Finansowanie deweloperów

Branża deweloperska ma specyficzną strukturę finansowania, obejmującą zarówno emisje dłużnych papierów wartościowych, jak i finansowanie w bankach. Proporcje między nimi są bardzo różne, co pokażemy w dalszej części materiału. Jedni bazują na papierach dłużnych, traktując kredytowanie przez banki jako pomocnicze, inni przy finansowaniu działalności inwestycyjnej opierają się głównie na bankach. W porównaniu do średnich z innych branż, udział finansowania z emisji papierów wartościowych jest w przypadku deweloperów wyższy.

Z perspektywy banków branża budowlana i nieruchomości to zwykle kilkanaście procent portfela niedetalicznego. Jednostkowe przychody z tego segmentu są zwykle relatywnie wysokie, stąd proporcjonalne zaangażowanie w tych sektorach jest korzystne z punktu widzenia kosztów obsługi, dając szanse na budowanie długotrwałych relacji biznesowych banków z deweloperami. W analizie posłużymy się danymi większości deweloperów wchodzących w skład indeksu WIG Deweloperzy oraz banków z indeksu WIG Banki.

Podmiot podmiotowi nierówny

Instytucje z indeksu giełdowego WIG Deweloperzy to zarówno firmy działające w obszarze nieruchomości komercyjnych, jak i te wyspecjalizowane w budownictwie mieszkaniowym, a niektóre realizują projekty w obydwu tych segmentach. Mamy firmy działające głównie w Polsce oraz takie, które realizują projekty w kilku krajach – do analizy ostatecznie wybraliśmy 17 firm. Generalnie największe przedsiębiorstwa pod względem poziomu aktywów realizują w większym stopniu inwestycje komercyjne w stosunku do mieszkaniowych (GTC, Echo Investment czy MLP Group).

Wysoki poziom aktywów takich podmiotów wynika też ze specyfiki uzyskiwanych przepływów finansowych. Dla budownictwa komercyjnego mamy wysokie nakłady w momencie realizacji inwestycji, a potem przez wiele, wiele lat przychody generują czynsze płacone przez wynajmujących powierzchnie w obiektach, które są w bilansach tych firm. Taki model niesie jednak wyższy poziom zadłużenia i większe znaczenie kosztów finansowych. Firmy te, częściej niż w mieszkaniówce, będą starały się uzyskiwać finansowanie z ratą balonową na końcu, gdyż jest ono lepiej dostosowane do specyfiki generowanych przepływów. W przypadku deweloperów mieszkaniowych mamy najpierw realizację inwestycji, a w trakcie jej trwania i po zakończeniu uzyskiwane są przychody ze sprzedaży mieszkań. Tu okres zwrotu z inwestycji jest znacznie krótszy, a potrzeby uzyskiwania finansowania zewnętrznego zależą od tego, jak sprzedaje się dana inwestycja oraz jaki model i harmonogram płatności proponowany jest klientowi. Odzwierciedleniem tych różnic jest relacja zadłużenia do sumy bilansowej, która u deweloperów komercyjnych często mocno przekracza 40%, przy średnich wartościach dla analizowanej populacji na poziomie 34-37% (szczegółowe dane w tab. 1).