, m.in. poprzez. podejście proekologiczne. Ponadto, w projektowanej inwestycji możliwe jest uwzględnienie współużytkowania pomieszczeń, z których korzysta się rzadko lub takich, których współużytkowanie nie wpływa negatywnie na poczucie prywatności: rowerowni, warsztatów, pralni, siłowni.
Oddolne inicjatywy, jakimi są kooperatywy mieszkaniowe, mogą również przynosić korzyści miastu, przed wszystkim zwiększając bezpieczeństwo w okolicy (kooperatywy tworzą zintegrowane i społecznie odpowiedzialne wspólnoty), podnosząc jakość powstającej zabudowy (projekt oraz budowa kontrolowane są bezpośrednio przez inwestorów), zwiększając zaangażowanie i aktywność mieszkańców w dzielnicy oraz efektywność wykorzystania infrastruktury (wykorzystanie małych lub nieforemnych działek, które nie są atrakcyjne dla deweloperów, zabudowa lub adaptacja terenów problemowych), a także tworząc bardziej zwartą zabudowę (mniejsze straty ciepła, ograniczenie niskiej emisji, ochrona terenów otwartych).
Wyzwania i bariery
Kooperatywy mieszkaniowe potrzebują pomocy w pozyskiwaniu środków na sfinansowanie inwestycji. Obecnie banki nie posiadają w swojej ofercie produktów przeznaczonych dla kooperatyw. W związku z tym zdobycie kredytu pod budowę kooperatyw mieszkaniowych przez grupę inwestorów jest trudniejsze niż przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny przez gospodarstwo domowe. Jednak banki powinny zauważyć niszę, jaką są małe miasta, gdzie deweloperzy nie budują nowych mieszkań, a kooperatywy są szansą na nowe mieszkania dla młodych ludzi.
Jedną w podstawowych barier rozwoju oddolnych inicjatyw mieszkaniowych jest nieuregulowany prawnie status kooperatyw mieszkaniowych. Obecnie kooperatywy działają m.in. w formie spółdzielni, wspólnot czy spółek cywilnych, jednak żadna z wykorzystywanych form nie jest w pełni dostosowana do tego typu przedsięwzięć. Z uwagi na nieobecność tej formy organizacji w polskim prawie, kooperatywy borykają się z brakiem wiarygodności oraz nieufnością banków i samorządów.
Największym wyzwaniem, z jakim borykają się kooperatywy mieszkaniowe, jest pozyskiwanie działek. Osoby zainteresowane tworzeniem kooperatywy często nie potrafią znaleźć odpowiednich działek pod inwestycje oraz nie są w stanie konkurować z deweloperami w przetargach o zakup gruntów, nie tylko ze względów finansowych, ale również z uwagi na wysokość wadium oraz krótki termin wpłacenia należności za zakupioną działkę.
Kooperatywy mieszkaniowe stanowią istotną alternatywę dla polskiego rynku nieruchomości przepełnionego wysokimi marżami deweloperów i drogimi kredytami hipotecznymi. Zainteresowanie tego typu oddolnymi inicjatywami będzie wzrastać. Przykłady kooperatyw jakie powstały w Polsce bądź się właśnie zawiązują są inspiracją dla potencjalnych naśladowców. Aby kooperatywy mieszkaniowe mogły się dynamicznie rozwijać, powinny otrzymać wsparcie ze strony organizacji pozarządowych, samorządów oraz władz na szczeblu centralnym.
Bibliografia:
Twardoch A., Oddolne budownictwo mieszkaniowe: potencjał i perspektywy, [w:] Mieszkalnictwo w Polsce, Habitat for Humanity Poland, Warszawa 2017.
Marta Polkowska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFiN
Centrum AMRON
e-mail: marta.polkowska@amron.pl
