XV Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych. Dokąd zmierza bankowość hipoteczna?
Tematyki listów zastawnych i rozwoju polskiej bankowości hipotecznej nie mogło zabraknąć podczas obrad tegorocznego Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych. Okazuje się, że funkcjonujący od całkiem niedawna model emisji tego typu instrumentów spotkał się z nadspodziewanie dobrym przyjęciem ze strony inwestorów, nawet na tle państw posiadających w tym obszarze bogatsze doświadczenia.
– Ani Czesi, ani Słowacy nie byli w stanie uplasować listów zastawnych na tak wysokim poziomie cenowym jak Polska – przypomniał prezes mBanku Hipotecznego, Piotr Cyburt.
Jeszcze gorzej prezentuje się sytuacja w Rumunii. Tamtejszy system nie zyskał akceptacji inwestorów ani agencji ratingowych, co z góry przesądza o porażce.
– Z kolei we Włoszech funkcjonuje model podobny do sekurytyzacji, gdzie zamiast banków hipotecznych mamy spółki celowe (SPV) – wskazał szef mBanku Hipotecznego.
XV Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych: jak zapanować nad przestrzennym chaosem?
Niewystarczające zainteresowanie podmiotów krajowych
Dobra ocena polskiej bankowości hipotecznej przez inwestorów z zagranicy to tylko jedna strona medalu. Problemem jest bowiem niewystarczające zainteresowanie podmiotów krajowych.
– Listy zawsze się rozwijały w oparciu o lokalny kapitał – zauważył Piotr Cyburt. Pojawia się zatem pytanie, kto powinien być grupą docelową dla banków hipotecznych. Eksperci są zgodni co do jednego: nie jest to instrument dedykowany drobnym ciułaczom.
– Nie sądzę, żeby Kowalski był w stanie inwestować w list zastawny na wiele lat. Obligacja rządowa jest jednak całkiem innym aktywem – ocenił Rafał Litwińczuk, DFO w Pekao Banku Hipotecznym.
Czytaj także: XV Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych: klimat sprzyja inwestycjom >>>
Podobnego zdania jest Piotr Cyburt. Uważa on, iż koszty dystrybucji listów zastawnych na rynku konsumenckim wykluczałyby wszystkie korzyści wynikające z ich emisji. Pojawia się również pytanie odnośnie przyszłości samych banków. Czy w obliczu postępującej digitalizacji powinny one „odchudzić” swe struktury i ograniczyć zatrudnienie, wykorzystując w większym stopniu zasoby instytucji macierzystych?
– Jesteśmy na etapie, gdzie systemu nie warto zmieniać, tylko doskonalić i rozwijać. To na czym powinniśmy się skupić, to uproszczenie i digitalizacja procesów – powiedział Piotr Cyburt.
Podobnie uważa Agnieszka Zdziennicka z PKO Banku Hipotecznego.
– Powinniśmy dążyć w kierunku pozostawienia banków specjalistycznych. Listy są emitowane
przez wyspecjalizowane instytucje, które mają sztywny katalog działalności, co jest atrakcyjne dla inwestorów – ocenia Agnieszka Zdziennicka.
Zagrożenia dla jakości kredytów hipotecznych
W dyskusji na temat bankowości hipotecznej nie mogło zabraknąć kwestii zagrożeń dla jakości kredytów hipotecznych, będących wszak podstawą emisji listów zastawnych. Jednym z wyzwań jest najnowszy projekt zmian w Rekomendacji S, przewidujący wdrożenie mechanizmu „klucz za dług”.
Wiceprezes ZBP mec. Jerzy Bańka uważa, iż propozycja ta nie przystaje do realiów polskiego rynku.
– Klucz za dług to amerykanizacja polskiego rynku kredytów hipotecznych. W polskim systemie prawnym mamy do czynienia z egzekucja uniwersalną, dłużnik odpowiada całym majątkiem – przypomniał wiceszef ZBP.
Przypomniał on również, iż nawet w USA opcja oddłużenia po zwrocie nieruchomości popularna była co do zasady w czasie, gdy ceny nieruchomości rosły, nie był to też instrument powszechny na terenie całego kraju.
– W wielu stanach dłużnik nie był automatycznie zwolniony z długu po przekazaniu lokalu, warunki określał dopiero sąd – dodał mec. Jerzy Bańka. Dodatkowo, instrument taki nie powinien być wprowadzany w drodze zaleceń nadzorczych.
