Prezentacja: Raport AMRON Spada zainteresowanie gruntami rolnymi
Według najnowszych danych Agencji Nieruchomości Rolnych, średnia cena 1 hektara ziemi rolnej w II kwartale 2010 r. wyniosła 14 880 zł. Wygląda na to, że okres dynamicznych wzrostów cen ziemi rolnej jest już za nami, a rynek ziemi rolnej podzieli losy rynku nieruchomości rezydencjalnych.
Zespół Centrum AMRON
Wskazują na to zarówno ustabilizowane od 2-3 kwartałów ceny, jak i konsekwentnie spadająca wielkość obrotu mierzona ilością zawieranych transakcji. Po rekordowym roku 2007, zgodnie z prognozą rok 2010 będzie najprawdopodobniej trzecim z kolei okresem kurczenia się rynku nieruchomości rolnych. Po raz pierwszy od początku boomu na rynku ziemi rolnej ilość transakcji może w tym roku spaść znacznie poniżej poziomu z 2004 r., a więc od czasu przystąpienia Polski do UE. Znamionuje to znaczne ograniczenie popytu na ziemię rolną i w konsekwencji stabilizację cen.
Porównanie liczby transakcji w I kwartałach poszczególnych lat wskazuje na wyraźny trend spadkowy. Widoczny jest również bardzo wyraźnie cykl roczny, w którym najwięcej transakcji zawieranych jest w II i III kwartale.
Obserwując tę sytuację, można stwierdzić, że podstawowe czynniki napędzające dotychczas wzrost cen ziemi rolnej znacząco osłabły.
Dopłaty bezpośrednie
Jednym z najważniejszych czynników wzrostu cen ziemi rolnej były dopłaty bezpośrednie. Wielu inwestorów traktowało zakup ziemi rolnej jako inwestycję, na której można zarobić podwójnie – po pierwsze na spekulacyjnym wzroście wartości gruntu, po drugie właśnie na dopłatach bezpośrednich. O ile jednak dopłaty, przy cenach hektara na poziomie z roku 2004 (około 5000 zł/ha) mogły stanowić istotną alternatywę dla innych możliwości inwestowania (relatywnie wysoki poziom zwrotu z inwestycji przy ograniczonym ryzyku), o tyle przy cenach gruntu na obecnym poziomie zwrot z takiej inwestycji jest porównywalny do zysku z lokaty bankowej, przy niższym ryzyku i wyższej płynności tej ostatniej.
Zakupy spekulacyjne
Obserwując dynamiczne wzrosty cen i ich charakterystykę w latach ubiegłych, wydaje się, że skala zakupów czysto spekulacyjnych była na rynku ziemi rolnej znacznie większa niż na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Wniosek ten wysnuć można choćby z faktu braku związku ceny gruntu z jakością gleby, a więc z jej możliwościami produkcyjnymi. Źródłem tego zjawiska jest znacznie niższa bariera kapitałochłonności inwestycji w porównaniu do inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe, a co za tym idzie możliwość inwestowania dostępna dla szerszej grupy inwestorów. Podobnie jak na rynku nieruchomości mieszkaniowych, głównych przyczyn zakupów spekulacyjnych należy szukać w przekonaniu o konieczności dostosowania wysokości cen do poziomu cen w krajach UE. W sytuacji jednak znacznego ograniczenia dynamiki wzrostu cen trudno spodziewać się dalszych spekulacyjnych zakupów gruntów rolnych, możemy natomiast mieć do czynienia z próbą zdyskontowania zysków spekulacyjnych, która przez zwiększenie podaży wywoła presję na spadek cen ziemi rolnej.
Produkcyjne
Kluczowe z punktu widzenia produkcyjnych zakupów gruntów rolnych jest utrzymanie preferencyjnych kredytów wspierających rolników chcących nabyć ziemię. Jednak przy obecnej rentowności produkcji rolnej zakup gruntów rolnych po cenach napompowanych przez spekulację staje się nieopłacalny.
Praktycznie nie zmieniła się – w porównaniu do poprzednich okresów – struktura obrotu gruntami rolnymi. Największym regionalnym rynkiem gruntów rolnych pozostaje województwo mazowieckie. W pierwszym kwartale 2010 r. zawarto tutaj blisko 2400 transakcji. Tradycyjnie także najmniejszym rynkiem jest województwo opolskie.
Zdecydowanie najwięcej gruntów rolnych podlegających transakcjom, czyli około 63 proc., to grunty o powierzchniach do 0,5 ha. Działki o takich wielkościach najczęściej kupowane są z myślą o przekształceniu ich w późniejszym czasie na działki budowlane lub rekreacyjne. Podobnie też bez większych zmian pozostała struktura obrotu pod względem wielkości sprzedawanych gruntów w podziale na województwa. Zdecydowanymi liderami są tu województwa: zachodniopomorskie i warmińsko-mazurskie, podczas gdy w województwach: śląskim i małopolskim sprzedawano statystycznie działki najmniejsze.
Na szczegółową prezentację funkcjonalności analitycznych Systemu AMRON, w tym w szczególności tzw. raportów rolnych, zapraszamy do stoiska Centrum AMRON podczas Forum Liderów Banków Spółdzielczych (Hotel Gromada w Warszawie, 13-14 września br.). Do Państwa dyspozycji przygotowane zostanie stanowisko robocze, gdzie przy pomocy specjalisty z Help-Desk AMRON będą Państwo mogli praktycznie zapoznać się z Systemem.
