15 lat na rynku mieszkaniowym – co się zmieniło?

Minione 15 lat to okres wzrostu i powolnego dojrzewania rynku nieruchomości w Polsce w każdym jego segmencie. Początek tego okresu to czas, w którym rynek deweloperski dopiero raczkował, poziom finansowania zakupów na rynku nieruchomości był w porównaniu do czasów obecnych znikomy, a ceny nieruchomości wszystkich w zasadzie rodzajów znacznie niższe niż dzisiaj.

Był to również czas, kiedy działanie na rynku nieruchomości, w tym przede wszystkim podejmowanie działalności deweloperskiej, jej finansowanie czy finansowanie wprost zakupów na rynku nieruchomości wiązało się ze znacznie wyższym niż dzisiaj stopniem ryzyka, mającego źródło w braku dostępu uczestników rynku do wysokiej jakości informacji.

Wejście do Unii Europejskiej ożywiło rynek nieruchomości

Akcesja Polski do Unii Europejskiej i wynikające z niej bezpośrednio oczekiwanie zrównania poziomu cen nieruchomości, jak i poziomu życia spowodowały dynamiczny wzrost popytu na nieruchomości wszystkich typów, w tym przede wszystkim mieszkaniowe. Optymizm konsumencki rozbudzony wstąpieniem Polski do Unii, rosnące zarówno w Polsce, jak i w całej Europie tempo wzrostu PKB i otwarcie możliwości zaciągania kredytów hipotecznych opartych na franku szwajcarskim, oprocentowanych znacznie niżej od kredytów w rodzimej walucie, poskutkowało dynamicznym wzrostem cen mieszkań. Popyt krajowy „uzupełniany” był dodatkowo przez popyt nabywców zagranicznych o czysto spekulacyjnym charakterze.

Rynek mieszkaniowy, w tym nieokrzepła jeszcze wówczas krajowa branża deweloperska, nie był gotowy na tak dynamiczny wzrost popytu, a bariery podaży, z których najistotniejszą był brak elastyczności związany z niską dostępnością gruntów pod zabudowę mieszkaniową, okazały się być zbyt wysokie.

Krajowym deweloperom nie ułatwiała zadania również konkurencja dużych deweloperów zagranicznych, próbujących przebić się na polskim rynku i oferujących astronomiczne ceny za grunty pod zabudowę. Co ciekawe, w odróżnieniu od podmiotów działających na rynku nieruchomości komercyjnych, większość z tych firm na polskim rynku mieszkaniowym nie przetrwała, a część zakupionych przez nich gruntów po piętnastu latach nadal czeka na nowego inwestora i pozostaje niezabudowana.

Ceny wzrosły nawet o 270 procent

W efekcie tych zmian, w latach 2005 – 2008 praktycznie we wszystkich polskich aglomeracjach mieliśmy do czynienia z dynamicznymi wzrostami cen mieszkań – nawet do blisko 270%, jak w Łodzi, Poznaniu czy Gdańsku. W pozostałych największych polskich miastach wzrosty średnich cen mieszkań osiągnęły poziom około 250%. Najniższy wzrost notowaliśmy dla Warszawy, gdzie średnia cena wzrosła w tym okresie o „zaledwie” 230%.

Mimo istotnych barier wzrostu podaży – deficytu gruntów pod zabudowę mieszkaniową i dynamicznego wzrostu kosztów budowy mieszkań – rosła również liczba mieszkań oddawanych do użytkowania. W skali całego kraju w roku 2008 oddano do użytkowania 165 189 mieszkań, co stanowiło wzrost o 53% wobec liczby notowanej w roku 2004.

Kryzys i spadek cen

Pierwsza połowa roku 2008 przyniosła pewne symptomy ochłodzenia koniunktury na rynku mieszkaniowym, dynamika cen mieszkań wyraźnie wyhamowała, a deweloperzy przestali akceptować bardzo wysokie ceny gruntów budowlanych. Docierające ze Stanów Zjednoczonych informacje o kryzysie subprime, a zwłaszcza informacja o upadku banku Lehman Brothers przyspieszyły i pogłębiły spowolnienie. Znacznie zmniejszyła się liczba budowanych mieszkań, a ceny zaczęły spadać.

Okres 2009 – 2013 to czas powolnego, ale wyraźnego spadku cen mieszkań we wszystkich największych ośrodkach miejskich w Polsce. Średnie ceny mieszkań w większości największych aglomeracji obniżyły się o około 20%, a w konurbacji katowickiej spadki osiągnęły rekordowy poziom 26,66%. Spadki te nie były jednak wyłącznie wynikiem bezwzględnej zmiany wartości mieszkań, ale również zmiany struktury obrotu na rynku, do której w wysokim stopniu przyczynił się Program „Rodzina na Swoim”.

Pomoc rządowa podtrzymała rynek

Kredyty zaciągnięte ze wsparciem rządowego programu stanowiły okresowo nawet 25% ogólnej liczby zaciągniętych kredytów mieszkaniowych, a deweloperzy dostosowywali nową ofertę mieszkań do wymogów i limitów cenowych Programu, oferując mieszkania mniejsze i położone w tańszych lokalizacjach. W trakcie 5 lat funkcjonowania Programu w jego ramach dofinansowano zakupy 192 360 mieszkań łączna kwotą blisko 35 miliardów złotych.

KNF wyklucza kredyty walutowe

W międzyczasie dokonały się także istotne zmiany w otoczeniu prawnym i regulacyjnym rynku mieszkaniowego. Rekomendacja SII KNF z 2008 roku, a następnie Rekomendacja T i SIII z roku 2013 przyczyniły się do stopniowego ograniczenia, a w konsekwencji wyeliminowania z rynku kredytów denominowanych do walut obcych. Jesienią 2011 roku, w „trybie przedwyborczym” Sejm przyjął tzw. „ustawę deweloperską”, mającą w założeniu autorów wprowadzić mechanizmy ochrony przed utratą środków osób nabywających mieszkania na rynku pierwotnym.

Był to zdecydowanie największy szok regulacyjny w dotychczasowej historii polskiego rynku deweloperskiego. Ustawa wprowadzała rewolucyjne zmiany, m.in. konieczność prowadzenia przez deweloperów rachunków powierniczych w rozliczeniach z klientami, na które uczestnicy rynku, w tym przede wszystkim deweloperzy i banki, nie byli przygotowani. W efekcie byliśmy świadkami znacznych turbulencji na rynku pierwotnym mieszkań, rekordowego wzrostu podaży nowych mieszkań przed i równie rekordowego jej spadku po dacie wejścia w życie nowych przepisów.

Rok 2013 rozpoczął krótki, około dwuletni okres stabilizacji cen mieszkań. W tym samym okresie mieliśmy jednak do czynienia z konsekwentnym wzrostem płac – w tempie zbliżonym do 3,5% rocznie i jednocześnie spadkiem stóp procentowych, które w 2015 roku osiągnęły najniższy dotychczas w historii poziom – 1,5% (stopa referencyjna NBP). W zestawieniu ze wzrostami płac i konsekwentnie spadającymi stopami procentowymi spadki cen mieszkań wywołały stały i bardzo wyraźny wzrost ich dostępności. Dobrą ilustracją tego zjawiska są notowania indeksu dostępności mieszkaniowej Centrum AMRON.

Niskie stopy wspierają rynek

Spadające stopy procentowe stały się jednym z najważniejszych czynników napędzających popyt na mieszkania. Z jednej strony zachęcały do zaciągania na korzystnych warunkach zobowiązań na zakup nieruchomości, z drugiej natomiast skutecznie zniechęcały do trzymania środków na niskooprocentowanych lokatach bankowych. W konsekwencji okres ten przyniósł dynamiczny wzrost popytu na mieszkania pod wynajem, kupowane bądź wprost za gotówkę lub częściowo za gotówkę z niewielkim udziałem finansowania kredytem hipotecznym.

W opinii deweloperów, w niektórych okresach transakcji tego typu mogło być nawet do 50% ogółu transakcji zawieranych na rynku pierwotnym. Dodatkowo od 2014 roku popyt na mieszkania wspierał rządowy Program „Mieszkanie dla Młodych”. W jego ramach dofinansowano wkład własny dla 109 727 wnioskodawców, a łączna suma dofinansowania wyniosła 2,6 mld złotych. Podobnie jak jego poprzednik, Program „Mieszkanie dla Młodych” miał istotny wpływ na kształtowanie się wysokości popytu na mieszkania i w konsekwencji na ich ceny.

Rok 2014 to również pierwsze próby materializowania wniosków z trwającej od pewnego czasu dyskusji o zmianie celów i metod prowadzenia polityki mieszkaniowej państwa z dotychczasowej, preferującej nabywanie mieszkań na własność na politykę wspierania budowy mieszkań pod wynajem. Wdrożony wówczas projekt budowy mieszkań na wynajem i jego późniejsza kontynuacja w ramach szerokiego, choć mającego nieco mgliste założenia, Programu „Mieszkanie Plus” jak dotychczas nie wpłynęła znacząco na sytuację na rynku mieszkaniowym, nadal zdominowanym przez budowę mieszkań na sprzedaż.

Znowu wysokie ceny mieszkań

Skala budownictwa mieszkaniowego, po załamaniu związanym z kryzysem z przełomu 2008 i 2009 roku, widocznym w zdecydowanej niższej niż notowana wcześniej liczbie mieszkań oddanych do użytku w latach 2010 – 2011 (spadek o ponad 20% do poziomu 130 954 sztuk w roku 2011) wróciła do poziomu zbliżonego do notowanego w okresie boomu (152 904 mieszkania rok później), a w kolejnych latach mieliśmy do czynienia z kontynuacją trendu wzrostowego, aż do rekordowego roku 2018, w którym do użytkowania oddano 184 793 mieszkania.

Mimo, że branża deweloperska tym razem była dobrze przygotowana na wzrost popytu i podaż mieszkań nadążała za wzrastającym popytem, w roku 2015 odnotowaliśmy wyraźną tendencję wzrostową cen mieszkań. We wszystkich największych miastach Polski notowaliśmy nieprzerwane wzrosty cen aż do IV kwartału 2018 roku, a ich poziom nominalnie zbliżył się do dotychczasowych maksimów, notowanych w pierwszej połowie roku 2008.

Dojrzalszy rynek

Po piętnastu latach i dwóch, choć zdecydowanie różnych, cyklach koniunkturalnych, rynek wydaje się znacznie dojrzalszy, jego uczestnicy znacznie bardziej profesjonalni, świadomi wyzwań, jakie mogą przed nimi stanąć i znacznie lepiej do nich przygotowani.

W ciągu ostatnich piętnastu lat powstało w Polsce 2 178 591 mieszkań, a liczba mieszkań w przeliczeniu na 1 000 mieszkańców wzrosła z 332 notowanych w 2004 roku do około 380 w roku 2018. Mimo to Polska nadal zajmuje w tej statystyce jedno z ostatnich miejsc w Unii Europejskiej. Polski rynek nieruchomości stał się w tym czasie również znacznie bardziej transparentny.

Powstanie i rozwój Centrum AMRON jako podmiotu gromadzącego i udostępniającego wysokiej jakości informacje było z pewnością jednym z czynników dojrzewania polskiego rynku nieruchomości i sprzyjało wzrostowi jego przejrzystości.

Z informacji gromadzonych przez AMRON w ciągu 15 lat jego działalności poza bankami korzystały i korzystają m.in towarzystwa ubezpieczeniowe, rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, deweloperzy, firmy doradcze oraz jednostki samorządu terytorialnego a także najważniejsze instytucje państwowe z Narodowym bankiem Polski i Komisją Nadzoru Finansowego na czele. Centrum AMRON przez cały ten okres było również aktywnym uczestnikiem dyskusji o kształcie polskiej polityki mieszkaniowej, a publikowane przez nie okresowe raporty stały się jednym z podstawowych źródeł informacji o sytuacji na rynku kredytów hipotecznych i stanie rynku nieruchomości mieszkaniowych.