Dynamiczny rozwój najmu instytucjonalnego mieszkań (PRS) w Polsce
Prekursorem na rynku był państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, który jako pierwszy nabył budynek mieszkalny w Poznaniu i rozpoczął działalność w 2015 roku.
Nowi inwestorzy stopniowo wchodzili na polski rynek, ale znaczący przełom nastąpił dopiero po 2019 roku, gdy wyraźnie więcej prywatnych firm zaczęło realizować projekty w formacie PRS (Private Rented Sector).
Do grudnia 2024 r. inwestorzy instytucjonalni posiadali 20 000 lokali, a dodatkowe 9 500 mieszkań było w budowie. Obserwujemy zatem ogromną dynamikę rozwoju tego sektora, który w ciągu ostatnich 5 lat wzrósł pięciokrotnie. Dodatkowo, prognozy na najbliższe lata wskazują na stabilny rozwój PRS w Polsce.
Czytaj także: Polski Holding Nieruchomości w swojej strategii stawia m.in. na PRS
PRS także w mniejszych miastach
Na koniec 2024 roku 37% istniejących lokali PRS w Polsce było skupionych w Warszawie. Pozostałe znajdowały się w głównych miastach Polski, co wskazuje na rosnący popyt również poza stolicą.
Co więcej, rynki regionalne są także największym placem budowy w Polsce, odpowiadając za 65% liczby nowo budowanych lokali PRS. W ostatnim czasie na mapie PRS pojawiły się również mniejsze miasta, a mianowicie Lublin i Elbląg, gdzie pionierem jest Fundusz Mieszkań na Wynajem.
Obecnie największy udział istniejących lokali PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych miasta można znaleźć – co ciekawe – we Wrocławiu (1,0%), a następnie w Warszawie (0,7%) i Poznaniu (0,7%). Niemniej jednak, z wyjątkiem Wrocławia, wskaźnik ten jest nadal poniżej 1%, a zatem udział formatu PRS jest wciąż marginalny, w porównaniu do takich miast jak np. Berlin, gdzie mieszkania w formule PRS stanowią ponad 30% całkowitego zasobu mieszkaniowego.
W 2024 roku ukończono 28 nowych projektów PRS, które wprowadziły na rynek ponad 5 900 lokali, z czego 16 zlokalizowanych było w miastach regionalnych. Prognozy na 2025 r. zakładają dostarczenie na rynek kolejnych 6 500 lokali, z czego 70% ma trafić na rynki regionalne.
Czytaj także: Prezes Centrum AMRON o polityce mieszkaniowej
Kim są klienci operatorów PRS?
Dynamiczny rozwój inwestycji oferujących lokale PRS oraz duże zainteresowanie inwestorów tego typu projektami jest odpowiedzią na rosnący popyt ze strony potencjalnych klientów.
Do niedawna grupą docelową mieszkań w formule PRS byli pracujący młodzi ludzie w wieku 25-35 lat, w tym obcokrajowcy przeprowadzający się do Polski. Rosnąca inflacja i oprocentowanie kredytów hipotecznych poszerzyły jednak tę grupę.
Najem instytucjonalny jest więc odpowiedzią zarówno dla osób z utrudnionym dostępem do finansowania, jak i tych, które nie chcą kupować mieszkania na własną rękę. Widoczna jest również zmiana w podejściu do kwestii własności.
Podczas gdy około 30% Europejczyków mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, w Polsce odsetek ten wynosi zaledwie 13% (Eurostat). Jednak ta sytuacja już ulega zmianie ze względu na koszty kredytów hipotecznych, inflację i napływ imigrantów. Niemniej jednak, w Polsce średnia długość umowy najmu wynosi 1 rok, podczas gdy w Europie Zachodniej często przekracza 10 lat.
Silny popyt na PRS-y odzwierciedla się również w wyjątkowo wysokim wskaźniku obłożenia. Wśród głównych operatorów PRS na polskim rynku, średni wskaźnik pustostanów na koniec 2024 r. wyniósł ok. 2,0%.
Wysokość czynszu w najmie instytucjonalnym
Czynsze najmu zależą od wielkości lokalu i jego atrakcyjności – lokalizacji w budynku, piętra, orientacji oraz dodatkowych udogodnień, takich jak balkon, loggia, taras czy ogródek. Takie uproszczenie stawek umożliwia formuła build-to-rent.
Na koniec 2024 roku Warszawa miała najwyższe stawki najmu mieszkań w formule PRS w Polsce – ok. 106 zł/mkw. Zaraz za Warszawą uplasowało się Trójmiasto ze średnią ceną za mkw. około 93 zł/mkw. We Wrocławiu i Krakowie średnia cena za mkw. wyniosła odpowiednio ok. 89 zł/mkw. i 88 zł/mkw.
Najniższa cena za mkw została odnotowana w Łodzi i wyniosła ok. 69 zł/mkw. Analizowane ceny zawierają opłaty eksploatacyjne, bez kosztów mediów.
Liderzy rynku PRS
Obecnie ponad 50% istniejących zasobów PRS należy do 3 głównych operatorów. Niekwestionowanym liderem pod względem oddanych lokali jest platforma Resi4Rent, a tuż za nią plasują się Vantage Rent i państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem.
Łącznie oferują ponad 10 850 lokali w formule PRS. Jeśli chodzi o nowe inwestycje, Resi4Rent również jest liderem rynku, odpowiadając za ponad jedną trzecią nowo budowanych mieszkań, a następnie platforma Life Spot (19%) i Fundusz Mieszkań na Wynajem (18%).
