Jak pozbyć się kłopotliwej współwłasności nieruchomości?

Pytanie jak poradzić sobie z takim niecierpliwym współwłaścicielem, często mniejszościowym, pojawiło się na naszym portalu. Dochodzi do tego również kwestia wyceny mieszkania, która byłaby trudna do podważenia, jeśli strony chciałyby rozstrzygać takie sprawy na drodze sądowej.

Dlatego zapytaliśmy prawników o opinię, jak postępować w takich sytuacjach.

Stanisław Witkowski, Radca Prawny/Legal Advisor, Kancelaria Prawna Zofia Krakowian Witkowska i Wsp. sp.k.:

W pytaniu pojawiają się dwie kwestie – co zrobić w przypadku, gdy mniejszościowy udziałowiec żąda obniżenia ceny sprzedaży mieszkania oraz druga – w jaki sposób znieść współwłasność.

Jeśli chodzi o pierwsze pytanie to odpowiedź brzmi – nic nie trzeba robić. Oczywiście przy założeniu, że wszyscy współwłaściciele wyrażają zgodę na zbycie lokalu i została ustalona cena, której obniżenia żąda aktualnie współwłaściciel mniejszościowy.

Jeśli brak jest zgody na dobrowolne zniesienie współwłasności, to pozostaje tylko droga sądowa

Zbycie współwłasności wymaga zgody wszystkich (art. 199 K.c.), przy czym zgoda ta musi w naturalny sposób obejmować także cenę zbycia. Mniejszościowy współwłaściciel nie może w tym zakresie narzucić swojej woli pozostałym.

Kwestię zniesienia współwłasności reguluje art. 210 K.c. i następne. Jeśli brak jest zgody na dobrowolne zniesienie współwłasności, to pozostaje tylko droga sądowa. Sąd ma do wyboru różne możliwości zniesienia współwłasności, ale biorąc pod uwagę, że mowa jest o mieszkaniu, trzeba przyjąć, że jest to rzecz niepodzielna.

Tym samym co do zasady pozostaje albo przyznanie własności mieszkania jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem zwrotu pozostałym ceny przypadającego im udziału, lub też sprzedaż mieszkania w trybie postępowania egzekucyjnego i podział ceny sprzedaży stosownie do przysługujących udziałów.

Wartość mieszkania jest określana przez powołanego biegłego rzeczoznawcę.

Czytaj także: Jak się pozbyć kłopotliwej współwłasności mieszkania?

Magdalena Mokwińska, aplikant radcowski, Kancelaria Prawna Filipek & Kamiński sp. j.:

Każdy ze współwłaścicieli ma takie same prawa i nie trzeba zgadzać się na zaproponowaną obniżkę ceny. Można skorzystać z usług rzeczoznawcy, który na prywatne zlecenie przygotuje pisemną opinię dotyczącą wyceny nieruchomości. Koszt takiej wyceny ustalany jest każdorazowo pomiędzy rzeczoznawcą a zleceniodawca.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności

Odnosząc się do postępowania sądowego, to doświadczenie procesowe pokazuje, że sąd na wniosek strony lub z urzędu, wobec braku aktywności stron, dopuszcza dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, nawet jeżeli inny rzeczoznawca wykonywał już opinię na prywatne zlecenie strony.

Ponadto strony nie biorą udziału w wyborze konkretnej osoby rzeczoznawcy. Taka praktyka sądu ma na celu zagwarantowanie wszystkim uczestnikom postępowania równouprawnienia (lub równości) stron (uczestników postępowania) w postępowaniu cywilnym.

W sytuacji zniesienia współwłasności mieszkania wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego

Jak pozbyć się kłopotliwej współwłasności mieszkania? Należy wskazać, że współwłasność w częściach ułamkowych jest zasadniczo stanem tymczasowym, do którego często dochodzi w sposób niepożądany i przypadkowy.

Stosownie do treści art. 210 Kodeksu cywilnego – „Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności”. Skorzystanie z tego uprawnienia może nastąpić w zakresie całości lub części prawa, i co do zasady w każdym czasie, ponadto współwłaściciel nie może się zrzec tego uprawnienia.

Przedmiotowa współwłasność zostaje „usunięta” przez zniesienie współwłasności, które może nastąpić poprzez czynność prawną, jaką jest umowa lub orzeczenie sądu. Umowne zniesienie współwłasności dochodzi do skutku poprzez porozumienie co do faktu, że współwłasność ma zostać zniesiona oraz co do sposobu w jaki ma to nastąpić.

W sytuacji zniesienia współwłasności mieszkania wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego. W braku porozumienia pomiędzy współwłaścicielami zniesienie współwłasności następuję w trybie sądowym.

Wówczas w sądzie należy złożyć wniosek o zniesienie współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo gdy pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

W sytuacji, gdy sprawa dotyczy rzeczy, której nie daje się podzielić, np. mieszkania, które nie może zostać przystosowane do korzystania przez kilka osób jednocześnie lub przystosowanie takie wymaga znacznych nakładów finansowych, wówczas może być ona przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.

W konsekwencji mieszkanie zostaje przyznane jednej osobie, która ma obowiązek spłacić pozostałych współwłaścicieli. Status wyłącznego właściciela nieruchomości skutkuje pełną swobodą działania.

Jeżeli powyższe sposoby nie mogą zostać zastosowane, praktyka wskazuje, iż sąd zarządza sprzedaż nieruchomości, która często jest formą mniej korzystną niż zbycie mieszkania na tzw. „wolnym rynku”.

Ponadto można również dokonać sprzedaży wyłącznie swojego udziału, jednakże nabywanie udziałów w nieruchomościach nie jest popularną formą, ponieważ powoduje powstanie stosunku współwłasności pomiędzy nabywcą i pozostałymi współwłaścicielami.

Czytaj także: W trzecim kwartale ’21 najmocniej wzrosły ceny dużych mieszkań, nawet o 20%

Iwo Klisz, adwokat, Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych Klisz i Wspólnicy:

Współwłasność nieruchomości, jeśli poszczególni udziałowcy nie mogą dojść do porozumienia w zakresie zarządu rzeczą wspólną, może nabrać naprawdę kłopotliwego charakteru. Co zrobić w takiej sytuacji? Jakie kroki można podjąć, gdy w odniesieniu do wystawionego na sprzedaż lokalu mieszkalnego, mniejszościowy współwłaściciel, wbrew pozostałym, naciska na dokonanie obniżki ceny, aby przyciągnąć większą liczbę ewentualnych kupujących?

Do wykonywania czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, zaś do rozporządzania nią oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, niezbędne jest porozumienie wszystkich z nich

Polskie prawo cywilne precyzyjnie wskazuje sposób sprawowania zarządu rzeczą wspólną przez jej współwłaścicieli, jak również czynności, jakie należy podjąć w przypadku, gdy pomiędzy nimi dochodzi do konfliktu i braku porozumienia w tym zakresie.

Na wstępie wskazać trzeba, że zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego – do wykonywania czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, zaś do rozporządzania nią oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, niezbędne jest porozumienie wszystkich z nich. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości posiadanych przez nich udziałów.

Nadmienić trzeba, że zgodnie z ustalonym orzecznictwem, czynności zwykłego zarządu polegają na podejmowaniu czynności prawnych i faktycznych związanych z normalną, bieżącą eksploatacją rzeczy i jej utrzymaniem w stanie niepogorszonym.

Natomiast te działania, które nie mieszczą się w tych granicach, stanowić będą czynności przekraczające zwykły zarząd. Do tego rodzaju czynności należeć będzie przeprowadzenie sprzedaży lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem współwłasności.

Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu, a więc można z nim wystąpić w każdym czasie

W przypadku, gdy współwłaściciele nie mogą w przedmiotowym zakresie dojść do porozumienia, wówczas:

1) w przypadku czynności zwykłego zarządu – każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania danej czynności,

2) w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu – współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Ten orzeka, biorąc przede wszystkim pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz słuszne interesy wszystkich współwłaścicieli.

W przypadku, gdy współwłaściciele danej rzeczy popadną w nierozwiązywalny konflikt, wówczas wyjściem z sytuacji może być sprzedaż przez jednego z nich należącego do niego udziału.

Kodeks cywilny wyraźnie stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem, nawet bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Z punktu widzenia prawnego, nie istnieją więc żadne ograniczenia w tym przedmiocie.

Innym sposobem pozbycia się kłopotliwej współwłasności mieszkania jest zniesienie współwłasności. Dokonania tej czynności może żądać każdy ze współwłaścicieli, chyba że możliwość taka została uprzednio wyłączona przez czynność prawną, np. zawartą pomiędzy nimi umowę.

Pamiętać trzeba, że wyłączenie takie może zostać ustanowione na czas nie dłuższy niż pięć lat, przy czym można je ponowić. Dodać należy, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu, a więc można z nim wystąpić w każdym czasie.

Z formalnego punktu widzenia, zniesienie współwłasności może nastąpić bądź w drodze umowy zawartej przed notariuszem, bądź poprzez postępowanie sądowe.

Polskie prawo wyróżnia trzy sposoby zniesienia współwłasności:

1) przez podział rzeczy wspólnej, w taki sposób, aby każdy ze współwłaścicieli otrzymał na własność jej wydzieloną fizycznie część,

2) przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, z jednoczesnym obowiązkiem spłaty pozostałych z nich,

3) przez sprzedaż rzeczy i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej w ten sposób ceny.

Pierwszego z tych sposobów nie można stosować, jeżeli byłby on sprzeczny z przepisami obowiązującego prawa lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem danej rzeczy albo też pociągałby za sobą jej istotną zmianę bądź znaczne zmniejszenie jej wartości.

Podkreślenia wymaga fakt, że podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę. Oznacza to, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że nie zgadzają się na to sami współwłaściciele lub nie jest on możliwy z mocy samego prawa.

Dopiero w sytuacji, kiedy dana rzecz nie daje się podzielić, sąd może przyznać ją jednemu ze współwłaścicieli, zasądzając jednocześnie odpowiednie spłaty na rzecz pozostałych, stosownie do wielkości ich udziałów.

Sąd może zastosować również ten sposób zniesienia współwłasności, jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie wniósł o podział rzeczy bądź, gdy zażądają tego zgodnie wszyscy z nich, a przyznanie rzeczy jednemu z nich jest w ocenie sądu najlepszym rozwiązaniem.

Dopiero, gdy dwa poprzednio opisane sposoby nie wchodzą w rachubę, dopuszczalna jest sprzedaż rzeczy wspólnej z zastosowaniem podziału pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej ceny, również w odpowiedniej proporcji do wielkości udziałów.

Czytaj także: Boom na rynku wtórnym nieruchomości, ponad 30% klientów kupuje w celu inwestycyjnym