Główny ekonomista Pracodawców RP o tym jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków

Podczas Kongresu Finansowania Nieruchomości 2024 Kamil Sobolewski mówił, że problem mieszkaniowy w Polsce można rozwiązać w ciągu 10 lat. 

W rozmowie z BANK.pl główny ekonomista Pracodawców RP stwierdził, że sposobem na zasypanie luki mieszkaniowej w naszym kraju jest przede wszystkim zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe oraz usprawnienie procedur administracyjnych, co pozwoli na szybką budowę potrzebnych, nowych mieszkań.

„W raporcie piszemy kto zapłaci za mieszkania społeczne, mieszkania komunalne, jak zrobić, żeby one szybko powstawały, jak ułatwić ludziom branie kredytów w kontekście wkładu własnego, jak powinny być skonstruowane kredyty, żeby były przyjazne, bezpieczne dla konsumentów oraz nadal rentowne dla sektora bankowego” – mówił Kamil Sobolewski.

„Mamy pomysł na to jak spowodować, aby istniał w Polsce duży, aktywny rynek najmu, na którym zmieszczą się te osoby, które z jednej strony mają zbyt wysokie dochody, by mieć prawo do mieszkania komunalnego czy społecznego, a z drugiej strony zbyt niskie, by wziąć kredyty.

Pamiętajmy, że co najmniej połowa Polaków nie ma w swoim zasięgu kredytów mieszkaniowych, zarabia mniej niż 6,5 tys. zł brutto i co za tym idzie, jest skazana na inne formy dojścia do posiadania mieszkania” – dodał.

Czytaj także: Polska bankowość przyczyniła się do sfinansowania od roku 2000 ponad 2 mln mieszkań

Mieszkania z  niewysokim czynszem najmu

Po tej uwadze zapytaliśmy – co należy zrobić, aby dla tej grupy osób były dostępne mieszkania z  niewysokim czynszem najmu.

Nasz rozmówca wskazał, że w Polsce obecnie jest 15,3 milionów mieszkań, zaś na bazie porównawczej do krajów UE powinniśmy mieć ich ponad 20 milionów. Nawet po korekcie o mieszkania wakacyjne na południu Europy i spadek liczby mieszkańców Polski przez najbliższe 25 lat, brakuje w naszym kraju
co najmniej 1,8 mln mieszkań.

Tak duży deficyt mieszkań oznacza, że w Polsce w relacji do innych krajów UE mamy ogromne przeludnienie mieszkań, większe gospodarstwa domowe, mało metrów mieszkania czy izb w przeliczeniu na mieszkańca.

„Nasze rozwiązanie jest takie, że mieszkania w Polsce przede wszystkim potrzebują gruntów, na których będą zbudowane” – stwierdził Kamil Sobolewski.

„Cztery największe miasta w Polsce, licząc jako jedno całe Trójmiasto, przez ostatnie trzy lata udostępniły łącznie 63 hektary gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Według naszych szacunków, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków, potrzeba 80 tys. hektarów” – argumentował pokazując istotę problemu.

„Tempo uwalniania zasobów gruntów, którymi miasta w tej chwili dysponują, to jest co najwyżej kilka procent tego, czego potrzebujemy. To tempo uwalniania sugerowałoby, że będziemy czekać 5 tysięcy lat na grunty, które są potrzebne budownictwu do zaspokojenia naszych potrzeby mieszkaniowych”- dodał.

Oprócz ogromnego deficytu gruntów barierą dla budownictwa mieszkaniowego są długotrwałe, niepewne procedury administracyjne, które prowadzą do tego, że przepisy prawa w zakresie np. wydawania pozwoleń na budowę, czy w zakresie wydawania warunków zabudowy, czy stworzenia planów zagospodarowania tworzą sytuację, w której średni proces inwestycyjny trwa nawet 5 lat w przypadku budynków wielorodzinnych.

„Zanim w ogóle zadamy pytanie, kto zbuduje te brakujące mieszkania, powinniśmy odpowiedzieć sobie na pytanie, gdzie one będą zbudowane i kto na to wszystko wyda odpowiednie pozwolenia i inne decyzje urzędowe” – zauważył.

Mimo wszystko w Polsce w relacji do liczby ludności budujemy więcej mieszkań niż średnio w Unii Europejskiej. Ale w stosunku do potrzeb Polaków powinniśmy budować więcej i szybciej.

Jak przyznał Kamil Sobolewski – dzisiaj w Polsce mieszkania budują przede wszystkim deweloperzy i inwestorzy indywidulani, stawiający domy jednorodzinne.

„Cały sektor społeczny, komunalny, czynszowy, zakładowy buduje 2% nowego zasobu w Polsce”.

Czytaj także: Kredyt hipoteczny ze stałą czy ze zmienną stopą procentową?

Budownictwo komunalne ma potencjał rozwojowy

„Znaleźliśmy pomysł na to, jak nawet dwudziestokrotnie zwiększyć tempo budowy mieszkań komunalnych. W ostatnich dziesięciu latach w tym sektorze budowano 1500 mieszkań rocznie. Nasz pomysł pozwoli na budowanie 25 tysięcy mieszkań rocznie. To byłby prawdziwy game changer – powiedział główny ekonomista Pracodawców RP.

W raporcie są też propozycje punktowego zwiększenia podaży gruntów.

„Żeby uwolnić grunty, proponujemy powstawanie całych nowych dzielnic miast. Jako przykład pokazujemy, że w okolicach Warszawy, 20 minut od centrum, znajduje się 2700 hektarów, które leżą odłogiem, są własnością Skarbu Państwa. Na tym świetnie skomunikowanym obszarze mogłaby powstać nowa dzielnica miasta, dla co najmniej 100 tysięcy nowych mieszkańców” – stwierdził.

„Chcemy, aby taka dzielnica, w każdej z dużych aglomeracji powstała co najmniej jedna, a w Warszawie co najmniej dwie” – dodał.

Pytany o konkretne pomysły na rozruszanie budownictwa mieszkaniowego na terenach samorządowych Kamil Sobolewski mówił:

„Mamy pomysł, aby uruchomić mechanizm, który funkcjonuje w polskich przepisach prawa, ale nie funkcjonuje w praktyce. Ten mechanizm nazywa się mieszkanie za grunt”.

Jak wskazywał nasz rozmówca w zasobie samorządów znajduje się dużo gruntów, które może dzisiaj nie mają przeznaczenia mieszkaniowego, a które gdyby je uwolnić, mogłyby być miejscem, na którym powstaną nowe mieszkania.

Autorzy opracowania „Jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków? Raport o polityce mieszkaniowej państwa” proponują powołanie Funduszu Wsparcia Mieszkalnictwa.

W ich opinii powinien to być jedyny ośrodek zasilany pieniędzy z budżetu państwa.

„Zgodnie z rekomendacją OECD sugerujemy, żeby ten fundusz miał wartość 0,2% PKB rocznie. To
byłoby około 8 miliardów złotych docelowo. Proponujemy, aby mniej więcej połowa tego budżetu była przeznaczona na dopłaty do wkładu własnego dla tych osób, które aspirują do własnego mieszkania, zaś druga część trafiałaby do budownictwa komunalnego” – mówił.

„Samorządy powinny naszym zdaniem otrzymywać nagrodę pieniężną za to, że pozyskały mieszkania komunalne w procesie mieszkanie za grunt” – doprecyzował.

Część tak pozyskanych środków byłaby przeznaczana na premie dla urzędników w nagrodę za sprawne uwalnianie gruntów i pozyskiwanie dla samorządów mieszkań w modelu mieszkanie za grunt.

„Uważamy, że bardzo pożądanym skutkiem ubocznym takich inwestycji komunalnych w mieszkania w budynkach, w których powstaną głównie mieszkania na sprzedaż, będzie to, że zwiększy się dostępność i spadną ceny mieszkań na sprzedaż lub komercyjny wynajem. Jeżeli udział lokali komunalnych będzie np. wynosił 10% w sumie mieszkań w danej lokalizacji budowanej przez sektor prywatny, to wtedy może dodatkowo oprócz 25 tysięcy mieszkań komunalnych powstanie 200 tysięcy mieszkań rocznie na zasadzie komercyjnej” – powiedział.

„A zatem biorąc pod uwagę, że dzisiaj deweloperzy budują niecałe 200 tysięcy mieszkań rocznie, to sam ten mechanizm mógłby bardzo zdynamizować również rynek komercyjny i doprowadzić do sytuacji chyba najbardziej pożądanej z punktu widzenia mieszkańców – istotnego zwiększenia podaży nowych mieszkań”.

Kamil Sobolewski mówił, że oprócz zwiększenia liczby budowanych mieszkań pojawią się też inne korzyści w tego typu modelu wsparcia.

„Nie ma stygmatyzacji, nie ma osiedla komunalnego dla biedaków i osiedla deweloperskiego dla bogatych. Nie ma podziałów społecznych i różnego rodzaju animozji. W tych samych budynkach w segmencie popularnym mieszkają lokatorzy komunalni czy społeczni i lokatorzy prywatni.”

„Dodatkowo ciężar inwestycyjny przenosi się na sektor prywatny, ale też sektor prywatny zyskuje to, że zamiast zapłacić krocie za grunt i czekać bardzo długo na różnego rodzaju zezwolenia – w modelu mieszkania za grunt zyskuje samorządowego sprzymierzeńca, który robi wszystko, aby mieszkania na tym gruncie mogły powstać jak najszybciej” – podsumował Kamil Sobolewski.

Raport „Jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków? Raport o polityce mieszkaniowej państwa” jest dostępny pod tym linkiem