Co zmieni specustawa mieszkaniowa?
Według autorów specustawy potrzeba wprowadzenia przewidzianych w projekcie ustawy nowych rozwiązań prawnych wynika przede wszystkim z deficytu mieszkań – zarówno ilościowego,
jak i jakościowego – jak również z deficytów infrastrukturalnych, a więc ograniczeń w dostępie
do niezbędnych usług czy transportu publicznego. Autorzy projektu wskazują dodatkowo na niską efektywność realizacji inwestycji mieszkaniowych, wynikającą z braku aktualności ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w stosunku do potrzeb społeczności lokalnych, długi czas oczekiwania na decyzje administracyjne oraz konieczność wzmocnienia sektora mieszkań na wynajem budowanych przez inwestorów instytucjonalnych.
Jakich inwestycji mieszkaniowych ma dotyczyć ustawa?
Ustawa dotyczyć ma tych inwestycji mieszkaniowych, w ramach których powstaną przynajmniej dwa budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 50 lub nie mniej niż 25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi. W budynkach tych mogły będą zostać wyodrębnione części przeznaczone na działalność handlową lub usługową, jednak ich powierzchnia nie będzie mogła przekraczać 20% powierzchni użytkowej wszystkich lokali. Dodatkowo ustawa wprowadza standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych obejmujące kwestie dostępu do drogi publicznej, infrastruktury technicznej, komunikacji zbiorowej, szkół, przedszkoli, placówek handlowych oraz terenów rekreacyjnych. Zgodnie z zapisami nowej regulacji przewidywane limity odległości mają wynosić:
– 1000 m od przystanku publicznego transportu zbiorowego,
– 3000 m od szkoły podstawowej i przedszkola (z zastrzeżeniem, że będą mogły przyjąć nowych uczniów lub zapewnić wychowanie przedszkolne określonej liczbie dzieci),
– 1000 m od placówki podstawowych usług handlowych,
– 3000 m od urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu.
Najbardziej kontrowersyjna zmiana
Najdalej idącą i jak się wydaje – najbardziej kontrowersyjną zmianą, wprowadzaną przez specustawę jest jednak wyłączenie inwestycji mieszkaniowych spod działania ustawy z dnia 27 marca 2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wprowadzenie zupełnie nowych procedur wydawania decyzji administracyjnych. Zgodnie z zapisami nowej ustawy decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na wniosek inwestora wydawał będzie wojewoda. Decyzje takie będą mogły być wydawane również na obszarach nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku, gdy zapisy obowiązującego planu miejscowego nie przewidują
na danym obszarze zabudowy mieszkaniowej. W takich sytuacjach jednak ustawa przewiduje konieczność uzyskania zgody rady gminy na lokalizację inwestycji. Decyzja taka wygasać będzie, jeżeli przed upływem 3 lat od dnia uzyskania przez nią ostateczności nie zostanie wydane pozwolenie
na budowę inwestycji mieszkaniowej. Ustawa przewiduje, że decyzję o pozwoleniu na budowę, zarówno dla inwestycji mieszkaniowych, jak i inwestycji towarzyszących podejmował będzie również wojewoda, a w ramach tej decyzji wydawana będzie również zgoda na usunięcie drzew i krzewów,
a także zezwolenie na zakładanie i przeprowadzanie przez nieruchomości sąsiednie sieci uzbrojenia terenu.
Projektowana regulacja zakłada, że zainteresowanym stronom przysługuje prawo odwołania się
do organu odwoławczego, którym będzie minister właściwy do spraw budownictwa, planowania
i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
Krytyka ze strony środowisk urbanistów, samorządowców i aktywistów miejskich
Zapisy specustawy mieszkaniowej spotkały się ze zdecydowaną krytyką środowisk urbanistów, samorządowców i aktywistów miejskich. Podstawowe argumenty przeciwko proponowanym rozwiązaniom podnoszone przez te środowiska wskazują na niewłaściwą diagnozę problemu
i wskazanie na brak dostępnych terenów pod zabudowę w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy zgodnie z danymi statystycznymi terenów przeznaczonych w MPZP na budownictwo mieszkaniowe jest kilkakrotnie więcej niż wynika to z faktycznego zapotrzebowania. Krytycy proponowanych rozwiązań wskazują dodatkowo m.in. na korupcjogenny charakter zapisów nowej ustawy, redukowanie roli samorządów i uznaniowość decyzji wojewody (przy potencjalnie dużym wpływie czynników pozamerytorycznych na podejmowane decyzje), zagrożenia związane
z nasileniem procesów suburbanizacji i narastaniem chaosu przestrzennego, generowanie konfliktów społecznych i ograniczanie zaufania obywateli do organów administracji publicznej.
Planowane regulacje nieco cieplej przyjęli deweloperzy, którzy – podzielając obawy środowiska urbanistów dotyczące ładu przestrzennego – podkreślają jednak, że pozytywnym zjawiskiem jest to, że nareszcie dostrzeżono narastający od lat problem barier biurokratycznych w procesie budowlanym. Z punktu widzenia deweloperów korzystnymi rozwiązaniami są również częściowe zniesienie ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi wprowadzonych ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego
w 2016 roku, ułatwienia dotyczące odrolnienia gruntów położonych w granicach administracyjnych miast oraz wprowadzenie sankcji za przekroczenia terminów wydania decyzji administracyjnych.
Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
e-mail: jerzy.ptaszynski@amron.pl
