Ceny mieszkań nadal rosną, klienci pytają o kredyty ze stałą stopą

Symptomów spowolnienia na rynku jest więc niewiele. Warto jednak pamiętać, że rynek nieruchomości zwykle reaguje na podwyżki stóp procentowych z kilkumiesięcznym opóźnieniem.

Na rynku kredytów hipotecznych uwagę zwraca spadek marż oraz wzrost zainteresowania ofertami ze stałym oprocentowaniem.

Ceny są przeciętnie o 16% wyższe niż przed rokiem

W porównaniu do sytuacji przed rokiem ceny mieszkań w analizowanych przez nas miastach wzrosły średnio o 16%. Choć takie ujęcie zmian jest najbardziej spektakularne, to w najbliższym czasie szczególnie warto zwracać uwagę na zmiany w ujęciu miesięcznym oraz 3-miesięcznym. Tu najszybciej będzie bowiem można zaobserwować jakie zmiany wywołują podwyżki stóp procentowych.

Obecnie analizujemy dane na temat cen w ogłoszeniach opublikowanych w październiku. Był to czas dopiero po pierwszej podwyżce stóp procentowych. Nie powinno więc dziwić, że nie ma jeszcze zbyt wielu symptomów zmiany sytuacji.

Jeśli chodzi o największy rynek nieruchomości, czyli Warszawę, to mediana cen spadła z 12 225 zł do 12 195 zł

Ceny w większości miast wciąż rosły. Najmocniej wrosły w Poznaniu, gdzie mediana była o prawie 5% wyższa niż we wrześniu. Dzięki temu ustanowiony został nowy rekord na poziomie 8649 zł za m2.

Z kolei największy spadek (-5% m/m) miał miejsce w Bydgoszczy. Jeśli chodzi o największy rynek nieruchomości, czyli Warszawę, to mediana cen spadła z 12 225 zł do 12 195 zł. Spadek jest więc minimalny, ale i tak zwraca uwagę, gdyż w poprzednich miesiącach tego roku mieliśmy tam nieustanne wzrosty.

Czytaj także: Mieszkania coraz mniej dostępne dla Polaków

Ceny mieszkań w październiku 2021 roku:

Wzrost cen mieszkań w połączeniu z podwyżkami stóp procentowych powoduje, że zdecydowanie trudniej jest dziś kupić mieszkanie niż jeszcze rok temu. Dla przykładu załóżmy, że ktoś chce kupić 50 m2 w Krakowie i ma 20% wkładu własnego. Po pierwsze musi pożyczyć aż o 71 600 zł więcej niż przed rokiem, gdyż cena mieszkania wzrosła o 19,6%.

Dodatkowo oprocentowanie kredytu wzrosło z 2,49% do 3,75%. Rata wzrośnie więc aż o 609 zł (z 1 638 zł do 2 248 zł). Gdyby natomiast stopy procentowe wzrosły jeszcze bardziej i WIBOR 3M wyniósł np. 3%, to przy obecnych cenach rata byłaby aż o 935 zł wyższa niż w październiku 2020 roku.

Wzrost cen mieszkań w połączeniu z podwyżkami stóp procentowych powoduje, że zdecydowanie trudniej jest dziś kupić mieszkanie niż jeszcze rok temu

Oczywiście należy dodać, że raty rosną również tym, którzy kupili mieszkania przed rokiem czy wcześniej. Wzrost jest tam jednak zdecydowanie mniejszy, gdyż na takie samo mieszkanie pożyczyli dużo mniejszą kwotę.

Rata kredytu na zakup 50 m2 przy 20% wkładu własnego:

Czytaj także: Praca zdalna i inflacja zmieniają rynek mieszkaniowy

Co dalej z cenami mieszkań?

Im mocniej wzrosną stopy procentowe, tym większe prawdopodobieństwo spadku cen mieszkań. Z jednej strony oznacza to bowiem droższe i trudniej dostępne kredyty. Z drugiej inwestorzy mogą nagle odkryć, że gdzieś indziej mogą zarobić lepiej niż na mieszkaniach i zacząć je sprzedawać.

Dużo będzie też zależało od tego jak bardzo wyhamuje gospodarka. Na ceny mieszkań ma bowiem wpływ także to, jaki jest poziom wynagrodzeń i jakie jest bezrobocie. Gdy ludzie boją się utraty pracy, to nie zaciągają kredytów na 20 lat. W takiej sytuacji spada popyt, a wraz z nim ceny.

Wydaje się jednak mało prawdopodobne, aby ceny dalej rosły tak szybko jak dotychczas

Znaczenie ma również poziom inflacji. Jeśli będzie ona utrzymywała się na tak wysokim poziomie, to wciąż będzie zachęcała do masowego inwestowania w mieszkania jako ochrony oszczędności przed utratą wartości.

Obecnie trudno jeszcze prognozować co będzie się działo z cenami mieszkań. Nie wiadomo bowiem jak zmienią się wymienione wyżej elementy. Wydaje się jednak mało prawdopodobne, aby ceny dalej rosły tak szybko jak dotychczas. Taki scenariusz można sobie wyobrazić jedynie w przypadku utrzymywanie się bardzo wysokiej inflacji.

Banki obniżają marże kredytowe

Dobrą wiadomością dla osób dopiero zamierzających kupić mieszkanie jest to, że banki stopniowo obniżają marże. Dla kredytów z 20% wkładem własnym średnia marża przed podwyżkami stóp procentowych wynosiła ok. 2,20%, a w listopadzie spadła do 2,07%.

Spadek nie jest więc na tyle duży, aby powstrzymać wzrost oprocentowania kredytów, ale jednak zmniejsza wpływ podwyżek stóp na wysokość raty.

Banki stopniowo obniżają marże (…) średnia marża przed podwyżkami stóp procentowych wynosiła ok. 2,20%, a w listopadzie spadła do 2,07%

Oczywiście dotyczy to tylko nowo udzielanych kredytów. Ci, którzy już uzyskali kredyt, maja stałą marżę, wpisaną do umowy kredytowej.

Rośnie zainteresowanie kredytami ze stałym oprocentowaniem

Na koniec warto wspomnieć, że kredytobiorcy nagle zaczęli interesować się ofertami kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym, gwarantującym niezmienność rat przez okres 5 ‒ 7 lat.

Poziom oferowanego przez banki stałego oprocentowania przekracza już 5%, podczas gdy jeszcze we wrześniu można było liczyć nawet na 3,04%

Jeszcze we wrześniu zainteresowanie było znikome, a obecnie większość klientów Expandera pyta o tego typu rozwiązania.

Niestety poziom oferowanego przez banki stałego oprocentowania przekracza już 5%, podczas gdy jeszcze we wrześniu można było liczyć nawet na 3,04%. Dlatego ostatecznie większość klientów wciąż wybiera oprocentowanie zmienne.

Czytaj także: Kredyty mieszkaniowe: w październiku miesięczna akcja kredytowa przekroczyła 8,5 mld zł; kolejny historyczny rekord

Metodologia raportu

Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 34 237 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w Internecie od 1 do 31 października 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.