Nieruchomości: rekordy na polskim rynku magazynowym, nieznaczny wzrost czynszów
W I kw. 2019 roku na rynku pojawiły się 22 nowe projekty, dzięki czemu całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wzrosły do 16,3 mln mkw. Całkowity popyt wyniósł 944 tys. mkw., z czego 74% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje, a pozostałe 26% przypadło na renegocjacje. Łącznie na rynku magazynowym zawarto 154 umowy najmu o średniej wielkości 6 130 mkw.
– Jedną z istotnych branż napędzających popyt na powierzchnie magazynową pozostaje e-commerce. Zarówno duże międzynarodowe platformy internetowe, jak i czołowi gracze z rynku retail, a także operatorzy logistyczni, których usługi są w Polsce coraz bardziej popularne, cyklicznie zgłaszają zapotrzebowanie na nowe powierzchnie we wszystkich regionach. Warto wskazać, że e-commerce i wymagania związane ze specyfiką handlu internetowego redefiniują pojęcie magazynu i stawiają przed deweloperami nowe wymagania. Temat ten zostanie poruszony w pionierskim raporcie C&W dotyczącym powierzchni magazynowych dla e-commerce, który zostanie opublikowany już 12 czerwca – powiedział Damian Kołata, Associate w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.
Czy wzrosły czynsze?
Mimo wysokiej podaży wskaźnik powierzchni niewynajętej nieznacznie wzrósł o 1 pp. w ujęciu rocznym i na koniec marca 2019 roku wyniósł 5,7%. Najwyższą wartość wskaźnika odnotowano na rynku Warszawa-miasto (11,6% czyli 89 tys. mkw.) oraz w Poznaniu (8,8% czyli 175 tys. mkw.). Aktywność deweloperska utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, o czym świadczy 2,14 mln mkw. powierzchni magazynowej realizowanej obecnie w 72 projektach. Cztery rynki wyróżniają się pod względem skali nowych inwestycji. Są to: Górny Śląsk (568 tys. mkw., 13 projektów), Centralna Polska (454 tys. mkw., 10 projektów), Wrocław (221 tys. mkw., 8 projektów) oraz Warszawa-okolice (197 tys. mkw., 9 projektów).
W I kwartale 2019 roku czynsze na większości rynków magazynowych w Polsce pozostały na niezmienionym poziomie lub wzrosły nieznacznie. Ze względu na wysoki popyt i wzrost cen gruntów w niektórych lokalizacjach, deweloperzy wykazują mniejszą skłonność do negocjacji cen czynszów. W efekcie zmniejszyła się różnica pomiędzy stawkami bazowymi a efektywnymi uwzględniającymi niższy zakres zachęt finansowych, oferowanych najemcom. Najwyższe stawki czynszów bazowych niezmiennie dotyczą niewielkich powierzchni magazynowych typu SBU (small business unit) na rynku Warszawa-miasto i wynoszą od 4,35 do 5,25 EUR/mkw./miesiąc. W przypadku powierzchni typu „big box” czynsze bazowe kształtują się na poziomie 2,40-3,70 EUR/mkw./miesiąc.
– Wzrost zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej o 17% w okresie ostatnich 12 miesięcy oraz ponad 2,1 miliony mkw. pozostające w budowie świadczą o kontynuacji dynamicznego rozwoju rynku logistycznego w Polsce. Region Warszawy i okolic, Polska Centralna czy też Górny Śląsk nadal przyciągają największą uwagę najemców i deweloperów, przy czym warto zauważyć znaczący wzrost aktywności na rynku wrocławskim, gdzie prognozowany wolumen podaży w całym 2019 roku może przekroczyć 300 tys. mkw. Równolegle rozwijają się mniejsze rynki regionalne jak np. Kielce, Rzeszów i Lublin w Polsce Wschodniej, gdzie odnotowano rekordowy wolumen inwestycji w budowie (166 tys. mkw.). Zainteresowaniem najemców cieszą się też Trójmiasto, Szczecin czy region województwa lubuskiego, które pełnią coraz ważniejszą rolę jako ośrodki dystrybucji na kraje Europy Zachodniej i Skandynawię – powiedziała Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.
– Pomimo wzrostu czynszów, odnotowanego w minionych 12 miesiącach, polski rynek magazynowy pozostaje najbardziej konkurencyjnym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Najwyższe czynsze bazowe za powierzchnie typu „big box” są tu wciąż niższe niż w Czechach (4,25 EUR/mkw./miesiąc), Słowacji (3,90 EUR/mkw./miesiąc), na Węgrzech (4,50 EUR/mkw./miesiąc) czy w Rumunii (4,10 EUR/mkw./miesiąc). Różnica w poziomie czynszów efektywnych jest również wyraźna i tu konkurencyjność Polski, jako lokalizacji magazynowej czy produkcyjnej, zaznacza się jeszcze mocnej – dodała.
