Cyfryzacja obrotu prawnego nieruchomościami

Ogromnym sukcesem jest uruchomiona w czerwcu 2010r. usługa przeglądania elektronicznej księgi wieczystej. W roku 2003 rozpoczął się proces przenoszenia ksiąg i w obecnej chwili  niemal każda księga wieczysta znajduje się w postaci elektronicznej. Bezpłatny dostęp do przeglądania elektronicznej księgi wieczystej (EKW) spowodował, że wszyscy profesjonalni uczestnicy rynku nieruchomości na co dzień korzystają z szybkiego i w zasadzie nieograniczonego dostępu do informacji o stanie prawnym  nieruchomości. Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych, na podstawie nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 24 maja 2013 r., wprowadziła możliwość pobierania wyciągu z księgi wieczystej w wersji elektronicznej, który ma moc dokumentu wydanego przez sąd. Od tego czasu istnieje również możliwość składania wniosków o wydanie odpisu księgi wieczystej, wyciągu z ksiąg wieczystych oraz zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Uruchomienie systemu EKW miało bardzo istotny wpływ na poprawę szybkości dostępu do informacji zawartych w księgach wieczystych, a wraz z nią znacznej poprawy bezpieczeństwa transakcji zawieranych na rynku nieruchomości. Aktualnie w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych znajduje się ponad 20 mln elektronicznych ksiąg wieczystych, a za jej pośrednictwem do czerwca 2015r.dokonano wglądu już ponad 200 mln razy ().

Młodszym czytelnikom przypomnę, że przed uruchomieniem EKW, aby  dokonać przeglądu księgi wieczystej, trzeba było wypełnić wniosek o możliwość wglądu do każdej pojedynczej księgi wieczystej, która była istotna dla uczestnika rynku nieruchomości. Później oczekiwało się długimi godzinami w sądzie na dostarczenie księgi z archiwum, a następnie oczekiwało się w kolejce na miejsce na sali, żeby było gdzie dokonać tego przeglądu. Odrębną kwestią było uzyskanie wypisu z księgi wieczystej – konieczny był papierowy wniosek, opłata sądowa w postaci znaczków i najwcześniej po tygodniu, a czasem dłużej można było otrzymać wnioskowany dokument,  z którym mogliśmy udać się np. do banku po kredyt lub do notariusza w celu zawarcia umowy kupna sprzedaży. Nadmienię tylko, że w ciągu wspomnianego tygodnia z nabywaną nieruchomością mogło się wydarzyć każde dowolne zdarzenie prawne, łącznie ze sprzedażą.

Teraz system obsługi ksiąg wieczystych jest w zupełnie innym miejscu i właśnie od 1 lipca 2016r. rozpoczyna się nowy etap, a nawet nowa era funkcjonowania informacji dotyczących obrotu prawnego nieruchomości, zgodnie z nowelizacją Kodeksu Postępowania Cywilnego z dnia 15 stycznia 2015 r. ustawa o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2015 poz. 218) oraz zgodnie z ostatecznym terminem wynikającym z ustawy o zmianie ustawy o pracownikach sądów i prokuratury, ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, ustawy o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, ustawy o administracji podatkowej oraz ustawy o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw z dnia 17 marca 2016r. (Dz.U. 2016 poz. 394).

Notariusz, komornik oraz naczelnik urzędu skarbowego zostali zobligowani do składania wniosków w postępowaniu wieczystoksięgowym opatrzonych podpisem elektronicznym za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Wzmianka o wniosku złożonym w takiej formie umieszczana jest w księdze wieczystej automatycznie z chwilą umieszczenia wniosku w systemie. Za chwilę wpływu wniosku o wpis uważa się godzinę, minutę i sekundę umieszczenia wniosku w systemie. Oznacza to, że nie dni, a sekundy będą dzieliły np. nabywcę nieruchomości od zaznaczenia w księdze wieczystej jego roszczenia względem nabytego prawa. Co prawda jeśli dokumenty stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej nie zostały sporządzone w postaci elektronicznej, to notariusz ma trzy dni na ich dostarczenie do odpowiedniego sądu, ale wzmianka w odpowiednim dziale księgi wieczystej widnieje od razu. Warty zauważenia jest fakt, że zgodnie z wprowadzoną zmianą ustawodawca nie przewiduje innej formy składania wniosków wieczystoksięgowych dla przytoczonych powyżej grup zawodowych. Biorąc pod uwagą, że Ministerstwo Sprawiedliwości szacuje, iż komornicy, naczelnicy urzędów skarbowych i notariusze składają ponad 80% wszystkich  wniosków niosących ze sobą zmiany w zapisach ksiąg wieczystych, wprowadzone od 1. lipca usprawnienia  stanowią ogromny postęp w dostępie do faktycznie aktualnej księgi wieczystej. Niewątpliwie zmiana ta wpłynie na poprawę bezpieczeństwa obrotu na rynku nieruchomości.

Na notariuszach w polskim systemie prawnym spoczywa cały szereg obowiązków wpływających na jakość i bezpieczeństwo obrotu gospodarczego, w tym również rynku nieruchomości. Szczególne znaczenie w obrocie nieruchomościami ma dobrze sporządzony akt notarialny, który oprócz oczywistych wymogów formalnych wymaganych prawem, będzie spełniał równie ważną rolę informacji o nieruchomości oraz ewentualnych szczególnych warunkach zawieranej transakcji. Z wypełnieniem roli informacyjnej danymi fakultatywnymi jest najtrudniej, zapewne ze względu na konieczność dodatkowego nakładu pracy, ale również ze względu na brak jednolitego zestandaryzowanego zakresu informacji o nieruchomości. Nad jednolitym standardem karty informacji o nieruchomości od kilku już lat pracują eksperci związani z rynkiem nieruchomości wraz z przedstawicielami ministerstw. Problem jest jednak na tyle złożony, że do chwili obecnej nie udało się wypracować jednolitego stanowiska w tej sprawie. Być może porozumienie ramowe w sprawie powstania polskiego e-notariatu podpisane w dniu 8 marca br. przez  Ministerstwo Cyfryzacji i Krajową Radę Notarialną będzie impulsem do wypracowania standardu również w kwestii informacji o nieruchomości zawieranych w akcie notarialnym.

Przemysław Kochanowski
Rzeczoznawca majątkowy, Specjalista ds. Weryfikacji Wycen
Centrum AMRON