Czy na instytucjonalnym najmie mieszkań mają zarabiać tylko zagraniczni inwestorzy, a nie przyszli polscy emeryci?

Z danych przedstawionych w raporcie wynika, że spośród dostępnych w Polsce form najmu zdecydowanie największa jest oferta mieszkań oferowanych przez osoby prywatne na rynku rozproszonym, choć wykazuje się on silnymi wahaniami sezonowymi. Według szacunków, liczba lokali przeznaczonych na wynajem długoterminowy w tym segmencie wynosi aż 1,1 mln mieszkań.

Jednocześnie, jednym z mniejszych, ale za to bardzo szybko rozwijającym się segmentem rynku, są mieszkania najmowane od firm i funduszy. Eksperci podają, że na koniec 2022 r. podmioty z rynku instytucjonalnego (PRS) zarządzały pulą 13,9 tys. lokali.

Największy portfel miały zagraniczne fundusze inwestycyjne, które dysponowały 8,4 tys. mieszkaniami. Ich nieruchomości ulokowane były jednak wyłącznie w największych polskich miastach.

PFR Nieruchomości poprzez swoje fundusze FSMnW i FSMdR ma w zasobie 5,5 tys. mieszkań.

– Od 2013 r. skupiamy się na redefiniowaniu sposobu myślenia o zamieszkiwaniu poprzez zrównoważoną ofertę mieszkań na wynajem w całej Polsce. Wierzymy, że bezpieczny, długoterminowy najem instytucjonalny to szansa na stworzenie miejsca, które Polacy nazywają domem, bez względu na akt własności.

Jestem przekonana, że wiedza uznanych ekspertów w połączeniu z naszym sięgającym dekady doświadczeniem, trafnie definiują tę część rynku mieszkaniowego na łamach wspólnego raportu – powiedziała Anna Błaszczyk, członek zarządu PFR Nieruchomości

– Stworzenie Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem było kamieniem węgielnym rozwoju profesjonalnego rynku najmu w Polsce. Wyznaczało ścieżkę dla kolejnych funduszy inwestycyjnych – państwowych i prywatnych. Od tamtego czasu następowała systematyczna profesjonalizacja rynku najmu.

Z jednej strony rosła liczba mieszkań oferowanych na wynajem przez państwowe oraz zagraniczne fundusze inwestycyjne. Z drugiej – profesjonalizował się najem rozproszony. Proces profesjonalizacji przyspieszyła też pandemia.

Tak dynamiczny rozwój rynku najmu we wszystkich formach prawnych i organizacyjnych, które zasiliły istniejące już rozwiązania, jak najem komunalny, socjalny, spółdzielczy czy w ramach Towarzystw Budownictwa Społecznego, wymaga stworzenia kompendium wiedzy – skomentował dr Adam Czerniak, główny ekonomista, dyrektor ds. badań w Polityce Insight.

Czytaj także: Tylko co 10. student może liczyć na pokój w akademiku

Przewodnik po rynku najmu

Raport podsumowujący dekadę polskiego rynku najmu powstał przy współpracy z Polityką Insight z inicjatywy PFR Nieruchomości. Celem publikacji jest poszerzenie wiedzy na temat procesów zachodzących na rynku mieszkaniowym, jak również podniesienie poziomu społecznej świadomości na temat dostępnych form najmu.

W raporcie zestawiono ze sobą, przede wszystkim pod kątem dostępności fizycznej i finansowej, każdą z obecnych w Polsce form najmu oraz omówiono ich cechy charakterystyczne. Autorzy położyli szczególny nacisk na najem dofinansowany lub zarządzany przez instytucje publiczne – od mieszkań komunalnych po najem instytucjonalny.

– W porównaniu z obfitującym w statystyki i różnorodne publikacje obrazem rynku sprzedaży nowych mieszkań, rynek mieszkań na wynajem, zwłaszcza oparty o wolnorynkowe czynsze, jest wciąż mało opisany. Każda publikacja, a zwłaszcza zachęcająca do dyskusji, jest w tej sytuacji cenna.

Raport Polityki Insight i PFR Nieruchomości przypomina nam, że rozwój instytucjonalnego rynku najmu zaczął się w 2013 roku od inicjatywy BGK, aby powołać polski fundusz mieszkań na wynajem, który niczym lokomotywa utoruje drogę dla kolejnych inicjatyw, opartych o prywatny kapitał. Tak też się stało, ale ostatnie kilkanaście miesięcy przyniosło zadyszkę w tym sektorze.

Osiągnięcie do 2030 roku skali 100 tysięcy lokali w najmie rynkowym prowadzonym przez dużych operatorów wydaje się z dzisiejszej perspektywy mało realne. Aby tak się stało trzeba by w rozwój tego sektora włączyły się duże polskie grupy kapitałowe.

Ale właściwie dlaczego nie? Czy na wynajmie mieszkań w polskich metropoliach mają zarabiać tylko zagraniczni inwestorzy a nie np. obecni i przyszli polscy emeryci? – powiedział Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector w JLL Polska

Czytaj także: Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych: czy państwo ma politykę mieszkaniową?

Rok 2023 może być rekordowy dla rynku najmu

Autorzy raportu przewidują, że profesjonalny rynek najmu w kolejnych latach powinien się dalej bardzo szybko rozwijać. Według podanych w publikacji szacunków, rok 2023 ma być rekordowy pod względem liczby mieszkań na wynajem oddanych do użytkowania przez zagraniczne fundusze inwestycyjne – na rynek ma trafić 6,9 tys. lokali, głównie w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. W sumie do końca obecnej dekady rynek najmu profesjonalnego powinien przekroczyć wielkość 100 tys. lokali.

– Argumenty przemawiające za rozwojem rynku najmu w Polsce zależą od perspektywy, z której patrzymy na ten sektor. Z punktu widzenia młodych ludzi, poszukujących swojego miejsca w życiu osobistym i zawodowym, możliwość wynajęcia mieszkania oznacza poszerzenie własnej wolności i możliwości rozwoju. Z kolei dla pracodawców zwiększona mobilność specjalistów oznacza lepszy dostęp do talentów.

W ujęciu społecznym, znaczący sektor na wynajem łagodzi napięcia na rynku sprzedaży mieszkań i zaspokaja potrzeby dużej grupy społecznej – w bardzo ograniczony sposób lub wcale nie sięgając po pieniądze podatnika.

Wreszcie, z perspektywy posiadacza oszczędności, pozwala na zdywersyfikowanie inwestycji kapitałowej, poprzez zainwestowanie w aktywo, które przynosi bieżący, regularny przychód ale także, w długoterminowej perspektywie, wzrost wartości – dodał Kazimierz Kirejczyk

Czytaj także: Zasoby PRS w Polsce mogą wzrosnąć do ok. 19,3 tys. mieszkań do końca 2023 roku

Różnorodnie i elastycznie

Eksperci wskazują jednak, że podstawowym problemem polskiego rynku najmu pozostaje bardzo niska dostępność każdej z opisanych w raporcie form najmu. Nawet najpowszechniej dostępny najem rozproszony, ze względu na niski stopień profesjonalizacji i brak możliwości korzystania ze wsparcia publicznego jest słabo dostosowany do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych różnych grup społecznych.

Z tych względów jednym z priorytetów polityki mieszkaniowej na najbliższe lata powinno być tworzenie warunków sprzyjających dla rozwoju różnorodnych form najmu.

– O niskiej dostępności form najmu w Polsce świadczą długoletnie kolejki po mieszkania w najmie komunalnym, listy rezerwowe na mieszkania budowane przez FSMdR czy bardzo niska liczba ofert najmu w miejscowościach poniżej 100 tys. mieszkańców.

Jednocześnie najem rozproszony z jednej strony nie zapewnia wystarczającego poziomu bezpieczeństwa i stabilności najemcom o wyższych dochodach, z drugiej – jest zbyt drogi, aby móc pełnić także funkcje socjalne i zaspokajać potrzeby osób biedniejszych, których nie stać na zakup mieszkania własnościowego– podsumował dr Adam Czerniak.

Aktualnie trwają prace nad drugą częścią raportu, w której przedstawione zostaną portrety najemców użytkujących każdą z opisanych form. Badania pokażą kim są najemcy w Polsce, jaki mają stosunek do swoich mieszkań, a także do samego najmu oraz czy traktują najem jako rozwiązanie docelowe.

Pełna wersja pierwszej części raportu „Dekada polskiego rynku najmu” znajduje się w linku.