Wzrost stawek najmu wyhamował

W lipcu ’22 stawki najmu wzrosły w 8 z 16 badanych miast, w sześciu spadły, a w dwóch się nie zmieniły.  Dla porównania jeszcze w marcu i kwietniu wzrosty obserwowaliśmy w 15 z 16 miast. Sytuacja się więc unormowała.

Poziom stawek jest przeciętnie o 20% wyższy niż na początku roku, ale to głównie efekt podwyżek dokonanych wiosną. W lipcu koszty najmu były stabilne.

Przy obecnym poziomie stóp procentowych raty kredytów są dużo wyższe niż koszt najmu

Duży wzrost odnotowaliśmy jedynie w Częstochowie (+11% m/m), a spory spadek w Lublinie (-8% m/m). Są to jednak stosunkowo nieduże rynki, na których odnotowujemy po ok. 200 nowych ogłoszeń miesięcznie, więc łatwiej tu o duże zmiany niż w największych miastach. Dla porównania w Warszawie takich ogłoszeń było w lipcu 4 376.

Czytaj także: Rendin wprowadza gwarancję finansową dla najemcy na wypadek eksmisji niesolidnego lokatora

Stawki najmu w lipcu 2022 roku

Ceny najmu nie rosną już tak szybko, a w niektórych miastach nawet spadają, ponieważ spadł popyt, a jednocześnie poprawiła się dostępność. Już drugi miesiąc z rzędu wzrosła liczba ogłoszeń wynajmu mieszkań. Dotyczy to zarówno nowych ofert, jak również wszystkich aktywnych ofert niezależnie od tego, kiedy zostały dodane na portale. Tych nowych było o ponad 50% więcej niż w kwietniu. Przyczyną większej podaży są wakacje, czyli okres, gdy studenci zwalniają najmowane mieszkania. Poza tym część Ukraińców zdecydowała się na powrót do domu, więc opuścili najmowane lokale.

Poziom stawek (najmu) jest przeciętnie o 20% wyższy niż na początku roku

Kluczowy będzie jednak wrzesień, kiedy na rynek powrócą studenci. Wtedy ponownie wzrośnie popyt i okaże się czy ceny znów zaczną mocno rosnąć, czy też pozostaną stabilne. Na spadki niestety w najbliższym czasie nie ma co liczyć. Wysokie stopy procentowe sprawiają bowiem, że bardzo trudno jest kupić własne mieszkanie. Dlatego niewiele osób przenosi się z mieszkań najmowanych do własnych. Nie robią więc miejsca dla nowego rocznika młodych, którzy wyprowadzają się od rodziców i wchodzą na rynek najmu. Popyt wciąż będzie więc wysoki.

Jednoczenie na rynku nie pojawia się już zbyt wiele nowych mieszkań na wynajem. Przy obecnych cenach mieszkań i stawkach najmu opłacalność takiej inwestycji jest niższa niż na lokacie bankowej czy obligacji. Średnia rentowność zakupu mieszkania o powierzchni 50 m² wynosi 4,68% netto, czyli jest to odpowiednik lokaty czy obligacji z oprocentowaniem 5,78% brutto. Dla porównania na rocznej obligacji skarbowej oprocentowanie wynosi 6,5% brutto i niedługo może jeszcze wzrosnąć.

Część pieniędzy wpłaconych na spłatę kredytu można odzyskać w momencie sprzedaży mieszkania, a tych wydanych na najem już nie da się odzyskać

Na koniec wróćmy jeszcze do kwestii zamiany mieszkania najmowanego na własne. Jest to tak trudne, ponieważ przy obecnym poziomie stóp procentowych raty kredytów są dużo wyższe niż koszt najmu.

Dla przykładu w Toruniu czy Białymstoku rata kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 m² jest o ponad połowę wyższa niż stawka najmu takiego samego mieszkania i to przy najdłuższym możliwym okresie kredytowania (35 lat). Jeśli kredyt będzie na 30 lat czy 25 lat, to różnica będzie jeszcze większa.

Jeśli chodzi o kwoty bezwzględne, to największa różnica występuje w Warszawie (1 504 zł) i  Krakowie (1 367 zł). Najmniej różni się rata i koszt najmu w Częstochowie (338 zł) i Sosnowcu (360 zł).

Czytaj także: Droższy wynajem mieszkań podbije zainteresowanie kredytami studenckimi?

Porównanie kosztu najmu i raty kredytu na 35 lat

Należy jednak dodać, że to porównanie nie uwzględnia faktu, że raty płaci się tylko przed określony czas, a za najem zawsze, czyli tak długo jak chcemy mieszkać. Ponadto część pieniędzy wpłaconych na spłatę kredytu można odzyskać w momencie sprzedaży mieszkania, a tych wydanych na najem już nie da się odzyskać.

Na rynku nie pojawia się już zbyt wiele nowych mieszkań na wynajem. Przy obecnych cenach mieszkań i stawkach najmu opłacalność takiej inwestycji jest niższa niż na lokacie bankowej czy obligacji

W długim terminie wciąż bardziej opłaca się zakup. W polskich warunkach daje on także dużo większe poczucie bezpieczeństwa. Problem polega jednak na tym, że w przypadku osób młodych, które nie mają jeszcze zbyt wysokich dochodów, kluczowe znacznie ma to, ile wyniesie miesięczna płatność za mieszkanie, a nie bilans płatności w długim terminie.

Wyliczenia sporządzono na podstawie 13 437ogłoszeń najmu oraz 34 284 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 1 do 31 lipca 2022 r.

Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.