Kredyty frankowe: wyższy kurs CHF, wyższe ceny nieruchomości. Kto zyskał, kto stracił?

Niemal dokładnie 11 lat temu po raz pierwszy, i jak na razie ostatni, w historii płynnego kursu walutowego wartość franka szwajcarskiego spadła poniżej 2 złotych.

W latach 2006-2008 średni kurs CHF/PLN nigdy nie przekroczył 2 złotych i 80 groszy, co w połączeniu z eskalacją wtórnego wyżu demograficznego lat 70. i 80 ubiegłego wieku oraz zakorzenioną chęcią posiadania własnego mieszkania doprowadziło do gigantycznej ekspansji rynku kredytów frankowych w Polsce.

70 procent kredytów zawartych przy najsłabszym CHF

Według danych Komisji Nadzoru Finansowego, pod koniec 2018 roku w sektorze bankowym aktywnych było 457 276 kredytów frankowych – ponad 70% tych zobowiązań zostało zaciągniętych w okresie rekordowo słabego franka.

Choć w wyniku nowelizacji przez KNF Rekomendacji S w czerwcu 2013 roku banki właściwie przestały udzielać kredytów walutowych, to do dziś kwestia frankowiczów odmieniana jest przez wszystkie przypadki.

Warto zastanowić się jednak, jak obecnie kształtuje się poziom salda zadłużenia zobowiązań frankowych w odniesieniu do rekordowego poziomu cen nieruchomości, obserwowanego od kilku miesięcy przynajmniej na niektórych rynkach.

Kurs franka na tle cen mieszkań

Od lat Warszawa przoduje w zestawieniu najdroższych miast w Polsce. Średnia cena metra kwadratowego w stolicy w ciągu ostatnich 10 lat wzrosła o 76%, a według danych BIK S.A. w szczytowym okresie frankowego szaleństwa niemal co dziesiąty pełnoletni mieszkaniec metropolii posiadał kredyt w szwajcarskiej walucie.

Aby uchwycić relację wzrostu cen nieruchomości do poziomu salda zadłużenia kredytów frankowych, dokonano analizy blisko 17 tysięcy transakcji kupna sprzedaży na stołecznym rynku nieruchomości. Badaniem zostały objęte lokale mieszkalne o powierzchni z zakresu 40-60 m², których zakupu dokonano na rynku pierwotnym w latach 2006-2008 oraz na rynku wtórnym w okresie od stycznia 2018 roku do końca czerwca 2019 roku.

Zdecydowana większość frankowych hipotek dotyczyła rynku pierwotnego, z kolei ewentualna monetyzacja wartości tych mieszkań będzie odbywała się już na rynku wtórnym.

Poniższa macierz obrazuje, jak zmieniła się wartość nieruchomości w ciągu 10-13 ostatnich lat przy założeniu dwóch podstawowych warunków, bez których poniższe rozważania byłyby co najmniej nierzetelne.

W analizie różnic został uwzględniony koszt wykończenia lokalu w stanie deweloperskim (zgodnie z obowiązującymi wówczas stawkami przyjęto koszt wykończenia na poziomie 1 000 zł za m²).

Ponadto, dokonano indeksacji różnicy wartości o wskaźnik skumulowanej inflacji rocznej na koniec grudnia 2018 roku – według danych Ministerstwa Finansów wskaźnik ten wynosił odpowiednio dla lat 2006, 2007, 2008: 27,62%, 26,35% oraz 23,27%.

Porównanie dotyczy 50-metrowego mieszkania w średnim standardzie.

Skok cen mieszkań od 2006 roku

Wyniki są zaskakujące. Od stycznia 2006 roku do czerwca 2007 metr cena metra kwadratowego wzrosła „raptem” o 19%, by na przestrzeni kolejnych pięciu kwartałów przekroczyć niewyobrażalną wówczas granicę 7 tysięcy złotych.

Zagregowany wzrost średniej ceny metra kwadratowego na stołecznym rynku pierwotnym w okresie  2006-2008 wyniósł 60% (z 4513 zł do 7181 zł) – nigdy wcześniej polski rynek nieruchomości nie doświadczył takiego szoku.

Dlatego też frankowe hipoteki należy zróżnicować względem okresu zaciągnięcia zobowiązania: jeszcze w I kwartale 2006 roku 50-metrowe mieszkanie w stolicy kosztowało średnio ok. 225 000 zł – półtora roku później za tą samą nieruchomość trzeba było zapłacić o ponad 120 000 zł więcej.

Utrzymujące się od ponad 4 lat na rekordowo niskim poziomie stopy procentowe, średni wzrost wynagrodzenia na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat o ponad 50%, brak bezrobocia na rynku pracy z jednej strony, z drugiej ograniczona podaż gruntów pod zabudowę mieszkaniową oraz wysokie koszty materiałów budowlanych i robocizny sprawiły, że ceny nieruchomości w Warszawie zwłaszcza na rynku wtórnym są zdecydowanie wyższe aniżeli 12-13 lat temu.

Pechowi frankowicze z 2007 i 2008 roku

Zgoła odmiennie wygląda sytuacja kredytobiorców z drugiej połowy 2007 oraz całego 2008 roku, którzy na fali owczego pędu kierowali się błędnymi oczekiwaniami adaptacyjnymi. Jeszcze w trzecim kwartale minionego roku analizowany typ lokalu mieszkalnego realnie był warty mniej, aniżeli w okresie szczytu bańki z drugiej połowy 2008 roku.

I choć dziś obserwujemy dodatni stosunek wartości nieruchomości zakupionych w trzecim i czwartym kwartale 2008 roku do obecnego poziomu cen, to te dwa lata odegrają kluczową rolę w odniesieniu do późniejszych wydarzeń: 15 września 2008 roku upada Lehman Brothers – czwarty co do wielkości sumy bilansowej bank w Stanach Zjednoczonych, a trzy miesiące później frank szwajcarski kosztuje już ponad 3 złote.

Poniżej zestawienie salda pozostałego do spłaty kredytu frankowego z uwzględnieniem okresu jego zaciągnięcia oraz kwoty na zakup nieruchomości według poziomu cen obowiązującego na warszawskim rynku nieruchomości w latach 2006-2008. Założono spłatę zobowiązania równymi ratami przy 10-procentowym wkładzie własnym. Do obliczeń przyjęto stały spread walutowy na poziome 5%, marżę banku na poziomie 1,2% oraz uwzględniono obowiązujące od lutego 2015 roku ujemne stawki LIBOR.  Symulacja zakłada także, że kredyt zaciągany jest drugiego dnia pierwszego miesiąca każdego kwartału, a wartości nieruchomości odpowiadają średniej kwartalnej.

Realna wartość nieruchomości wyższa niż w dniu podpisania umowy kredytowej

Niezależnie od okresu zaciągnięcia zobowiązania, wartość nieruchomości w ujęciu realnym jest dziś wyższa aniżeli w dniu podpisania umowy kredytowej.

Ale to właśnie sam okres zaciągnięcia zobowiązania jest kluczowy: jeżeli kredyt został udzielony w 2006 roku to dziś zmiana wartości nieruchomości z nawiązką internalizuje efekt późniejszego wzrostu kursu CHF/PLN.

Jest to widoczne zwłaszcza w kontekście kredytu 20-letniego zaciągniętego w I kwartale 2006 roku – w tym przypadku na koniec II kwartału bieżącego roku wartość salda pozostałego do spłaty z uwzględnienie różnicy wartości transakcyjnej wyniosła 4604 zł.

Podobna tendencja występuje również przy zobowiązaniu 30-letnim, przy czym wartości są na odpowiednio wyższym poziomie, co wprost wynika z mniejszej części spłaconego kapitału (zwłaszcza kapitału spłaconego w warunkach relatywnie słabego franka, tj. IQ2006 – IIIQ2008). W obu przypadkach zmiana wartości transakcyjnej koryguje saldo zadłużenia przynajmniej o połowę: przy kredycie na 30 lat taka sytuacja dotyczy pierwszych trzech kwartałów 2006 roku a w przypadku kredytu na 20 lat, utrzymuje się ona przez całą pierwszą połowę analizowanego przedziału.

Trzeci kwartał 2007 roku jest przełomowy – popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest już na tyle duży, że z miesiąca na miesiąc stawki metra kwadratowego rosną w tempie kilkunastu procent. Jednocześnie relacja CHF/PLN bije kolejne rekordy – 16 lipca 2008 roku kurs franka spada poniżej dwóch złotych a sytuacja ta utrzymuje się do 9 sierpnia 2008 roku, co jeszcze bardzie nakręca popyt na mieszkania.

Trudna sytuacja kredytobiorców z 2008 roku

To właśnie kredytobiorcy z III i IV kwartału 2008 są dziś w najbardziej niekorzystnej sytuacji ponieważ kupili mieszkania po cenie nie do końca wynikającej z wartości fundamentalnej.

Szereg późniejszych wydarzeń, takich jak zawirowania w strefie euro po wybuchu kryzysu w Stanach Zjednoczonych (I kwartał 2009) czy usztywnienie – a zwłaszcza późniejsze uwolnienie – kursu franka wobec euro przez Szwajcarski Bank Centralny (odpowiednio III kwartał 2011 oraz I kwartał 2015), doprowadziły do sytuacji, gdzie dla kredytów zaciąganych w III i IV kwartale 2008 zmiana wartości transakcyjnej w porównaniu do okresu bieżącego jest tak naprawdę „kosmetyczna”.

PODSUMOWANIE

Dziś kurs średni franka szwajcarskiego to 3 złote i 96 groszy – niewiele ponad dekadę temu nie przekraczał on 2 złotych. Należy jednak pamiętać, że jednocześnie ceny nieruchomości na przestrzeni ostatnich 13 lat radykalnie się zmieniły, zwłaszcza w odniesieniu do poziomu z 2006 roku.

Kredytobiorca z 2006 roku jest w nieporównywalnie lepszej sytuacji aniżeli osoba, która umowę o kredyt hipoteczny we frankach podpisała w drugiej połowie 2008 roku.

Co więcej, koszt zobowiązania hipotecznego zaciągniętego w I kwartale 2006 roku na 20 lat we frankach, mimo różnic kursowych, został niemal całkowicie zrekompensowany wzrostem transakcyjnej wartości nieruchomości.

Natomiast osoby, które zaciągnęły kredyt później i na dłuższy okres, doświadczają mniejszej rekompensaty.

Jak to często bywa w życiu gospodarczym – każdy przypadek kredytu frankowego należy rozpatrywać osobno, choć już same salda kapitału pozostałego do spłaty w zestawieniu z bieżącym poziomem cen nieruchomości dobitnie pokazują, iż frankowicz frankowiczowi nierówny i nie powinno stosować się tej samej miary i jedynie słusznego, wspólnego dla wszystkich frankowiczów rozwiązania.