Deweloperzy spuszczają z tonu

W porównaniu ze stanem sprzed dwóch miesięcy, wzrosła różnica między cenami z ofert sprzedaży mieszkań wystawianych przez deweloperów a cenami z faktycznie zawieranych na rynku pierwotnym transakcji – wynika z danych serwisu Domiporta.pl i Open Finance. Z uśrednionych danych dla największych rynków, tj. dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Wrocławia i Warszawy, wynika, że w sierpniu oferowane przez deweloperów mieszkania jednopokojowe sprzedawane były po cenach o 8,77 proc. niższych od średniej z wystawionych w tym samym czasie ofert sprzedaży.

Dla mieszkań dwupokojowych różnica wyniosła 8,17 proc, a dla trzypokojowych 5,7 proc. Jeszcze w czerwcu te różnice były mniejsze i wynosiły odpowiednio 3,98 proc., 5,62 proc. i 4.02 proc. Warto jednak zwrócić uwagę, że jeszcze wcześniej, przy okazji raportu opisującego kwietniowe dane, różnica między cenami w przypadku mieszkań jedno- i dwupokojowych była bardzo zbliżona do obecnej. Systematycznie zwiększa się ona tylko przypadku mieszkań trzypokojowych.

Jedynie w segmencie największych lokali, do których zaliczamy mieszkania od czterech pokoi wzwyż, sytuacja w ubiegłym miesiącu była odmienna, bo tu ceny z faktycznie zwieranych transakcji przez klientów Open Finance przewyższały te z ofert zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl o 1,87 proc. Tu z kolei na przestrzeni ostatniego półrocza obserwujemy trend odwrotny niż w przypadku mieszkań trzypokojowych. Cenę zawyżają bowiem apartamenty, w których metr kwadratowy powierzchni wyceniany jest nawet na kilkadziesiąt tysięcy złotych. Pomimo kryzysu osoby bardzo zamożne nie mają problemu z zakupem drogiej nieruchomości. Gorzej sytuacja przedstawia się w przypadku mieszkań dużych, ale ze średniej półki, dla których zdecydowanie nie jest to najlepszy okres.

Na rynku wtórnym sytuacja nie zmienia się już tak dynamicznie jak na pierwotnym. Podobnie jak w poprzednich miesiącach, ceny transakcyjne są tu przeciętnie o kilkanaście procent niższe niż życzyliby sobie tego sprzedający. Trudno się tu dopatrzeć wyraźnej tendencji, czy to wzrostowej, czy malejącej. Obecnie potencjalni nabywcy mieszkań jednopokojowych średnio mogą liczyć na zniżkę rzędu 14,53 proc. Dla mieszkań dwupokojowych różnica sięga 13,49 proc., dla trzypokojowych 9,9 proc., a dla czteropolowych i większych 12,27 proc.

Analizując powyższe dane warto odnieść się do szerszego spektrum okoliczności w jakich znajduje się w tej chwili rynek. Masa informacji jakie pojawiają się w mediach w dość istotny sposób wpływa na kształtowanie zachowań zarówno sprzedających jak i kupujących. Coraz częściej pojawiają się informacje o zwiększających się możliwościach negocjacyjnych kupujących, rosnących różnicach między cenami ofertowymi a transakcyjnymi i ogólnie o spadkach cen. Ma to oczywiście pokrycie w rzeczywistości. Ale wpływa również na ceny ofertowe jakie wystawiane są przez sprzedających. Mając świadomość rosnących oczekiwań negocjacyjnych nabywców, bywa że sprzedawcy wystawiają wyższą cenę ofertową – oczywiście w granicach rozsądku – po to, żeby negocjacje zadowoliły zarówno kupującego, który chce dużo ugrać, jak i sprzedającego, który chce uzyskać jak najlepszą cenę. Stąd też m.in. biorą się tak duże różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Poziom rentowności inwestycji developerskiej jest kryterium, które w większym stopniu niż to ma miejsce w przypadku rynku wtórnego, ogranicza możliwości negocjacyjne, co widać w prezentowanej analizie. – mówi Agnieszka Grotkowska, dyrektor ds. projektów specjalnych Domiporta.pl.

Przedstawione przez nas dane powinny być użyteczne szczególnie dla osób, które przymierzają się do zakupu mieszkania. Trzeba mieć oczywiście na uwadze, że są to dane uśrednione. Nie dysponujemy wiedzą na temat ostatecznej kwoty poszczególnych transakcji. Każdy przypadek należy więc traktować indywidualnie.

Bernard Waszczyk
Open Finance