Czy rynkowi nieruchomości grozi „bańka węglowa”?

– Aktualnie fundusze inwestycyjne często korzystają z narzędzi służących do oceny ryzyka klimatycznego – m.in. CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor), aby określić, które aktywa z ich portfeli można określić jako problematyczne z punktu widzenia oddziaływania na środowisko i ryzyka utraty ich wartości w czasie.

Jednocześnie rzeczoznawcy majątkowi nadal nie mają wystarczających danych rynkowych, aby odpowiednio odzwierciedlić ryzyka transformacji związane z ESG w wycenach.

To może utrzymywać wartość nieruchomości na wyższym poziomie, co z kolei może wpłynąć na ryzyko powstania tzw. bańki węglowej na rynku – tłumaczy Ilona Otoka, Senior ESG Consultant oraz licencjonowana rzeczoznawczyni majątkowa w międzynarodowej firmie doradczej Cushman & Wakefield.

Niebezpieczny brak standardów czyli bańka węglowa na rynku nieruchomości

Tego zdania są między innymi eksperci The Urban Land Institute Europe (ULI), którzy ostrzegają branżę nieruchomości przed poważnym kryzysem, o ile nie zostaną wypracowane standardy pozwalające na realne odzwierciedlenie skutków transformacji w wycenach.

Istnieje bowiem obawa, że jeśli wyceny nieruchomości nie będą odzwierciedlać kosztów i korzyści dekarbonizacji, a także innych czynników związanych z transformacją, jak np. nieprzestrzegania przyszłych przepisów lub niespełnienie oczekiwań i wymogów rynkowych w zakresie ESG, może powstać tzw. bańka węglowa.

– Jeśli pozwolimy na jej rozrośnięcie i zbyt późne odzwierciedlenie czynników związanych z transformacją w kierunku gospodarki niskoemisyjnej w wycenach, istnieje ryzyko, że tzw. bańka węglowa może doprowadzić do nagłych dostosowań cen – dodaje Ilona Otoka.

Czytaj także: Dyrektywa EPBD czyli o nadchodzącej fali renowacji budynków w Polsce

Coraz więcej biurowców z ryzykiem wypadnięcia z rynku

Raport „Obsolescence = Opportunity: The next evolution of office space in Europe” przygotowany przez ekspertów Cushman & Wakefield wykazał, że ponad trzy czwarte (76%) budynków biurowych w Europie do 2030 roku może być przestarzała, o ile właściciele nie zainwestują w rozwiązania mające na celu podniesienie ich jakości lub nie znajdą dla nich alternatywnych zastosowań.

Poza coraz bardziej intensywnymi działaniami legislacyjnymi w zakresie minimalnych standardów zrównoważonego rozwoju, kluczowe czynniki wpływające na ryzyka dla aktywów biurowych to także zmieniające się modele pracy, rosnące wymagania najemców, jak również niepewna sytuacja gospodarcza.

– O ile oszacowanie kosztów wymiany systemów budynkowych czy innych elementów związanych z modernizacją nieruchomości nie jest procesem skomplikowanym, o tyle dużo trudniej jest skalkulować chociażby ryzyko wynikające z pojawienia się nowych podatków czy opłat związanych z nadprogramowymi emisjami CO2. Tymczasem fala tzw. stranded assests, może nadejść dużo szybciej, niż mogłoby się wydawać – mówi Ilona Otoka.

Według analizy przeprowadzonej przez międzynarodową organizację, która tworzy uznane na całym świecie benchmarki do śledzenia wyników ESG dla branży nieruchomości – GRESB[1]  – w Europie średni „stranding year” w sektorze nieruchomości przypada już na 2026 rok. A to jasny sygnał, że proces transformacji musi znacząco przyspieszyć.

„Stranding year” to pojęcie wprowadzone przez inicjatywę Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), w ramach której powstało narzędzie pozwalające inwestorom i właścicielom nieruchomości zidentyfikować i ocenić ryzyko związane z emisją dwutlenku węgla w budynkach w trakcie ich użytkowania w kontekście wymogów regulacyjnych.

Pokazuje to w praktyce, jak dana nieruchomość jest położona na ścieżce dekarbonizacji zgodnej z celem Porozumienia Paryskiego, zakładającym utrzymanie średniego wzrostu globalnej temperatury na poziomie poniżej 1,5°C poprzez osiągnięcie zerowej emisyjności netto do 2050 roku.

Osiągnięcie „stranding year” pokazuje, że nieruchomość nie spełnia aktualnych i przyszłych standardów efektywności energetycznej oraz oczekiwań rynku w tym zakresie – czyli w najbliższym czasie wymagać będzie poniesienia nakładów inwestycyjnych oraz może być przedmiotem nowych opłat związanych np. z emisjami dwutlenku węgla.

Czytaj także: List otwarty Build Europe nt. nowelizacji Dyrektywy o efektywności energetycznej budynków

Krok po kroku do zniwelowania bańki węglowej

– Brak standardu rynkowego to największe wyzwanie, któremu nie sprostamy z dnia na dzień. Bez rzetelnych analiz i dowodów nie jesteśmy w stanie powiedzieć dziś, o ile poczynione nakłady inwestycyjne faktycznie wpłyną na efektywność energetyczną i wartość nieruchomości.

To, co możemy jako rzeczoznawcy robić już teraz, to opisywać ryzyka na etapie wycen i wziąć pod uwagę specjalistyczne analizy (jak chociażby ocena ryzyka klimatycznego), tak aby najrzetelniej podejść do kalkulacji wartości – tłumaczy Ilona Otoka.

– Coraz więcej naszych klientów wykonuje analizy Net Zero i tworzy strategie dekarbonizacji dla swoich nieruchomości, co jest krokiem w dobrą stronę. Przydatną informacją w procesie wyceny jest przykładowo określony tzw. stranding year, czyli orientacyjny termin, w którym nieruchomości znajdą się powyżej ścieżki dekarbonizacyjnej wynikającej z celów Porozumienia Paryskiego i mogą stać się mniej atrakcyjne ze względu na zmiany transformacyjne w kierunku gospodarki niskoemisyjnej.

Do zmian tych należą m.in nowe wyzwania środowiskowe, restrykcyjne przepisy dotyczące zrównoważonego rozwoju czy zmieniające się normy społeczne i relacje rynkowe, w tym wymagania najemców czy inwestorów.

Niekompatybilność z gospodarką niskoemisyjną sprawia, że nieruchomości nieefektywne energetycznie lub zależne od paliw kopalnych będą mniej pożądane i uważane za inwestycje bardziej ryzykowne. Analiza tego ryzyka pozwala na zminimalizowanie jego negatywnego wpływu na wartość nieruchomości – dodaje.

Trzeba tu wspomnieć, że nie każda metoda wyceny pozwala na bezpośrednie uwzględnienie takiego ryzyka. Łatwiej jest w podejściu dochodowym, metodzie dyskontowania strumieni dochodów.

Natomiast przy wycenie w podejściu porównawczym czy metodzie kapitalizacji prostej pojawia się problem uwzględnienia nakładów inwestycyjnych i powyższych ryzyk związanych z transformacją i zmianami klimatycznymi.

– Rzeczoznawcy działają na podstawie przepisów prawa i standardów zawodowych, ale jeżeli chodzi o postrzeganie ryzyka to opierają się przede wszystkim na danych rynkowych. Zmiany muszą następować szybko, a odpowiedź rynku musi być jasna.

Konieczne jest też uregulowanie kwestii uwzględniania czynników związanych ze zrównoważonym rozwojem i transformacją w kierunku gospodarki niskoemisyjnej w standardach i regulacjach – tylko wtedy rzeczoznawcy majątkowi będą mogli w pełni odzwierciedlić ryzyka transformacji w wycenie – podsumowuje Ilona Otoka. 

Czytaj także: Ponad miliard euro wsparcia dla budownictwa ekologicznego w Niemczech

***

[1] Global Real Estate Sustainability Benchmark