Jak się bronić przed deweloperem, który zrywa umowę?

Coraz częściej klienci już czekający na oddanie mieszkania dowiadują się o różnych „przeszkodach” i proponuje się im odstąpienie od umowy.

Dlaczego deweloperzy zrywają umowy z klientami?

Deweloperowi opłaca się zerwać umowę, a gotowe mieszkanie sprzedać drożej na rynku i bez obawy, że nie znajdzie nowego klienta.

W przypadku umowy tzw. rezerwacyjnej wystarczy zwrócić wpłacone przez klienta pieniądze. Jeśli było to w formie zadatku, zwracana jest podwójna jego wysokość, a przy zaliczce tylko jej wysokość.

Znacznie więcej praw ma klient, który podpisał umowę notarialną z deweloperem tzw. umowę deweloperską. Można ją zerwać tylko w określonych przypadkach.

Kiedy deweloper może odstąpić od umowy?

Zgodnie z art. 29 ust. 4 tzw. ustawy deweloperskiej (Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego):

„Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej”.

Inną możliwość odstąpienia przez dewelopera od umowy wymieniono w ust. 5: „Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1 zakres regulacji ustawy, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.”

Pojawiają się informacje, że klienci dowiadują się na przykład o różnych problemach dewelopera związanych z realizacją umowy, gdy faktycznie chodzi tylko o sprzedanie mieszkania komuś innemu drożej. Warto sprawdzać takie informacje.

Jak się bronić?

Na pewno należy ostrożniej podchodzić do umów rezerwacyjnych, które z reguły nie zabezpieczają w takiej sytuacji klienta i łatwo je zerwać. Nawet jeśli przewidziano w nich kary umowne, to nie są zazwyczaj wysokie, a wyższa cena mieszkania i tak naddatkiem zrekompensuje ją deweloperowi.

Uiszczenie wysokiego zadatku, też może zniechęcić dewelopera do zerwania umowy. Przy tak dużych inwestycjach, jak zakup mieszkania lub domu warto skorzystać z pomocy prawnika choćby przy zawieraniu umowy z deweloperem.

Na razie jak twierdzą specjaliści związani z rynkiem nieruchomości, wycofywanie się deweloperów z umów jest zjawiskiem marginalnym.

Sytuacja po zerwaniu umowy

Jeśli już nie mamy umowy, to możemy nie zrealizować na przykład należnej nam ulgi mieszkaniowej, a w obecnej sytuacji na rynku, szybka finalizacja zakupu mieszkania lub domu może być utrudniona.

Od kwoty, która miała być wydatkowana na potrzeby mieszkaniowe, trzeba będzie zapłacić podatek PIT 19% i odsetki. Przy zwrocie przez dewelopera zadatku (dwu krotność wpłaconej kwoty) to dodatkowe pieniądze uzyskane w ten sposób stanowią przychód podatnika, który należy rozliczyć w PIT.

Opinie:

Polski Związek Firm Deweloperskich

Jak mówi Zuzanna Wiak z PZFD – „W naszej opinii jest to marginalne zjawisko na rynku. Oczywiście zgodnie z literą prawa tak samo, jak konsument, tak i deweloper ma prawo do wycofania się z umowy rezerwacyjnej, jednak zdarza się to bardzo rzadko”.

UOKiK

Do UOKiK nie trafiają takie sygnały. Zarówno obowiązująca ustawa deweloperska, jak i nowa, która wejdzie w życie w przyszłym roku, pozwalają na odstąpienie dewelopera od umowy deweloperskiej tylko w dwóch ściśle określonych przypadkach: gdy nabywca nie dokonuje wpłat albo gdy nie stawia się na odbiór mieszkania. Być może problem dotyczy umów rezerwacyjnych. W obecnych przepisach rzeczywiście nie są one uregulowane. W nowych klienci zyskają większą ochronę – jeśli do transakcji nie dojdzie z winy dewelopera, będzie on musiał zwrócić opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. W przypadku problemów z deweloperem konsument może zasięgnąć bezpłatnej porady prawnej, dzwoniąc na infolinię konsumencką pod nr 801 440 220, 22 290 89 16 lub pisząc maila na adres porady@dlakonsumentow.pl, lub skorzystać z pomocy rzecznika konsumentów w swoim mieście, lub powiecie.

Kancelaria GLOBAL LEX

Jak mówi radca prawny Alicja Radziszewska-Studenna właścicielka kancelarii GLOBAL LEX, zajmująca się doradztwem prawnym związanym z nabywaniem i sprzedażą nieruchomości, – „faktycznie w ostatnim czasie to zjawisko się nasiliło. Ceny potrafią podskoczyć w czasie pomiędzy zawarciem umowy rezerwacyjnej/przedwstępnej a docelowej umowy sprzedaży. Wiele firm deweloperskich doprowadza do zerwania umów, tylko dlatego, że w kolejce stoją już następni chętni, gotowi zapłacić wyższą cenę. Dlatego tak istotna jest współpraca z prawnikiem już od początku procesu zakupu. Wiele osób patrząc na nieskomplikowane zapisy umów rezerwacyjnych bądź przedwstępnych uważa, że na tym etapie pomoc prawnika jest zbędna i albo w ogóle się na nią nie decyduje, albo myśli o tym dopiero przy zawieraniu tzw. umowy przyrzeczonej. Często wtedy jest już za późno na „naprawianie” niedociągnięć. Firmy deweloperskie oferują wzory umów, których treść nie jest przypadkowa. W ich zapisach znajdują się „furtki” pozwalające na rozwiązanie umowy bez uciążliwych konsekwencji, z których korzystają właśnie wtedy, gdy mają okazje zrezygnować z jednego klienta na poczet drugiego, oferującego wyższą cenę”.