Czy podwyżka stóp procentowych zahamuje wzrost cen mieszkań?
W maju ceny ofertowe po raz kolejny wzrosły. Najwyższe poziomy w historii odnotowaliśmy w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdyni, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Poznaniu, Radomiu, Szczecinie, Warszawie i Wrocławiu.
Ceny wcale nie muszą się zatrzymać na obecnym poziomie czy zacząć spadać. Mogą dalej rosnąć, napędzane przez inny czynnik – coraz wyższe ceny materiałów budowlanych
Jedynym miastem w którym ceny są niższe niż przed rokiem jest wspomniany już Gdańsk (-1% r/r). Co ciekawe z odwrotną sytuacją mamy do czynienia w Gdyni. Tam ceny są aż o 17,5% wyższe niż przed rokiem. Bardzo niewiele już brakuje do przekroczenia poziomu 9 000 zł za m2. Mimo takich wzrostów, wciąż jest tam jednak zdecydowanie taniej niż w Gdańsku, gdzie mediana cen to 9 879 zł za m2.
Ofertowe ceny mieszkań w maju 2021 roku:
Czytaj także: Rosnące ceny hamują wzrost dostępności mieszkań
Drastyczny spadek liczby nowych ogłoszeń
Patrząc na cały rynek, uwagę zwraca fakt, że roczne tempo wzrostu jest coraz szybsze. Średnio, w analizowanych przez nas 17 miastach, ceny wzrosły o 9% r/r. Dla przypomnienia jeszcze miesiąc temu było to 7% r/r. Dodatkowo w ciągu zaledwie miesiąca drastycznie spadła liczba nowo opublikowanych ogłoszeń o sprzedaży mieszkania.
Jeśli kolejne miesiące przyniosą podobną liczbę nowych ogłoszeń, a popyt na mieszkania utrzyma się na wysokim poziomie, to wybór lokali będzie coraz mniejszy
Pomijając Rzeszów, który uwzględniamy w raportach od niedawna, ogłoszeń było 31 215 (po usunięciu duplikatów), czyli najmniej odkąd publikujemy nasze raporty. Dla porównania przed miesiącem było ich 54 461. Co ważne mocny spadek dotyczy zarówno nowych mieszkań, jak i używanych.
Warto jednak dodać, że obecnie nie jest aż tak źle, jak może się wydawać. Kupujący wciąż mają spory wybór ‒ jeśli policzymy nie tylko ogłoszenia opublikowane w maju, ale wszystkie, które były aktywne, to było ich więcej niż choćby w grudniu czy styczniu. Jeśli jednak kolejne miesiące przyniosą podobną liczbę nowych ogłoszeń, a popyt na mieszkania utrzyma się na wysokim poziomie, to wybór lokali będzie coraz mniejszy.
Dalsze wzrosty cen nie będą już tak łatwo akceptowane
Wiele osób zastanawia się obecnie jak długo ceny będą rosły. Kiedy ceny mieszkań wreszcie spadną? Trudno na to odpowiedzieć, ale wydaje się, że jeden z czynników nakręcających wzrosty w ostatnim czasie zaczyna się wyczerpywać.
Dla osób kupujących mieszkanie z pomocą kredytu kluczowe znaczenie ma wysokość raty, a nie sama cena mieszkania. To poziom raty decyduje czy kogoś stać na dane mieszkanie. Tymczasem w czasie pandemii raty były niskie, pomimo wzrostu cen mieszkań. Był to efekt obniżek stóp procentowych, który sprawił, że kredyty hipoteczne stały się najtańsze w historii.
Dla osób kupujących mieszkanie z pomocą kredytu kluczowe znaczenie ma wysokość raty, a nie sama cena mieszkania
Dla przykładu w lutym 2020 roku zakup 50-metrowego mieszkania w Warszawie, przy 10% wkładu własnego, wymagał płacenia raty wynoszącej ok. 2600 zł. Od tego czasu ceny mieszkań w stolicy wzrosty o 7%, a mimo to rata kredytu na takie mieszkanie wynosi 2 450 zł.
Czytaj także: Mieszkania: bańka spekulacyjna nam nie grozi, chaos przestrzenny tak
Po ostatnich wzrostach cen mieszkań raty coraz bardziej zbliżają się jednak do poziomów sprzed epidemii. Średnio wciąż są one o 4% niższe.
W poszczególnych miastach wygląda to jednak bardzo różnie. Dla przykładu w Krakowie i Gdyni, gdzie ceny mocno wzrosły, rata mniej więcej wróciła już do poziomu sprzed pandemii.
W Sosnowcu, który jest rekordzistą jeśli chodzi o wzrost cen (+18% r/r), rata jest już o 10% wyższa niż w lutym 2020 roku.
Po ostatnich wzrostach cen mieszkań raty coraz bardziej zbliżają się jednak do poziomów sprzed epidemii. Średnio wciąż są one o 4% niższe
Kolejne wzrosty nie będą już więc tak łatwo akceptowane przez kupujących, bo raty są już dość wysokie. Gdy wzrosną stopy procentowe, to problem jeszcze bardziej się nasili, ponieważ raty będą jeszcze wyższe.
Może więc pojawić się presja kupujących na obniżanie cen.
Jak zmieniła się rata kredytu na 50-metrowe mieszkanie:
Koniec wzrostów wcale nie jest przesądzony
Złą informacją dla osób planujących zakup mieszkania jest to, że ceny wcale nie muszą się zatrzymać na obecnym poziomie czy zacząć spadać. Mogą dalej rosnąć, napędzane przez inny czynnik – coraz wyższe ceny materiałów budowlanych. Mocno drożeje stal, drewno, płyty OSB czy izolacje termiczne. To wpłynie na koszt budowy nowych mieszkań, a więc również na ich ceny.
To z kolei będzie oddziaływało na stawki na rynku wtórnym. Pojawia się jednak pytanie czy kupujący będą w stanie zaakceptować jeszcze wyższe ceny, zwłaszcza jeśli dodatkowo pojawią się podwyżki stóp procentowych.
Czytaj także: KNF: boomu na kredyty hipoteczne nie oceniamy negatywnie, uwaga na ryzyko stopy procentowej
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 31 957 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w maju 2021 r. Bierzemy pod uwagę ogłoszenia unikalne, a więc po usunięcia duplikatów dotyczących tego samego mieszkania. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
