Ceny mieszkań: PKO BP prognozuje spadki w 2023 roku
„Coraz wolniejszy r/r wzrost cen mieszkań, dominacja zakupów gotówkowych i kontynuacja spadku liczby transakcji to główne trendy na rynku w III kw. 2022 r. Wysokie stopy procentowe NBP i bardzo konserwatywne regulacje ostrożnościowe zahibernowały rynek mieszkaniowy, szczególnie popyt. Przy wysokiej bieżącej podaży będzie to skutkowało spadkami cen mieszkań w perspektywie roku (IV kw. 2022 r. – III kw. 2023 r.)” – czytamy w raporcie „Rynek Mieszkaniowy 4q22”.
Oceniamy, że średnie ceny transakcyjne mieszkań spadną o ok. 5-10%.
– dodano.
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w III kw. rosły wolniej
W III kw. 2022 r. na rynku pierwotnym ceny mieszkań rosły r/r wyraźnie wolniej; w największych aglomeracjach wzrost spowolnił do jednocyfrowego, co realnie oznacza niewielkie spadki. W odniesieniu do II kw. 2022 r. ceny na ogół były zbliżone lub wystąpiły niewielkie spadki. Na rynku wtórnym ceny w III kw. 2022 r. spowolniły r/r, wobec II kw. 2022 r. występowały zarówno jednocyfrowe wzrosty, jak i spadki zależnie od miasta, napisali analitycy.
Mała liczba transakcji utrudnia ocenę trendów
Zwrócili jednak uwagę, że mała liczba transakcji utrudnia ocenę trendów. Po rekordowych wzrostach liczby transakcji w 2021 r., w I-III kw. 2022 r. ich liczba spadła w niektórych miastach nawet o 80% wobec I-III kw. 2021 r. Wyraźnie gwałtowniej reaguje rynek pierwotny, bardziej wrażliwe są też płytsze rynki lokalne.
Czytaj także: Na znaczne spadki cen mieszkań nie ma co liczyć?
Także zapisy księgowe dużych deweloperów na koniec III kw. 2022 r. sygnalizują wyhamowanie rynku – projekty mieszkaniowe w toku były na poziomie II kw. 2022 r., podobnie bank ziemi; przedpłaty klientów wzrosły nieznacznie. Zapasy gotowych mieszkań zmalały o 11% kw/kw. Silnie (o prawie 20% r/r) zmalały zakupy gruntów pod inwestycje, co oznacza gorszą ocenę perspektyw rynku, podkreślono w raporcie.
„Otoczenie makroekonomiczne rynku mieszkaniowego charakteryzuje się ostatnio dużą zmiennością i trudną przewidywalnością – dotyczy to m.in. czynników geopolitycznych mogących istotnie zmienić oczekiwania inflacyjne czy politykę monetarną. Rynek mieszkaniowy cechuje w dalszym ciągu niższa transakcyjność, w związku z czym inwestorzy oczekują dodatkowej premii za ryzyko niskiej płynności, co generuje negatywną presję na poziom cen. Niska transakcyjność utrudnia też analizę zmian cen w poszczególnych segmentach rynku. Przy analizie trendów cenowych należy uwzględniać zawyżanie średniego poziomu cen przez transakcje dotyczące mieszkań o małym metrażu, których udział w ogóle transakcji wzrasta w sytuacji gorszej koniunktury” – czytamy dalej.
Rynek najmu
Na rynku wynajmu w III kw. 2022 r. stawki w dalszym ciągu rosły r/r, jednak wolniej niż w II kw. 2022 r.. W ostatnich kwartałach ważną przesłanką wzrostu stawek wynajmu jest większy popyt na wynajem mieszkania ze strony osób, które, nie mając zdolności kredytowej, decydują się na wynajem. Popyt związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy prawdopodobnie ustabilizował się. Przy ograniczonej podaży mieszkań na wynajem i dużym popycie silne wzrosty stawek wynajmu są fundamentalnie uzasadnione. Perspektywa obniżek stóp procentowych i spadku cen mieszkań może jednak być przesłanką ich nieznacznej korekty, podano także w raporcie.
