Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych: 2019 − rok rekordów. Co będzie dalej?

Od lipca do września 2019 r. polskie banki zawarły przeszło 59 tysięcy umów kredytu hipotecznego.

Jerzy Ptaszyński, dyrektor Centrum AMRON, zwrócił uwagę na fakt, iż dobry wynik stanowił  kontynuację trendu obserwowanego również w kwartale wcześniejszym. Taka sytuacja zdarza się rzadko, z reguły bowiem okres wakacyjny nie sprzyja podejmowaniu decyzji o tak poważnych wydatkach.

Jedną z przyczyn ożywionego popytu może być bez wątpienia aktywność mediów, które w ostatnim czasie wyjątkowo często podejmowały temat kredytów hipotecznych.

− W ujęciu ilościowym osiągnęliśmy poziom obserwowany na przełomie 2010 i 2011 roku, kiedy to rynek był stymulowany poprzez wsparcie z programu Rodzina na Swoim. Natomiast wartość udzielonych zobowiązań jest najwyższa w całej historii polskiego kredytowania hipotecznego – dodał Jerzy Ptaszyński.

Wszystkie te czynniki, jak również sukcesywne bogacenie się polskiego społeczeństwa, mają istotny wpływ na strukturę udzielonego finansowania.

W portfelu polskich banków znajduje się obecnie około 2 mln 348 tys. kredytów na łączną kwotę blisko 440 mld złotych, a średnia wartość pojedynczej umowy szacowana jest na 282 tys. złotych.

− W tym obszarze obserwujemy permanentny wzrost od 2016 roku – dodał dyrektor Centrum AMRON.

Po ostatnich dwóch latach, kiedy w najszybszym tempie zwiększał się udział kredytów o LtV pomiędzy 50 a 80%, rynek wrócił do wcześniejszych standardów.

− Zobowiązania o LtV na poziomie 80% i więcej stanowią  największą część rynku – dodał Jerzy Ptaszyński.

Z drugiej strony na przestrzeni ostatnich dwóch lat daje się zaobserwować zwiększający się udział niewysokich kredytów, których kwota nie przekracza 30% wartości nabywanej nieruchomości. Według analityków Centrum AMRON tego typu produkty mają charakter pomostowy, a decydują się na nie osoby, które postanowiły pozbyć się dotychczasowego lokalu i zakupić większy.

Czytaj także: XVI Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych: rezygnacja z kas to był błąd

Czy nadchodzące powolnienie osłabi popyt na mieszkania?

 Czy na polskim rynku nieruchomości możemy już mówić o bańce spekulacyjnej? Dyrektor AMRON zwrócił uwagę na wyniki ankiety, przeprowadzonej w ostatnim czasie przez ING Bank Śląski wśród swych klientów w kilkunastu krajach.

Na pytanie, czy ceny nieruchomości w najbliższej okolicy wzrosną, aż 80% Polaków udzieliło odpowiedzi twierdzącej, i był to najlepszy wynik spośród wszystkich państw.

Co drugi mieszkaniec naszego kraju twierdzi ponadto, że inwestycja w dom jest stuprocentowo bezpieczna, bowiem ich ceny zawsze będą rosnąć. To pokazuje, że faktycznie istnieją warunki dla tworzenia ewentualnej bańki spekulacyjnej.

Szansą do dyskusji nad przyszłością polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych była debata ekspercka, prowadzona przez Bartosza Turka, głównego analityka HRE Investment.

Uczestnicy wskazywali na liczne przyczyny, dla których w ostatnim czasie obserwujemy tak bezprecedensowe ożywienie sprzedaży kredytu hipotecznego.

Kazimierz Kirejczyk, prezes JLL przypomniał, że na przestrzeni ostatnich sześciu lat polski rynek urósł niemal dwukrotnie pod względem liczby przeprowadzonych transakcji. W samym tylko 2019 roku deweloperzy oddali do użytku około 200 tysięcy mieszkań.

− Duże polskie miasta z Warszawą na czele są w tym obszarze europejskim liderem – zauważył Kazimierz Kirejczyk.

Rzecz w tym, że tak dobre rezultaty nie będą najpewniej trwać wiecznie, akcja kredytowa jest bowiem ściśle uzależniona od koniunktury gospodarczej. Tymczasem obserwowane w ostatnich miesiącach sygnały jednoznacznie wskazują na spowolnienie.

− Wszystkie wskaźniki lecą w dół, polska gospodarka hamuje – wskazał Marcin Luziński, ekonomista Santander Bank Polska.

Co te pesymistyczne prognozy mogą oznaczać dla rynku mieszkaniowego?

− Na przestrzeni kilku kwartałów możemy liczyć się z osłabieniem popytu, w konsekwencji wzrost cen może wyhamować. Niemniej w dłuższej perspektywie, od 5 do 10 lat, rynek będzie się rozwijał – prognozował Marcin Luziński.

Jednym z czynników napędzających sprzedaż nowych lokali będzie ciągły niedobór mieszkań oraz ich aktualna kondycja.

− Lokale są za małe, a wiele z nich jest w złym stanie. Około 80% zasobu pochodzi sprzed 1990 roku – dodał przedstawiciel Santander Bank Polska.

Natomiast Jerzy Ptaszyński wskazał na inny czynnik, który pomimo recesji może stymulować rynek mieszkaniowy.

− Prognozy dla rynku pracy w dalszym ciągu nie są złe – podkreślił dyrektor Centrum AMRON.

Krajowy rynek nieruchomości nie istnieje

 Prof. Waldemar Rogowski, główny ekonomista Biura Informacji Kredytowej, zwrócił uwagę na jeszcze jedną specyfikę tej branży.

− W Polsce nie ma jednego rynku nieruchomości, powinniśmy raczej mówić o rynkach lokalnych – podkreślił.

Opinię tę potwierdzają statystyki, z których jednoznacznie wynika, iż około 40% kredytów hipotecznych udzielanych jest w wielkich aglomeracjach. Cechą rodzimego rynku jest też wysoki poziom koncentracji w sektorze finansowym. Cała polska bankowość hipoteczna to jest zaledwie pięć podmiotów.

− Zmiana polityki kredytowej jednego gracza totalnie zmienia podaż kredytów na całym rynku – dodał prof. Rogowski.

Z drugiej strony można mówić o wysokiej dostępności finansowania hipotecznego, na co wskazuje wysoki poziom pozytywnie rozpatrzonych wniosków kredytowych. Poza determinantami stricte ekonomicznymi na rynek deweloperski, a co za tym idzie również i dostępność lokali, oddziałują również czynniki o charakterze społeczno-politycznym. Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wskazał na problematyczną rolę tzw. ruchów miejskich w kreowaniu warunków zabudowy przez władze metropolii.

Naciski aktywistów oraz perspektywa utraty poparcia ze strony najmłodszych wyborców, nierzadko ulegających hasłom głoszonym przez tzw. ruchy miejskie sprawia, iż realizacja inwestycji mieszkaniowych na tego typu obszarach jest mocno utrudniona.

Wyzwaniem pozostają tez nieżyciowe regulacje. Prezes PZFD zauważył, że jednym z podstawowych kryteriów, jakie należy uwzględnić budując osiedle, jest liczba miejsc parkingowych. Zapisy ustawowe w tej materii są tak problematyczne, że co do zasady determinują one kształt przyszłej inwestycji.