XIII KFNM 2016: Właściwe wycenianie zabezpieczenia

Jak odpowiednio określać wartość kredytowanej nieruchomości? Czym jest wartość rynkowa, a czym wartość bankowo-hipoteczna? W jakim stopniu polscy rzeczoznawcy wystarczająco rzetelnie badają wartość nieruchomości przedstawianych jako zabezpieczenie hipoteczne – i skąd biorą się błędy i nieprawidłowości w tym obszarze? Dyskutowali o tym uczestnicy drugiej sesji tegorocznego Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych, zatytułowanej „Cena transakcyjna, wartość nieruchomości a wartość zabezpieczenia wierzytelności hipotecznej”. W panelu wzięli udział: prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak z Katedry Inwestycji i Nieruchomości Wydziału EK-SOC Uniwersytetu Łódzkiego, Paweł Duciak – naczelnik Wydziału Wyceny i Rynku Nieruchomości w Departamencie Gospodarki Nieruchomościami Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, dr inż. Zdzisława Ledzion-Trojanowska – rzeczoznawca majątkowy i prezes Valor Adviser, Jan Robert Nowak – dyrektor Departamentu Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji w mBanku Hipotecznym S.A. oraz Tomasz Piwowarski – dyrektor Departamentu Inspekcji Bankowych, Instytucji Płatniczych i Spółdzielczych Kas Oszczędnościowo-Kredytowych (DIB) Komisji Nadzoru Finansowego.

Debatę rozpoczęła prezentacja prof. Ewy Kucharskiej-Stasiak, w której ukazane zostały różnice pomiędzy podstawowymi pojęciami z zakresu szacowania i określania wartości nieruchomości. Jednym z takich pojęć jest oczywiście wartość rynkowa; ma ona charakter temporalny, gdyż określana jest na konkretny dzień. – Dlatego właśnie wartość rynkową uznać należy za kategorię ekonomiczną. Takiego charakteru nie ma natomiast tzw. wartość bankowo-hipoteczna, której celem jest pokazanie ostrożnej oceny wartości w czasie przyszłym. Wyznaczana jest ona w danym dniu, ale nie odnosi się ona do tego dnia – zaznaczyła prof. Kucharska-Stasiak.

– Kwestia zabezpieczenia wierzytelności jest kluczowa w całym procesie zarządzania ryzykiem kredytowym banku – podkreślił Tomasz Piwowarski. Ma to znaczenie nie tylko w odniesieniu do szans pokrycia ewentualnych strat w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy. – Przez zabezpieczenie nieruchomością uzyskać można niższą wagę ryzyka, a to przekłada się na współczynnik wypłacalności – przypomniał przedstawiciel KNF. Równocześnie jednak nawet posiadanie doskonałych zabezpieczeń nie gwarantuje zwrotu środków w procesie windykacji. W przypadku ogólnej dekoniunktury może się pojawić problem ze zbyciem nawet tzw. rynkowych pewniaków. Przykładem może być sytuacja na rynku nieruchomości w USA podczas ostatniego kryzysu; niektóre budynku komercyjne sprzedawane były za 10% wartości rynkowej. Kluczową kwestią pozostaje również odpowiedzialność banku za ocenę jakości przedmiotu zabezpieczenia. Reprezentant KNF przypomniał, że niezależnie od poziomu rzetelności rzeczoznawcy ostateczne konsekwencje złej wyceny i tak poniesie bank. Przytoczył tu niedawny przykład upadłości SKOK w Wołominie i SK Banku: w obu przypadkach biegli rzeczoznawcy skrajnie nierzetelnie wykonali swą pracę, jednak konsekwencją była likwidacja wskazanych placówek.

– Dwa elementy: rzetelność pracy rzeczoznawcy i weryfikacja tego procesu przez bank są równie ważne – zaznaczył przedstawiciel nadzoru. Według analiz KNF z zadaniem tym najlepiej radzą sobie banki komercyjne; sektor spółdzielczy i SKOK mają znacznie więcej bolesnych doświadczeń w tym obszarze. Prelegent zwrócił również uwagę na rosnące nieprawidłowości w pracy rzeczoznawców majątkowych; spośród dziewięciu biegłych, których sprawy KNF skierował w ostatnim czasie do komisji odpowiedzialności zawodowej, sześciu już utraciło uprawnienia. Co może zrobić regulator, jeżeli uważa że wycena jest niezgodna ze stanem faktycznym? – Przygotowywane są przepisy, w myśl których w takich przypadkach nakażemy bankowi zrobić kolejną wycenę. Możemy też przeprowadzić ją samodzielnie. Jeżeli okaże się, że cena była zawyżona o więcej niż 20% wówczas koszty ponownej wyceny poniesie bank – wskazał Piwowarski.

Do tego problemu odniósł się również Jan Robert Nowak. – Z całą pewnością mamy do czynienia z sytuacja, gdzie opracowania źle wykonane przez jednostki powodują złe postrzeganie rzeczoznawców majątkowych en bloc – zauważył przedstawiciel mBanku Hipotecznego, przypominając iż wycena zabezpieczenia przekłada się wprost na rating listu zastawnego wystawianego na podstawie danego kredytu. – Złe wiadomości roznoszą się szybciej niż dobre – odparła Zdzisława Lendzion-Trojanowska. W jej odczuciu problemem jest nierespektowanie przez banki standardu, wypracowanego przez federację rzeczoznawców i ZBP. – Straciliśmy narzędzie wpływania na rzeczoznawców wprost, żeby ten operat sporządzany był zgodnie ze standardem. Z opinia tą nie zgodził się Paweł Duciak. – Rzeczoznawca ma obowiązek stosować się do przepisów prawa i standardów zawodowych – podkreślił.

Karol Jerzy Mórawski

Zdjęcie: Od lewej: prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak, Paweł Duciak, dr inż. Zdzisława Ledzion-Trojanowska, Jan Robert Nowak oraz Tomasz Piwowarski. (fot. ZBP / M. Stokłosa)