Gdzie te przeceny? O rynku mieszkań w erze koronawirusa

W szczególności, już od początku pandemii, gorącym tematem są ceny nieruchomości. Potencjalni nabywcy mieszkań z niecierpliwością wypatrują przecen i okazji.

Tymczasem miesiące wakacyjne nie przyniosły rewolucji na rynku mieszkań.

Po chwilowym zastoju w kwietniu, wynikającym bezpośrednio z przymusowej izolacji, która wręcz uniemożliwiała przeprowadzanie transakcji, rynek powoli się stabilizuje.

Wstrzemięźliwość nabywców

Bez wątpienia, w II kwartale 2020 r. popyt na mieszkania zdecydowanie spadł. W niektórych miastach liczba zawartych transakcji była niższa nawet o 60% w porównaniu do poprzedniego kwartału.

W obawie przed ryzykiem poważnego kryzysu gospodarczego w kraju, utratą pracy i drugą jesienną falą zachorowań na COVID-19, a także w oczekiwaniu na spadki cen, znaczna część potencjalnych nabywców odłożyła w czasie decyzje o zakupie nieruchomości, co jest całkiem racjonalne.

Kolejna, dość liczna grupa, która wstrzymała się z zakupem własnego mieszkania to osoby, które w związku z zaostrzeniem polityki kredytowej banków zostały pozbawione możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

Jednocześnie ograniczenie zajęć na uczelniach wyższych i wyjazd studentów do swoich rodzinnych miejscowości, a także spadek ruchu turystycznego i tym samym zainteresowania najmem krótkoterminowym (na doby), może nieznacznie ograniczyć zainteresowanie zakupem mieszkań w celach inwestycyjnych.

Teoretycznie kiedy spada popyt, powinny spaść i ceny. Jednak, jak na razie, nic takiego się nie wydarzyło. Banki powoli zaczynają luzować warunki udzielania kredytów mieszkaniowych, a nastroje konsumenckie się poprawiają.

Po gwałtownym spadku zainteresowania mieszkaniami w marcu i kwietniu, od maja obserwujemy systematyczną poprawę, a zgodnie z danymi serwisu Google Trends[1] indeks popularności hasła „mieszkanie” w wyszukiwarce Google w sześciu największych polskich miastach na początku września 2020 r. był wyższy nawet niż w rekordowym pod względem popytu roku 2019.

Czytaj także: Zakup mieszkania coraz trudniejszy, potrzeba aż 108 pensji, to dostępność najgorsza od 8 lat

Odrabianie strat na rynku budownictwa mieszkaniowego

Po chwilowym, kwietniowym osłabieniu wyników budownictwa mieszkaniowego, w kolejnych miesiącach sektor nadrabiał zaległości. Jak wynika z danych GUS, wyniki budowlanki w czerwcu i lipcu powróciły do wartości średnich notowanych w ubiegłym rekordowym roku. Tylko w lipcu 2020 r. rozpoczęto budowę 21,7 tys. mieszkań ‒ aż o 60% więcej w porównaniu do najgorszego dla branży kwietnia, osiągając wynik z analogicznego miesiąca 2019 r.

Z kolei deweloperzy rozpoczęli w lipcu budowę 12 tys. mieszkań – dwukrotnie więcej niż w kwietniu 2020 roku i o 1% więcej niż w lipcu 2019 roku. W okresie od stycznia do lipca 2020 roku rozpoczęto budowę 122 tys. mieszkań, czyli o 11% mniej w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku, natomiast sektor deweloperski w tym samym okresie zanotował spadek o 16% i rozpoczął budowę 66 tys. lokali mieszkalnych. Zważywszy jednak na sytuację, jest to bardzo dobry rezultat.

Równie dobrze prezentują się również wyniki w zakresie liczby nowych pozwoleń na budowę. Na szczególną uwagę zasługują wyniki czerwca i lipca 2020 r. na poziomie zbliżonym do miesięcznych rekordów notowanych w tej kategorii w 2019 roku (mimo, że lipiec przyniósł niewielką korektę w ujęciu miesięcznym).

Od początku roku do lipca 2020 r. na rynku budownictwa mieszkaniowego uzyskano pozwolenia na budowę 147 tys. mieszkań, czyli zaledwie o 4,5%  mniej niż w analogicznym okresie 2019 roku. Natomiast deweloperzy w tym samym okresie uzyskali 88 tys. pozwoleń, czyli o prawie 5% mniej w ujęciu rocznym. Możemy więc uznać, że budownictwo wróciło do poziomów sprzed lockdownu.

Czytaj także: Mimo pandemii rosną ceny mieszkań i domów w Niemczech

Hamujący wzrost cen     

Spadki cen są bardzo często wymieniane jako jeden z nieuniknionych efektów pandemii koronawirusa, jednak dotąd nie widać tego ani w ofertach, ani w zawartych aktach notarialnych.

Co prawda wprowadzony na przełomie marca i kwietnia 2020 r. zakaz przemieszczania się i paraliż wszystkich urzędów oraz kancelarii notarialnych ograniczył na chwilę aktywność na rynku mieszkaniowym i zatrzymał galopujący do tej pory wzrost cen, jednak nadal nie obserwujemy wyraźnych spadków.

Znaczny spadek liczby zawieranych transakcji w pierwszych miesiącach pandemii wymusił podjęcie zdecydowanych działań przez stronę podażową na rynku mieszkaniowym.

Deweloperzy zareagowali zdecydowanie szybciej, jednak mając w zanadrzu większy wachlarz narzędzi do walki o klienta niż sprzedawcy na rynku wtórnym, robili wszystko, by nie schodzić ze stawek w cennikach. Wykorzystali m.in. promocje typu „komórka lokatorska gratis”, lepsze warunki zakupu (np. korzystny harmonogram płatności: 10/90, 20/80 czy 30/70, wydłużenie okresu rezerwacji, możliwość bezkosztowej rezygnacji z rezerwacji) czy czasowe, niewielkie obniżki cen na wybrane, mniej atrakcyjne lokale.

Co więcej, obecnie na rynku deweloperskim raczej nie ma miejsca na spadki cen, ponieważ ceny działek budowlanych, robocizny i materiałów budowlanych nie przestały rosnąć.

Natomiast sprzedawcy na rynku wtórnym są generalnie mniej elastyczni, reagują zdecydowanie później mocno broniąc ceny swojego mieszkania. Oczywiście i tu można znaleźć okazje, zdarzają się one jednak rzadko.

Spadki średniej ceny transakcyjnej 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania na rynku wtórnym można było zauważyć jedynie w kwietniu 2020 r., jednak były one chwilowe i minimalne ‒ we Wrocławiu zanotowano spadek o 1,90%, w Poznaniu o 1,77% oraz w Warszawie o 0,66% w porównaniu do poprzedniego miesiąca.

Obecnie w większości dużych miast mamy raczej do czynienia ze stabilizacją cen mieszkań z lekką tendencją do wzrostów. W miesiącach wakacyjnych notowane wzrosty średniej ceny transakcyjnej 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania na rynku wtórnym w największych polskich miastach były minimalne i wyniosły maksymalnie 1‒1,5%.

Jedynie w Łodzi zanotowano trochę większy wzrost – tu w sierpniu 2020 r. średnia cena transakcyjna 1 mkw. wzrosła o 2,96% w porównaniu do lipca.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że analizowane wolumeny z ostatnich miesięcy są bardzo niskie, ponieważ znacznie spadła liczba zawieranych transakcji, a dane z rynku nieruchomości spływają stopniowo. W związku z tym nie posiadamy jeszcze pełnego obrazu kilku ostatnich miesięcy.

Podsumowanie

Mimo, że czasy są niepewne, nic nie wskazuje na to, aby w najbliższym czasie miała nastąpić gwałtowna zmiana. Obecnie gospodarka odrabia straty, aktywność na rynku mieszkaniowym systematycznie rośnie, a notowane do tej pory zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, jedynie niewielkie zmiany cen nie mogą mieć realnego wpływu na nastroje potencjalnych nabywców.

Oczywiście nadal pozostaje wiele niewiadomych, w tej chwili nie jesteśmy w stanie przewidzieć ostatecznego wpływu pandemii na gospodarkę. Rynek nieruchomości ma dużą inercję, dlatego nadal istnieje ryzyko, że w długim okresie przeważą czynniki powodujące spadki cen nieruchomości.

Dalszy rozwój sytuacji nie tylko na rynku mieszkaniowym, ale i w całej gospodarce, będzie w głównej mierze zależał od ewentualnej drugiej fali zachorowań na COVID-19 i związanych z tym restrykcji. Do zmiany polityki cenowej może przekonać sprzedawców jedynie duża dysproporcja pomiędzy skalą popytu i podaży, jednak nawet w takiej sytuacji nie przewidujemy drastycznych spadków, a jedynie kilkuprocentowe.

Agnieszka Pilcicka,
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości,
Centrum AMRON

e-mail: agnieszka.pilcicka@amron.pl
www.amron.pl

[1] Google Trends to serwis, który umożliwia uzyskanie informacji i statystyk na temat kierunku zainteresowań internautów w najbardziej znanej w Polsce wyszukiwarce internetowej Google.